REFLEXÃO - OS VERDADEIROS RISCOS DA VIDA

                Olá, colegas. Período de festas, momento para se aproveitar com a família e também para se fazer reflexões. Ao conversar com familiares em reunião no natal, pude constatar como o conceito de risco é vital para a vida das pessoas. Quem gosta e sabe  um pouco de finanças sabe, ao menos intuitivamente, que o risco é uma peça fundamental nos investimentos de um indivíduo.  Espero que esse meu breve artigo possa trazer reflexões sobre os verdadeiros riscos aos quais estamos submetidos.

                É muito interessante refletir sobre como diversas pessoas, diversas sociedades e diferentes tempos históricos pensavam e se posicionavam em relação a riscos. Qual é o maior risco que uma entidade biológica sofre? A resposta é a cessação da existência, ou seja, a morte. Assim, o maior risco no qual  incorremos é o risco de morrermos. Porém, a morte é um fenômeno natural inescapável (pelo menos por enquanto), assim todos nós iremos morrer, se tivermos sorte, de velhice.  Portanto, talvez o risco não seja morrer, mas morrer cedo demais.  Contudo, para algumas pessoas ou sociedades, o único risco em relação à morte não é morrer cedo demais, mas sim morrer sem ter vivido uma vida digna sobre algum determinado padrão moral/ético.  Os míticos 300 guerreiros espartanos na batalha de Termópilas não se importavam tanto com uma morte prematura, mas sim se a morte deles seria digna ou não. Assim, o maior risco para esses soldados de Esparta não era a morte prematura, mas sim uma vida longa sem dignidade, tanto é assim que no filme “300” (atenção esse filme é apenas uma adaptação de uma história em quadrinho) o Rei Espartano momentos antes de sua morte aponta em direção a um traidor e diz apenas: “Ei, você, espero que viva para sempre”.  Essa breve digressão sobre morte e risco foi apenas para realçar como a concepção sobre quais são os maiores riscos para a existência de um ser humano vão mudando ao longo da história e dos povos, pois é difícil pensar num ocidental preferindo uma morte prematura com honra, mas não é tão inconcebível pensar nessa hipótese para jovens que escolhem o suicídio como forma de expressar uma determinada ideologia como no caso dos homens-bomba.

O filme "300" popularizou a grande batalha de Termópilas. Este livro (gostei muito) conta uma versão romanceada do episódio. É um bom passatempo para quando estiver cansado de livros técnicos.

                Em finanças, se lida com os mais variados conceitos de risco. Para alguns risco é a volatilidade do seu patrimônio.  A teoria mais bem sucedida em finanças das últimas décadas parte dessa pressuposição. Para outros riscos é a possibilidade de uma perda permanente do patrimônio. Risco também pode ser conceituado como a não possibilidade de ter acesso ao seu patrimônio quando se necessitar dele a não ser com perdas contábeis grandes, o que não deixa de ser um problema de liquidez (algo que assusta muitas pessoas, minha mãe inclusive). Risco pode ser conceituado também como não alcançar os objetivos financeiros propostos. Assim, se um jovem de 25 anos monta uma estratégia para se tornar independente aos 55 anos de idade, pode-se dizer que chegar aos 55 sem independência financeira é um risco. Todas essas definições são válidas e no meu entendimento complementares.  Vejo muito esses riscos sendo abordados por livros de investimentos, nos blogs sobre finanças, amadores ou não, e em minha opinião vejo excessiva preocupação com eles.

                Um grande pensador que admiro (ao final desse artigo posto novamente a entrevista) disse no programa Roda Viva da TV cultura algo que me marcou bastante. Ele disse que um ser humano precisa basicamente de “Food and Friends” (comida e amigos). Se nós interpretarmos FOOD como a nossa necessidade básica de acesso à comida, a uma moradia para nos proteger das intempéries, acesso a bens materiais mínimos para uma existência e FRIENDS como relações comunitárias, familiares e afetivas saudáveis, fica difícil discordar do que foi dito pelo Sr. Patch Adams.

                Talvez nossas sociedades modernas tem enfatizado muito no FOOD, na forma de um consumo cada vez maior por coisas, e pouco no FRIENDS. Assim, apesar de termos níveis de renda e consumo cada vez maiores, aparentemente tal situação está vindo acompanhada de um mal-estar social e um sentimento cada vez maior de isolamento. Não é o escopo desse artigo adentrar nessa sensível temática, mas sim chamar atenção que talvez todos os riscos financeiros aos quais estamos submetidos e que temos receio apenas destacam uma parte das nossas necessidades enquanto seres humanos.  Assim, será que o risco de não ser independente financeiro aos 55 para um jovem de 25 anos é tão importante como o risco de ter relações familiares desequilibradas? Ou o risco de viver em comunidades com relações violentas e meramente egoístas é menos desimportante do que ver o seu patrimônio flutuar negativamente num determinado ano? Eu acredito que não, e creio que essa miopia nos faz mal não só em nossas relações sociais, bem como em nossas próprias finanças pessoais.

                Ao concentrarmos nossos anseios e receios em demasia nos riscos financeiros, talvez deixemos escapar diversos outros riscos aos quais estamos submetidos. O risco de desenvolvermos relações familiares e sociais empobrecidas. Há também, em minha opinião, o risco de levarmos vidas muito abaixo dos nossos potenciais criativos enquanto humanos. Na bem da verdade, esses dois últimos riscos citados são os mais importantes para mim e é sobre eles que eu mais reflito a respeito ultimamente. Quer dizer que vou sair comprando OGX ou torrando dinheiro? Evidentemente que não, pois as finanças pessoais possuem a sua importância na vida de um indivíduo e por meio delas alguém pode vir a realizar muitas coisas interessantes nesse mundo. Entretanto, a possibilidade do mercado como FII cair ou não ser um bom investimento nos próximos 10 anos, não ser possível realizar uma viagem internacional, adiar uma aposentadoria, LCI/LCA serem tributadas, etc, etc são riscos que empalidecem frente a me imaginar daqui 20 anos com cinqüenta e poucos anos com relações familiares e sociais fragilizadas ou ter vivido uma vida muito aquém do que eu esperava ou me julgava capaz de fazer.

                É evidente que recear riscos financeiros não necessariamente nos leva a ter uma postura complacente com outras espécies de riscos, desde que tenhamos em mente que as finanças são um meio para outros objetivos humanos, e que não sejamos cegados pelos riscos financeiros.  Tudo na vida, e com os mercados financeiros não seria diferente, é arriscado, se consideramos risco a mudança do status quo. Aliás, esse é o princípio da vida, pois como já disse uma vez Heráclito de Éfeso há mais de 2.500 anos : “Não poderias entrar duas vezes no mesmo Rio”, sendo assim a vida é uma eterna mudança, ela é impermanente como diria Buda aproximadamente no mesmo período que Heráclito. Logo, o risco sempre será uma constante em nossa vida.

Representação artística de Heráclito. Nascido na bonita cidade de Éfeso na Turquia (uma das grandes atrações turísticas do mundo, em minha opinião).

                Não há o portfólio perfeito, não há as escolhas 100% corretas, e sempre haverá a possibilidade de perdas financeiras. Entenda, compreenda e aceite esse fato da vida e dos mercados financeiros. Procure formas de minimizar os seus riscos financeiros e de maximizar o potencial de chegar aos seus objetivos financeiros traçados, faça isso sabendo que nada é seguro ou garantido. Porém, o mais importante de tudo, não vire os olhos ou dê pouca importância para os verdadeiros riscos humanos que muito provavelmente farão, acaso tenha uma postura negligente, a se arrepender da vida que levou quando chegar ao fim a sua jornada na terra.

                Uma enfermeira Australiana chamada Bronnie Ware trabalhou durante alguns anos com pacientes terminais onde ela ministrava cuidados paliativos. Ela resolveu escrever um livro (não o li) sobre essa experiência de conviver com pessoas em estado terminal e sobre os maiores arrependimentos que essas pessoas sentiam ao se deparar com sua mortalidade, eis os cinco principais:

1. Queria ter tido a coragem de fazer o que realmente queria, e não o que esperavam que eu fizesse

2.Queria não ter trabalhado tanto

3.Queria ter tido coragem de falar o que realmente sentia

4.Queria ter retomado o contato com os amigos

5.Queria ter sido mais feliz

                Ninguém no leito de morte irá pensar se o Beta do seu portfólio foi adequado, se a sua rentabilidade foi abaixo de um benchmarket, se o seu poder de compra em moeda forte oscilou durante o período de vida ou que deveria ter juntado mais dinheiro e trabalhado mais. Apenas pensarmos nisso torna a cena esdrúxula, porém não devemos esquecer que constantemente fazemos isso ou somos induzidos a ter esse tipo de comportamento em nossas relações quotidianas.

Aparentemente, muitas pessoas em estado terminal acabaram sucumbindo a riscos muito mais fundamentais do que riscos financeiros, e com isso levando vidas não tão significativas ou abaixo dos seus potenciais humanos.

   Portanto, amigos, sempre é momento para refletirmos sobre os rumos de nossas vidas, bem como das nossas relações com companheiras, familiares, amigos, desconhecidos, porém final de ano parece ser uma época onde todos ao menos se esforçam um pouco mais nessa direção. Sendo assim, é muito salutar nos aprofundarmos sobre finanças, conhecermos os diversos riscos financeiros, procurarmos mitigá-los e nos tornarmos melhores investidores. Entretanto, nunca devemos esquecer que os riscos fazem parte da vida e que os verdadeiros riscos da nossa existência podem estar, e estão,  bem longe da tela sedutora e vibrante do seu Home Broker.

                O Blog Pensamentos Financeiros ultrapassou a marca de 100.000 page views em menos de um ano. Fico muito feliz com o feedback positivo recebido por muitos colegas virtuais, agradeço de coração todas as mensagens de apoio, elogio e de eventuais críticas construtivas.  Se eu não escrever mais nenhum artigo até lá, desejo a todos um bom ano novo!

Uma grande entrevista (como eu jamais vi em nenhum programa), com respostas provocadoras  que fazem pensar a respeito de muitas coisas.

                Grande abraço a todos!

                

SURF - VALEU MEDINA!

                 E aí pessoal! Essa postagem é em homenagem ao novo campeão mundial de Surf. Depois  décadas de espera, Gabriel Medina de apenas 20 anos se sagrou campeão mundo do WCT, World Championship Tour, no templo do surf mundial que é a praia de Pipeline no Havaí.

                 Por razões óbvias eu tenho relação com o surf. O Surf é algo diferente, só quem pega onda sabe o que é. Dizem que o Surf é a única atividade onde os profissionais quando estão de férias não vão fazer outra coisa, mas sim vão surfar. Quando se está num lugar com ondas perfeitas, e poucas vezes tive esse privilégio, surfando com amigos é uma sensação indescritível. A relação com a natureza, com o oceano, com os seus limites físicos e psicológicos, a busca eterna da onda perfeita (The Search Never Ends), a possibilidade de viajar o mundo para pegar onda, é algo que faz do Surf algo muito especial. O Surf é um estilo de se ver a vida e de se viver. Além disso, o Surf vem moldando muito do comportamento atual. Não acredita? Olhe ao seu redor e veja como os jovens se vestem, boa parte estará usando roupas feitas pelas maiores indústrias do Surf.

              O meu nick Soulsurfer vem de uma expressão que se utiliza para o Surf de coração, pela diversão, o Surf para fazer amigos. Isso que é bacana no surf, há o surf de diversão, o free surf, e há a competição. O Medina hoje levou o nome do Brasil ao posto maior do surf competição. A festa do pessoal na praia no meio de uma bateria, que ele abandou e depois voltou e acabou vencendo, foi histórica. Um dia histórico para o esporte do Brasil.

       

                                         Valeu Medina!!!! O 7 a 1 está devidamente esquecido!


                Aloha para todos!

FII - RISCOS ATUAIS, COMPARAÇÕES INTERNACIONAIS E OUTRAS REFLEXÕES

Olá, colegas. Continuando a série de postagens sobre Fundos Imobiliários, hoje falo um pouco sobre os riscos dessa espécie de ativo. Na minha segunda postagem desse blog http://pensamentosfinanceiros.blogspot.com.br/2014/01/fii-pessimo-negocio.html feita no final de janeiro desse ano (quando o IFIX deu sinais de colapso), escrevi a respeito de que  os FII deveriam ser encarados como ativos geradores de renda, e como 1% am líquido de IR para receitas vindas de aluguel poderia ser considerado algo extremamente alto. De lá para cá minha compreensão sobre essa espécie de ativo creio que melhorou e evoluiu, porém  a tese central daquela postagem permanece a mesma em minha opinião.

Quais seriam os riscos da classe de ativo FII? Bom, se pensarmos sobre os dois tipos de retornos que um investidor pode ter em qualquer classe de ativo (rendimentos e ganhos de capital), há dois riscos: declínio no valor da quota no secundário e declínio do fluxo de renda produzido pelos Fundos Imobiliários.

Sobre a queda no valor das quotas, há pessoas que não vêem nisso um problema, pois seria a possibilidade de comprar mais metro quadrado gerador de receitas potenciais ou não de aluguel por menos dinheiro. É o mesmo raciocínio de comprar empresas com precificações mais descontadas seja no Preço/Lucro, seja no Preço/Valor Patrimonial. Há pessoas que acreditam, no caso específico de empresas, que raciocínio não faz sentido, pois empresas “boas” (coloco entre aspas, pois é um juízo de valor e cada um pode ter o seu sobre o que é uma empresa boa ou não) tendem a aumentar de preço e não a cair, criando assim valor para o acionista. Não vou adentrar aqui nas falhas, pelo menos em minha opinião, dessa forma de ver empresas se empregada de maneira cega e sem alguns filtros. Porém, apesar de ter minhas reservas, é fato que comprar empresas cada vez mais descontadas nas métricas pode não ser um bom negócio, e está ai a Petrobras para nos dizer.

 Eu me lembro de um comentário do Márcio do blog Di Finance feito no ano passado respondendo a um anônimo algo como “Petrobras a R$ 10,00? Vai sonhando”.  Aqui cito o Márcio, pessoa que considero amiga, não como uma forma de crítica, mas apenas para mostrar que eventos complexos podem acontecer com empresas e afetar sobremaneira a sua precificação. Talvez no ano passado fosse improvável, muito improvável melhor dizendo, pensar em PETR4 a R$10,00, e fazer julgamentos posteriores baseados no que aconteceu no passado é muito fácil e não deixa de ser um erro de julgamento, muito bem abordado por livros como “Rápido e Devagar” ou mesmo “A Lógica do Cisne Negro”.  Hoje é fácil com a crise no mercado de Petróleo (vai saber se não há interesses geopolíticos concatenados por trás dessa queda), Petrolão e a completa desestruturação de governança da empresa, ver com mais naturalidade PETR4 negociada a R$ 9,xx, mas há um ano não era nada trivial, então não há qualquer problema em ter pensando que PETR4 chegar a R$ 10,00 há um ano ser um evento improvável. Porém, o fato objetivo é que chegou. Logo, comprar ações da Petrobras cada vez mais barato não se relevou até o presente momento uma boa estratégia.

É a segunda vez que cito esse livro em pouco tempo. É que estou impressionado com a densidade de informações do livro no que toca a como funciona o nosso cérebro no processo de tomada de decisões e erros sistemáticos de avaliação. A ilusão retrospectiva ou falácia lúdica como diz o Taleb é um erro muito comum que se vê em todo lugar.

Porém, e Fundos Imobiliários? Bom, como FII de tijolo são representativos de imóveis e não representam parte de um complexo empreendimento capitalista (no caso da PETRO ainda há o elemento Estado com grande peso na equação) é difícil imaginar uma situação onde o imóvel venha a perder valor de forma permanente de forma significativa por algum erro do administrador. O administrador de um FII pode ser péssimo, mas ele muito dificilmente vai conseguir destruir o valor do imóvel, a não ser que ele não pague o seguro e o imóvel venha a pegar fogo, por exemplo. Portanto, aparentemente comprar quotas de FII com valor menor não possui o mesmo risco de comprar ações onde os fundamentos vão se deteriorando ou onde os deságios vão ficando cada vezes maiores em relação ao VP, por exemplo. Ativos num balanço de uma empresa podem virar pó ou ter grandes perdas da noite para o dia, o que é difícil de acontecer com imóveis.

Isso quer dizer que imóveis em específico não podem perder valor? Claro que podem, mas isso está mais relacionado a uma degradação paulatina de vários anos seja do imóvel ou do entorno do imóvel, dificilmente é algo que ocorre de forma rápida e imprevisível. Chamo de novo a atenção que estou falando de um imóvel em específico mal administrado, não de uma queda completa do mercado imobiliário.

“Ok Soul, você está dizendo para sair comprando cotas de FII quando elas caem de preço?” Não, colega, claro que não. Primeiro, lembre-se do tema da importância de ter objetivos financeiros claros e uma estratégia bem definida abordado nesse artigo http://pensamentosfinanceiros.blogspot.com.br/2014/10/investimentos-importancia-de-se-ter-uma.html. Assim, desbalancear toda uma carteira, contrariando uma estratégia previamente pensada e definida, para fazer alguma espécie de timing não parece ser uma boa ideia  O meu ponto único e exclusivo até aqui é que o valor dos ativos de uma empresa em queda de cotação pode ser muito diverso do valor dos ativos de um FII em queda, já que estes representam apenas imóveis e aqueles às vezes representam ativos muito mais complexos de serem precificados, bem como mais fáceis de serem manipulados.

Logo, comprar FII que cai de preço é uma boa ou não? Tudo vai depender.  Primeiramente, e algumas pessoas corretamente apontam, matematicamente retorno seja por rendimentos, seja por ganho de capital, excetuando-se as diferenças tributárias, é tudo a mesma coisa. Afinal, qual é a diferença entre receber R$ 20,00 de rendimento de um ativo que foi comprado a R$100,00 e hoje vale R$90,00 e receber R$ 5,00 de rendimento de um ativo comprado pelos mesmos R$100,00, que hoje vale R$105,00? A diferença é nenhuma. Logo, quedas no valor das quotas dos FII são perdas de patrimônio e diminuição de retorno, até aqui não vejo qualquer problema. Entretanto, descobrir o que vai se apreciar ou depreciar durante um determinado período de prazo é difícil, pois às vezes, ou quase sempre, diz respeitoa intricadas relações entre diversos fatos de microeconomia ou macroeconomia. Veja por exemplo a desvalorização do real. Por incrível que pareça, nosso poder de compras subiu em relação a outras moedas. Uma amiga que está na Rússia disse que as coisas lá estão muito baratas. Eu desconfiei, pois a Rússia nos últimos anos era considerada uma destinação caríssima, principalmente a Capital. Eu sabia que a inflação da Rússia está na faixa de 10%, mas não sabia que o rublo tinha se desvalorizado inacreditáveis 60% em relação ao dólar. Sendo assim, o nosso poder de compra em rublos aumentou, pois a nossa desvalorização foi muito mais amena.  Fui conferir esse fato em preços de acomodação e há vários lugares com preços excessivamente baixos em dólar, numa cidade que já foi considerada a mais cara do mundo Moscou.  Assim, é difícil saber o que pode acontecer com tantas variáveis na economia e como se posicionar precisamente em relação a esses fatos. Lembre-se que julgar os fatos depois dos mesmos ocorridos e imaginar que uma atitude no passado foi errada ou não a posteriori, não passa de um erro de julgamento do nosso cérebro na maioria das vezes.

“Por qual motivo essa divagação sobre Poder Relativo de moedas Soul?”,alguém pode perguntar. Apenas para mostrar que é difícil saber o que vai subir o que vai cair, e envolto nessas incertezas o investidor precisa fazer decisões no presente. Assim, por mais que o retorno possa ser considerado rendimentos mais ganhos de capital, há diferenças entre portfólios voltados para fluxo de caixa e portfólios voltados para crescimento patrimonial ou preservação do valor do mesmo. Nesse artigo http://pensamentosfinanceiros.blogspot.com.br/2014/08/fii-algumas-reflexoes-sobre-aspectos.html, abordo um pouco essa sistemática, com exemplos específicos de dois FII - RBRD e FIIP,  e cito artigo de um economista famoso sobre o tema sobre a necessidade de gestores pensarem para pessoas aposentadas portfólios voltados mais para a geração de renda, pois essa é a necessidade mais premente de pessoas que pararam de trabalhar.

Sendo assim, é inegável que Fundos Imobiliários, até porque são obrigados a distribuir 95% das suas receitas operacionais líquidas o que faz com que sejam muito semelhantes a empresas de altíssimo payout, são ativos voltados a geração de fluxo de caixa. Portanto, pessoas necessitando ou desejosas de fluxo de caixa, variações negativas no valor secundário das quotas, desde que mantido os mesmos fluxos de renda, não são, ou não deveriam ser, motivos de extremas preocupações. A expressão “desde que mantidos os mesmos fluxos de renda” é essencial para o argumento, a afirmação pode parece ser uma repetição sem necessidade, mas é sempre bom lembrar em tempos de pessimismo, que a renda de um FII está associada aos fluxos de aluguéis e não ao valor da quota no secundário.

“Isso eu entendo Soul,  mas se as quotas estão caindo, não é um forte sinal de que os fluxos irão cair também?” essa é uma pergunta legítima e pertinente. No último artigo http://pensamentosfinanceiros.blogspot.com.br/2014/12/fii-diversificacao-e-investimento-na.html discorri brevemente que os Fundos Imobiliários estão expostos ao sucesso ou fracasso do segmento empresarial. Sendo assim, se uma economia entrar em grave recessão, com lucros corporativos declinantes por muitos anos, é intuitivo e lógico pensar que os fluxos de aluguéis comerciais podem cair de forma real e também nominal. Eu creio que há diferenças sutis entre os mais diversos setores, mas voltarei nesse tema logo mais. Como saber se o Brasil está num estágio desses? É muito difícil, conforme já dito em parágrafos anteriores sobre as incertezas de um mercado financeiro cada vez mais globalizado e complexo. O que se pode fazer então? Podemos recorrer à doutrina, aos dados de outros países (já que nosso país é carente de dados), à lógica e ao bom-senso.

O que a doutrina tem a dizer a respeito desse tema? Mais uma vez recorro ao livro mais completo sobre finanças que eu conheço o "Expected Returns". Às fls.214, com um gráfico muito interessante comparando diversos índices relacionados a Real Estate, o autor aduz que: "...The correlation between year on year change in real house prices and year on year changes in rental yields is -0,88".  Primeiramente, a correlação entre duas variáveis vai de + 1 a -1. Uma correlação negativa de quase -0,9 é algo muito alto, quer dizer que duas variáveis andam em direções opostas com quase  a mesma intensidade.  Da conclusão citada se compreende quando o preço dos imóveis sobe, o yield cai e quando o preço dos imóveis desce o yield sobe. "Soul, o que isso quer dizer?" algum leitor mais ansioso pode perguntar. Significa que quedas no valor de imóveis não necessariamente são acompanhados por quedas no valor dos aluguéis, muito pelo contrário.  Se um aluguel é de R$ 100,00 ao mês e o imóvel é quotado a R$ 10.000,00, isso quer dizer que temos um yield mensal de 1% am. Se o valor do imóvel cai para R$ 8.000,00 e o aluguel permanece o mesmo, o yield sobe, apresentando uma correlação negativa. Se houvesse uma correlação positiva entre yield e preço dos imóveis, se o imóvel se desvalorizasse para R$ 8.000,00, o aluguel teria que cair para bem menos de R$100,00 (se houvesse correlação positiva, o aluguel deveria cair para menos de R$80,00, fazendo o yield cair).  Esse é um indício forte de que o valor dos aluguéis, seja de imóveis comerciais ou residenciais, possui uma sistemática muito diferente da precificação dos imóveis em si, ou das quotas de FII negociadas no secundário. O especialista em REITs, Block em seu livro "Investing in Reits" apresenta conclusões semelhantes.

E o que dizem os dados? Bom, resolvi pegar três países e a razão não é despicienda. Escolhi EUA, Espanha e Japão. Os três países passaram por crises imobiliárias severas (sendo que a do Japão talvez seja a das mais severas de toda história recente dos mercados imobiliários), sendo que os EUA se recuperaram, a Espanha não e no Japão há muito tempo o mercado imobiliário anda de lado. Portanto, são três países bem representados para o "worst case scenario" - algo que não creio que vá acontecer no Brasil - para compararmos com o nosso país.

Comecemos com a Espanha, país onde houve quedas muito acentuadas nos Preços dos Imóveis desde o pico de valorização pré-crise de 2008. O mercado lá ainda não se restabeleceu, longe disso, a crise ainda é forte. Além do mais, a economia em si ainda está numa crise muito grande, com taxas de desemprego altíssimas. Com uma desvalorização tão grande de imóveis, com uma economia em recessão e grande número de desempregados, seria de se esperar que os alugueis caíssem demasiadamente não? Vejamos o que ocorreu:

Esse gráfico é interessantíssimo por vários motivos. Primeiramente, ele começa em 2007 ápice dos preços de imóveis na Espanha. Segundo que ele vai de 2007 a 2014. Observem que os preços os imóveis despencaram quase 40% na Espanha e estão muito longe de recuperar valores de 2007. E os Aluguéis? Os aluguéis cresceram 10% entre 2007 e 2011 (não é muito, mas nesse período estamos falando do epicentro da crise), mantendo-se estáveis desde 2011. Contudo, há um elemento importantíssimo a adicionar para explicar os preços dos aluguéis pós 2011, a inflação. Vejam o gráfico abaixo:

Pelo gráfico acima se observa que a inflação na Espanha, num nível baixo para padrões brasileiros, começa a cair de 2% em 2011 para 0% em meados de 2013 e continua assim em 2014. Logo, se a inflação é zero ou perto de zero, quer dizer que a simples manutenção dos valores nominais de aluguel não significa perda real para o fluxo de caixa de proprietários de imóveis. Logo, eu que esperava quedas no fluxo de aluguéis na Espanha pela grave crise que ainda eles vivem, fui de certa maneira surpreendido ao ver que isso não ocorreu. Logo, para um investidor devidamente diversificado em imóveis na Espanha, o seu fluxo de caixa não diminuiu apesar do seu patrimônio ter caído com os imóveis, logo o poder de compra da renda foi mantido, o que é algo extremamente interessante em condições econômicas tão adversas.

Passemos agora para os EUA, epicentro da crise financeira de 2008 nascida em seu setor imobiliário :

Yield dos Reits

Preço dos REITs

Colegas, a correlação negativa é evidente entre preço das ações dos REITs e o yield proporcionado por essa classe de ativo. Observem que os yields tiveram um pico em 2008 (assim como o preço das ações dos REITs tiveram um fundo no mesmo ano) onde chegou-se a incríveis yields de 10/11% aa. Sempre é bom lembrar que rendimentos nos EUA são pesadamente tributados, podendo chegar a quase 45% no caso dos REITs. Sendo assim, a média atual de um pouco mais de 4% ainda pode ser tributada quase pela metade, esses números mostram como os yields dos FII brasileiros estão completamente descolados de qualquer realidade do mercado americano, e quiça de qualquer mercado de imóveis de países desenvolvidos e até mesmo emergentes.

No gráfico abaixo pode-se ver o preço dos imóveis e o valor dos alugueis no mercado americano:

Fica claro que os aluguéis possuem uma tendência de crescimento no longo prazo. Mesmo com a grande perda de valor dos imóveis pós crise, isso não diminui o valor dos aluguéis. O exemplo americano corrobora o caso espanhol ainda com mais força, dando sustentáculo a obervação do livro "Expected Returns" sobre a correlação negativa para entre preço de imóveis e yields.

Fechando a trinca de países, apresento alguns gráficos de um país e um povo que gosto tanto: O Japão.  É bom dizer que o Japão passou por uma das bolhas mais extraordinárias da história recente do mundo em termos de valorização. Tal fato ocorreu na década de 80. A coisa foi tão absurda que num relatório anual da Credit Suisse Internacional  do ano de 2013 (esses relatórios são verdadeiras aulas sobre mercados e finanças, nem se compara com relatórios de fundos nacionais) há um gráfico que mostra como  o Japão chegou a ser o país com maior peso em capitalização de todo o mundo entre 1988 a 1989, ultrapassando até mesmo os EUA,  chegando a incríveis 45% do peso de capitalização entre as 22 maiores economias do mundo à época. Ao final de 2012, esse peso tinha diminuído para "apenas" 8%, isso mostra a força da bolha e a virulência que ela foi desinflada. Aliás, o gráfico é tão interessante que reproduzo aqui. Daria para fazer um artigo inteiro só sobre esse gráfico. Olhem como a Rússia simplesmente desparece em 1917, fruto da revolução bolchevique daquele ano, vindo a reaparecer timidamente em meados da década de 90. Como o mercado Alemão virou pó em meados da primeira metade da década de 40 (fruto da destruição quase completa da Alemanha). Como os mercados da França e Inglaterra, muito poderosos no começo do século passado, foram gradualmente perdendo importância no decorrer dos últimos 100 anos. Enfim, sempre quando vejo esse gráfico eu fico vendo inúmeros detalhes.

Contudo, o tema aqui é Japão e preço de imóveis e yields. Coleciono aqui uma série de gráficos.

Gráfico sobre o preço dos imóveis, bem como taxa de nascimento e morte.

Inflação Japonesa, observem que ela é zero ou menor do que zero há 20 anos. Pude conferir isso pessoalmente, quando vi que eu tinha um guia sobre o Japão da Lonely Planet do ano de 2008 e em 2014 os preços eram idênticos em quase tudo, mostrando que realmente não houve inflação naquele país.

Tive dificuldades de encontrar mais gráficos sobre o Japão. Porém, aqui é um sobre preço residencial e aluguel na área de Tokyo. A região metropolitana dessa cidade representa mais de 20% da população do Japão, então não deixa de ser significativo.

O primeiro gráfico é interessante, pois mostra o deslocamento absurdo dos preços dos imóveis no Japão, bem como o seu longo declínio de várias décadas desde então. A segunda parte do gráfico é extremamente interessante. Poucas pessoas sabem, mas a população do Japão está encolhendo. Hoje em dia ela é de aproximadamente 128 milhões e espera-se que ela decline para algo em torno de 100 milhões em 2050. Sim, a diminuição está sendo acelerada. A imagem mostra claramente uma tendência de que o número de mortes está ultrapassando o número de pessoas nascidas. Além do claro interesse demográfico, geopolítico e humano que esta questão sempre me desperta, há o caráter financeiro. Um artigo recente do Mises abordou de maneira correta, em minha percepção, que comparar PIB entre países é incompleto sem levar as questões demográficas (http://www.mises.org.br/Article.aspx?id=1969). O crescimento do PIB de um país se dá pela equação Crescimento PIB = crescimento população + crescimento produtividade. Sendo assim, países com populações mais jovens possuem um potencial de crescimento muito maior do que países com populações estabilizadas (caso maior parte dos países europeus) e muito mais ainda do que países com população declinante (como é o caso do Japão). Entretanto, a métrica para saber se a vida da população piorou ou melhorou deve ser o PIB Per Capta e não simplesmente o PIB. É por esse motivo que apesar do fraco crescimento dos últimos anos, a vida dos japoneses não necessariamente piorou, sendo que o seu PIB PER CAPTA na verdade aumentou nos últimos anos. Assim, analisar o Japão sem levar em conta esse detalhe fundamental, como quase todos os analistas aqui no Brasil o fazem, é um erro muito claro.

O segundo gráfico mostra como o Japão não tem inflação, com anos de leve deflação, há 20 anos. Com isso nós podemos entender o terceiro gráfico sobre a linha vermelha do valor dos aluguéis. Ela se manteve estável em termos de valor, mesmo nos piores anos da última crise financeira. Ora, com uma economia sem inflação e com leve deflação, a manutenção do valor nominal do fluxo de qualquer ativo é uma excelente notícia, pois mostra que o valor de compra é preservado ou até ligeiramente aumentado em caso de deflação. Assim, apesar de todos os problemas do Japão (que não são tão problemáticos assim), da persistente crise no mercado acionário e imobiliário, os aluguéis se mostraram resilientes, não alterando o valor do fluxo real.

O que temos até aqui? Três exemplos históricos de países que passaram por crises agudas no mercado imobiliário, sendo que a Espanha ainda está envolta em sérios problemas, e aparentemente houve forte correlação negativa em momentos de grande desvalorização ou valorização entre preço dos imóveis e yields, sendo que nos EUA pudemos observar o comportamento de REITs, que nada mais são do que os FII americanos. Logo, o mercado brasileiro imobiliário pode estar sobreprecificado, inflado, qualquer nome que queiramos dar, porém em absolutamente em nada se compara com as situações da Espanha em 2006, Japão em 1988 ou EUA em 2007. Talvez o mais comparável seja os EUA, mas a ausência de alavancagem por aqui torna as coisas muito mais seguras e menos traumáticas. Portanto, se nestes países que passaram por crises enormes, os aluguéis médios se mantiveram (é claro que regiões em específico podem ter tido problemas com aluguéis, estou falando da média nacional), por qual motivo poderíamos achar que aqui teria um grave recuo do preço dos aluguéis (notem não estou falando no preço dos imóveis ou das quotas do FII no secundário) de forma generalizada no Brasil?

Começamos aqui a parte da lógica, bom-senso e um pouco de futurologia (com todos os seus problemas) em relação aos fluxos de renda de FII. Primeiramente, não há qualquer motivo, principalmente se você é leitor desse blog, da pessoa no seu portfólio de FII não estar devidamente diversificada entre fundos e setores. Quanto mais FII, mais imóveis e locatários se tem. Quanto mais setores, mais diferentes tipos de imóveis e de exposição ao setor empresarial se tem. Pois bem. Numa carteira diversificada e balanceada com cerca de 20 fundos, estamos falando de centenas de imóveis e talvez locatários que possam chegar perto da marca de 1.000. Prestem atenção nesses números. Com centenas de imóveis e centenas e centenas de locatários pode-se dizer que há uma diversificação muito grande, não é o problema em um locatário ou num empreendimento em específico que fará que o seu fluxo de caixa caia consideravelmente. 

Além do mais, há fundos e fundos e imóveis e imóveis. Não há como analisar o mercado de FII se a pessoa não sabe a diferença entre os fundos. Colocar todos os FII e o fluxo de caixa produzidos por eles no mesmo saco, é dizer que todas as empresas listadas na bolsa são idênticas na geração e previsibilidade do fluxo, assim não teria diferença entre uma Ambev, uma Ezetc ou uma Santos Brasil. Não faz sentido. Logo, não faz sentido ter o mesmo temor de diminuição do fluxo num fundo como BBPO em relação a um fundo como o CEOC. O primeiro possui um contrato com o Banco do Brasil por mais 8 anos, o segundo é um prédio AAA localizado numa região com muita oferta, mas em expansão para o médio prazo. Qual é a chance de diminuir o fluxo para um quotista do BBPO lá por 2016/2017 eu acho extremamente diminuta, ao contrário do CEOC. Assim, há fundos e fundos. Um fundo como o FCFL tem contrato até 2037 com multas pesadas para quebra de contrato. É um imóvel extramente bem localizado e com estrutura interna muito bonita (vi algumas fotos internas, cortesia do Baroni do blog do Tetzner), o FCFL em absolutamente nada será afetado pela entrega de novas lajes corporativas entre 2015/2016 em relação ao fluxo de caixa para os quotistas. Portanto, falar do mercado de FII e da redução do fluxo sem separar fundos e setores é desconhecimento.

Além do mais, em meio a tanto pessimismo, há notícias boas vindas dos FII. Cito algumas. O mercado de lajes corporativas é o mais desafiador atualmente. Mesmo nesse momento desafiador, o FII BMLC alugou espaços há um mês diminuindo a vacância de 15% para algo em torno de 2%. O BRCR anunciou uma grande locação do Eldorado (imóvel muito bonito e bem localizado) com preços compatíveis aos pedidos. O fundo MAXR finalmente ajuizou revisional para aumento de locação de suas áreas (processo n° 1121506-29.2014.8.26.0100) e olha que esse fundo eu tinha avisado que era um dos mais baratos e seguros, devido ao seu desconto no VP gigantesco de quase 50%, seu aluguel extremamente baixo (o que dava potencial de upside na renda) e o seu yield atual na faixa de 11/12%. O Fundo KNRI conseguiu renovar os contratos que venciam esse ano aparentemente sem leasing spread negativo, entre outras notícias positivas. Portanto, isso dá mostras que a nossa situação econômica é frágil, mas o fluxo de caixa talvez não seja tão afetado, muito menos em carteiras diversificadas de FII com centenas de imóveis e vários setores, e principalmente não há qualquer mostra de que pode haver quedas abruptas de fluxo de caixa de 30/40% (tirante os fundos em RMG, evidentemente).

Além do mais, é preciso sempre recordar que os FII são negociados com deságios altíssimos em relação ao VP. "Ah, Soul, mas esse VP não vale nada!". Pode ser. Porém, os VP são calculados de acordo com análise de profissionais independentes dos Fundos. Pode haver fraude? Claro que pode. Porém, se os Valores Patrimoniais dos fundos são suspeitos, por qual motivo o Valor Patrimonial de imóveis residenciais ou comerciais próprios, onde a métrica de precificação se resume a saber quanto o vizinho está pedindo no imóvel ao lado, seria melhor? Isso para mim, que lido com imóveis próprios e sei muito bem a falta de critérios técnicos para sua precificação por proprietários/corretoras, sempre será ininteligível. Além do mais, diversos fundos estão vendendo imóveis acima do Valor Patrimonial. O HGLG mesmo fez uma ótima venda, garantindo yields de 12% por pelo menos dois anos só de distribuição de lucro da operação. O HGRE sempre vende imóveis acima do VP. Logo, quem compra a quota no secundário com um deságio de 30% sobre o VP, por exemplo, e o fundo consegue vender o imóvel acima do VP, dá para perceber que foi um bom negócio.

Logo, os FII sendo negociados com deságios substanciais oferecem uma margem de segurança muito grande mesmo. Não é à toa que os yields estão chegando a níveis quase que incompreensíveis para um investidor internacional. Isso nada mais é do que deságio do VP no secundário e aumento do Cap Rate Implícito para quem compra no secundário. O yield de vários fundos podem aumentar ainda mais? Claro que podem, e isso apenas alarga ainda mais a margem de segurança. Colegas, não é natural uma receita imobiliária performar 1% am líquido de IR. Não é nada normal ter uma carteira de FII com centenas de imóveis perfomando 12% aa líquido, enquanto um imóvel residencial ou comercial perfomando 0,5% am bruto, quando consegue isso, com um risco do fluxo de caixa ir a zero com uma vacância no imóvel. O risco do fluxo de caixa de uma carteira de FII ir a zero é tão pequeno, que eu considero extremamente improvável. 

Eu, por exemplo, quando comecei a investir me dava por satisfeito com yield consolidado da minha carteira de 8%. Afinal, a métrica dos yields dos FII tende a ser real, e isso é nada mais nada menos do que o dobro da Taxa Segura de Retirada de 4% (estou devendo a continuação desse tema). Assim, comprar FII com yield de 12% aa me  fornece uma margem de segurança tão grande ao meu target inicial, que me deixa bem tranquilo.  

É isso, colegas, espero ter trazido um pouco de luz sobre o tema. Vamos discutir com objetividade os riscos e problemas, apenas assim podemos melhorar e evoluir como investidores.

Abraço a todos!

FII - DIVERSIFICAÇÃO E INVESTIMENTO NA PROSPERIDADE EMPRESARIAL BRASILEIRA

        Olá, colegas. Hoje falo um pouco sobre diversificação em FII numa perspectiva um pouco diferente do que comumente é abordado.  No meu último artigo, algumas pessoas questionaram o que eu acho sobre exposição acionária e por qual motivo minha parcela em ações era tão pequena. Não vou me ater as minhas razões específicas, porém quero trazer à discussão uma ideia sobre FII e o seu ponto de contato com o mercado acionário.

      Quando se investe em empresas listadas em bolsa, principalmente para quem tem uma ampla diversificação em muitas empresas ou até mesmo em ETFs, espera-se que a prosperidade econômica  do país em geral, e a prosperidade econômica das empresas listadas em bolsa em específico, ocorra. Essa não é uma distinção trivial. Segundo o livro também citado no último artigo “Expected Returns”, nos EUA o crescimento real do PIB americano entre 1950-2009 foi de 3,1%, enquanto o crescimento real dos lucros das companhias listadas em bolsa foi em torno de 1.5% (vide tabela de fls.138).  Isso mostra que a maior parte do crescimento de um país está em empresas  fora da bolsa de valores, são nessas empresas onde há um maior dinamismo e possibilidade  de grandes retornos (claro que com maiores riscos), talvez por isso o conceito de investidor anjo possa ser bem interessante. Entretanto, aqui desvio um pouco o foco, apenas dei esse dado para dizer que o crescimento real dos lucros do mercado acionário como um todo parece ter o crescimento real do PIB do país como um teto. Logo, para que o investimento em ações se mostre vitorioso no longo prazo, é preciso acreditar que o futuro da nossa economia e das nossas empresas possa se materializar.

            E quem investe em FII? Para os investidores em FII também é interessante que haja crescimento real do PIB, bem como crescimento real dos lucros corporativos de empresas listadas ou não em bolsa. Quanto mais os lucros corporativos crescem de maneira real, mais saudável é a situação financeira e a probabilidade de  não pagamento de alugueis vai ficando mais remota. Com lucros reais maiores, também a probabilidade de vacâncias prolongadas (não me refiro a vacâncias pontuais de alguns meses que é algo normal no mercado imobiliário de qualquer lugar do mundo) vai ficando menor. Por último, com lucros reais corporativos maiores, há a possibilidade de crescimento real dos aluguéis cobrados e não apenas nominal, o que é o cenário dos sonhos para quem investe em FII, ver o seu fluxo real não apenas mantido,  mas aumentado.

                Assim, quem investe em FII de certa maneira também está investindo na prosperidade econômica do país e das empresas como o investidor no mercado acionário. Porém, eu vejo aqui duas vantagens para o investidor em FII. A primeira é que o risco em se investir em FII é muito menor, e darei um exemplo prático com um caso de um FII e de uma ação. O outro, um pouco mais sutil, é quem investe apenas no mercado acionário brasileiro está investindo obviamente apenas em empresas listadas em bolsa. Porém, como relatado no segundo parágrafo,  os dados sugerem que boa parte do crescimento de um país vem de empresas novas e pequenas que ainda não estão listadas em bolsa.  Assim, os FII podem capturar esse crescimento dos lucros dessas empresas, já que os seus espaços podem ser alugados para essas companhias. No Brasil, como o nosso mercado de capitais é diminuto e com pouquíssimas empresas small caps listadas em bolsa (ao contrário dos EUA), talvez esse efeito seja ainda mais pronunciado do que na terra do Tio Sam.

                Assim, para quem é quotista de um FII como o SDIL que possui mais de 80% do seu espaço alugado para BRfoods, é interessante que essa empresa cresça os seus lucros e permaneça uma empresa forte, pois isso diminui o risco da mesma desocupar o imóvel e prejudicar o fluxo de caixa dos quotistas.  Quem investe em um FII como BRCR, que possui 18% de suas receitas imobiliárias advindas do contrato de aluguel da PETRO no Torre Almirante, ou XPCM possui todo o interesse que essa fase péssima da empresa possa passar e que a companhia possa se endireitar do ponto de vista da governança, margens e lucros. Os exemplos podem se estender por vários FII, mas acho que o ponto ficou claro. Quem possui SDIL, BRCR e XPCM (como eu), está de certa forma diversificando os seus investimentos em setores tão dispersos como o alimentício e o energético, nem que seja de forma não tão direta como os investidores nas ações das empresas listadas.  Portanto, o investidor ao comprar FII, de certa maneira está se expondo também a atividade empresarial brasileira.

                É claro que a perspectiva  de retornos para quem investe em FII deve ser menor, como de maneira lúdica tratei nesse artigo http://pensamentosfinanceiros.blogspot.com.br/2014/11/financas-o-principio-da-incerteza-e.html. Os fluxos de FII são mais previsíveis  e estáveis do que os lucros corporativos, logo a perspectiva de retorno de quem investe no mercado acionário deve ser maior. O que acontece hoje em dia, em minha opinião,  é como a taxa de juros do Brasil é muito alta, e o pessimismo atual com FII está grande gerando yields de 10,5% a 12% aa líquidos de imposto de renda, a tarefa de obter retornos maiores no mercado acionário se torna mais difícil, tendo em vista o retorno muito grande das outras duas classes de ativos citadas. Obviamente, não é impossível ou extremamente improvável no médio e longo prazo os investidores no mercado acionário terem um retorno substancialmente maior (apesar do nosso Equity Premium ter sido negativo desde a estabilidade monetária), é apenas mais difícil.

                Além do mais, os riscos no mercado acionário são muito maiores. Fiquei de dar um exemplo para ilustrar. O FII MBRF é um fundo que possui três imóveis alugados para o Banco Mercantil. O Banco Mercantil possui ações em bolsa. Em consulta ao site Fundamentus observeu que as métricas do Banco não são lá muito boas, o que não é uma boa notícia para quem investe tanto no FII MBRF e em ações do próprio banco. Contudo, há uma grande diferença. Se a situação do banco piorar drasticamente, o investidor em ações desse banco poderá ficar com um tremendo prejuízo nas mãos, enquanto o investidor do FII terá apenas os prédios desocupados e o seu fluxo interrompido, mas o patrimônio representado pelos imóveis permanecerá incólume. O mesmo raciocínio se aplica ao SDIL e BRfoods ou ao XPCM e a Petrobrás e qualquer outro exemplo que se possa pensar em relação a outros fundos.

                Sendo assim, colegas, quem investe em FII de certa maneira está investido nos lucros corporativos das empresas, com a vantagem de ser mais seguro e também ter a possibilidade de  participar do crescimento empresarial de empresas pequenas não listadas na bolsa, o verdadeiro motor do crescimento do PIB.

               Infelizmente, o pai do querido Baroni faleceu nessa semana. Para quem não conhece o Baroni, ele é o usuário mais ativo na comunidade do blog do Tetzner. Sujeito de um coração enorme, sempre disposto a ajudar e com profundo conhecimento do mercado de Fundos Imobiliários. Basta perguntar de qualquer FII que ele já te responde com detalhes sobre os imóveis do fundo, os imóveis do entorno, o preço de aluguel, as forças e fraquezas do empreendimento, entre outros insights interessantes. Tive o prazer de reencontrá-lo no sábado pessoalmente e foi muito divertido e agradável. O Baroni tinha uma relação muito forte com o seu pai, e a perda não deve ser fácil. Fica aqui as minhas condolências ao meu amigo. 

Desejo paz e iluminação para todos e ao meu amigo Baroni em especial (Momento em que Siddhartha atinge o nirvana e se transforma em Buda (o iluminado)  embaixo de árvore localizada na pequena cidade de  Bodhgaya na Índia). 

                   Um abraço a todos!

PORTFÓLIO - UMA ANÁLISE SOBRE OS MEUS RENDIMENTOS, ERROS E PERSPECTIVAS

                Olá, amigos. Hoje escrevo um pouco sobre os meus resultados de investimentos em renda variável nos últimos 17 meses. Nesse último ano e meio, aprendi bastante mesmo sobre muitas coisas relacionadas a finanças. O meu maior aprendizado foi perceber as minhas limitações e fraquezas.  Com isso, pude refletir e pensar numa estratégia que fosse mais compatível com os meus objetivos financeiros, levando em conta as minhas limitações e ausência de habilidade para certas análises. Com a reflexão, também pude reconhecer as minhas virtudes e forças, fazendo com que eu dedique  mais tempo para aquilo que sei fazer melhor e possuo muito mais possibilidade de ter bons retornos.

                Eu li quase até o final um livro chamado “Expected Returns”. Já  na introdução, o autor diz que é um livro voltado para gestores profissionais. A cada dez páginas parecia que eu tinha lido um livro, de tanta informação, detalhes e gráficos (até o prefácio do Cliffored Asness parece um livro de tão denso. Para quem já leu o livro “Mentes Brilhantes, Rombos Bilionários”, talvez reconheça que ele é um dos quants citados na história) . A parte sobre renda fixa, expertise do autor do livro,  é algo nem remotamente abordado aqui na blogosfera financeira e talvez nem em círculos de pessoas mais especializadas. Prêmios de iliquidez, inflação, índices de liquidez do mercado, estratégias de venda de volatilidade, precificação de commodities, backwardation, contago, libor-repo spreads, e muitos outros termos e assuntos são lançados no livro sem muita cerimônia. Lá pela página 380 do livro (e o livro é daqueles de folhas grandes e letras bem pequenas) eu simplesmente dei conta que aquele conhecimento era muito superior ao minimamente necessário para a minha estratégia e os meus objetivos financeiros. Foi uma leitura desperdiçada? Uma perda de tempo? Não! Eu até penso em acabar as 150 páginas que faltam qualquer dia, ou até mesmo ler tudo de novo, mas seria apenas pelo conhecimento, por prazer intelectual. Muitos detalhes técnicos ficaram muito claros para mim, alguns outros eu não entendi completamente, mas foi de muita valia para mim intelectualmente. Porém, aquilo tudo não era nem remotamente necessário para as minhas necessidades financeiras, ao menos que eu tivesse a pretensão de trabalhar no mercado financeiro, algo que não tenho muita vontade.

Eita livro denso. A cada dez páginas parece que você leu um livro como "Stocks for the Long Run"  de tanta informação.

                 Uma compreensão um tanto quanto parecida com a que eu tive no livro aconteceu comigo em relação ao mercado acionário. A minha constatação é que o mercado de renda variável acionário possui sutilezas que vão muito além da minha compreensão. Além do mais, eu compreendi que a análise de balanço de empresas, de detalhes sobre planos de negócios, etc, não é algo que me atrai, não é algo que me dá prazer, como pode proporcionar para alguns. A própria leitura dos balanços das empresas talvez seja uma atividade que não garanta absolutamente nada. Assim, essa foi a minha primeira limitação reconhecida. Pude no decorrer dos últimos  anos ler muito a respeito sobre mercado acionário. Eu ainda acredito nos prêmios de valor e tamanho, pois eles são lógicos, compatíveis com os dados e em relação ao valor respeita uma regra que nosso cérebro não consegue compreender bem: a tendência de regressão à média. Porém, o fato é que no Brasil há pouquíssimas empresas para testar essa estratégia, ao contrário dos EUA que possui inúmeros ETFs de small cap value, por exemplo. Por aqui, ao se tentar uma estratégia com esse foco, provavelmente o investidor assumirá muitos riscos específicos de alguns setores (como construção civil ou de energia, por exemplo). Portanto, eu fui refletindo de que realmente não é tão fácil adotar algumas estratégias no mercado acionário aqui no Brasil (apesar de achar que os estudos do mercado americano, e internacional como um todo, ainda são bem interessantes e podem de certa medida trazer luz sobre o nosso mercado).

                Os fatos narrados nos dois últimos parágrafos aliados a minha compreensão bem maior sobre Fundos de Investimento Imobiliário, os seus yields muito altos e a renda fixa ser extremamente vantajosa no Brasil, fizeram-me repensar sobre como os meus objetivos financeiros seriam melhores atingidos de uma forma que fizesse mais sentido com o meu tempo disponível e as minhas limitações.  Concomitantemente a isso, eu consegui resultados extremamente favoráveis, e conhecimento adquirido, em operações onde eu me sinto muito mais à vontade.  Logo, atualmente eu me sinto muito confortável com a minha estratégia e com os resultados do meu patrimônio como um todo, e estou pronto para dar passos importantes na minha vida que vão ao encontro do que eu desejo para mim como uma boa vida.

                Feita essa pequena digressão, falo um pouco sobre o meu portfólio em renda variável e os resultados.  Atualmente, possuo 12.5% do meu patrimônio alocado em FII e ações se eu considerar o meu patrimônio total (o que faz sentido e essa forma de contabilização é  defendida por alguns autores americanos, pois o imóvel próprio gera renda para o dono no sentido do mesmo não ter despesas com aluguel). Se eu contar apenas o meu patrimônio para investimento (excluído o meu apartamento onde vivo), possuo algo em torno de 15,5% aplicado em FII e Ações.

                Dentro do meu portfólio de ações e FII, possuo algo em torno de 75% em FII e 25% em ações (essa relação chegou a ser 60/40 há uns meses). Com relação aos meus FII, estou absolutamente tranqüilo e na verdade satisfeito de poder estar comprando alguns FII com yields de 12%. Fundos muito bons como XPCM, EDGA, RNGO e até o próprio BRCR estão pagando algo em torno de 1% am. Isso é absurdamente alto. Uma pessoa que reinveste os rendimentos, dobra a quantidade de imóveis que possui em apenas seis anos. O fato de ser isento de IR, é algo que acrescenta ar de excentricidade a estes instrumentos. Nessas últimas semanas, tenho comprado KNRI, iniciando e consolidando posição. Hoje mesmo, cheguei a pagar R$ 103,00, o que representa quase 40% de deságio no VP e um yield de quase 11% aa para um FII com um portfólio absurdamente bom.  Irei acrescentar mais PQDP e BBRC no meu portfólio de FII, deixando em quarentena CEOC (estou com -50% de rentabilidade, é isso mesmo, você não leu errado, e não estou preocupado, pois investi  pouco e diversifiquei) e THRA, fundos que hoje em dia eu não teria comprado, apesar de que a valores atuais não são escolhas de investimentos necessariamente ruins.  Terei algo em torno de 20/21 Fundos Imobiliários (sem contar os de quarentena), uma carteira rendendo entre 10,5/11% ao ano, centenas de imóveis, centenas de contratos, diversificado em inúmeros setores. Portanto, aqui nessa espécie de ativo é velocidade de cruzeiro, monitoramento bem tranquilo e aproveitar os rendimentos.

                No meu portfólio de ações eu tenho apenas seis empresas.  Acabei ficando com grande exposição em EZTEC e GETI que correspondem a 80% do meu patrimônio em ações. A EZTEC tenho PM em R$ 25,40 e foi a única que andei estudando mais a fundo recentemente e me tranquilizei com a minha posição. Tive a ajuda de um amigo que trabalha com construção, já trabalhou no mercado financeiro, em bancos no exterior, para dar uma esmiuçada nos resultados. Ao saber do NAV, do portólio em terrenos com VGV de mais de 5BI, do fato que a torre B do EZ Tower ainda pode ser comercializada, que boa parte da dívida será repassada para São Carlos, e os níveis baixos de dívida e P/L, fez com que eu mantivesse a ação, não vendo qualquer necessidade para realizar prejuízos. A GETI possuo PM de R$ 17,00, mas já recebi tantos dividendos que o meu retorno negativo está uns -2% considerando dividendos  É uma empresa sólida também. As minhas outras quatro empresas possuo participações pequenas, CGRA com uns 12% de retorno (com dividendos), ETER (-20%), PRBC  (-16%) e STBP (-23%). Dessas quatro empresas, tenho que confessar que fiz apenas uma análise mais aprofundada na Grazziotin, a STBP e o PRBC4 foram erros de investimento, pois não analisei adequadamente antes do ato da compra.

                Eu vendi BBAS, Grendene, Sabesb, CMIG e Sanepar todas elas com retornos girando na faixa de 12 a 20%, exceto a SAPR que obtive uns 6% contando dividendos. Assim, eu vendi as vencedoras, e fiquei com as perdedorasJ Lendo o livro “Rápido e Devagar” ontem percebi que esse é um erro de julgamento muito comum em investidores amadores como eu. Faz parte do aprendizado.

                O meu retorno total em Renda Variável contando rendimentos de dividendos e alugueis está em -3%, se eu tivesse que zerar a carteira estaria mais pobre, sem contar o pesado custo de oportunidade. Porém, isso não me preocupa nem um pouco.   Neste ano recebi dividendos e aluguéis equivalente a 50% das minhas despesas para ter uma boa vida. Eu, depois de trabalhar com muitos números e planilhas e conversar com amigos, estimo que com dois filhos eu teria que ter gastos 100% maiores. Logo, os meus rendimentos atuais apenas com renda variável cobrem 50% dos meus gastos atuais e 25% dos meus gastos projetados acaso eu venha ter filhos (claro que são estimativas aproximadas, pois não se pode saber com exatidão, mas eu creio que é uma boa estimativa).  Portanto, posso dizer que sou independente financeiramente.

                É isso colegas, pretendo agora focar os investimentos em FII, renda fixa e nas minhas operações. Na verdade o que pretendo a partir de 2015 é iniciar uma nova vida, com novos desafios, novas experiências, talvez novas decepções e novas conquistas. Sinto-me confiante e maduro do ponto de vista financeiro para começar esse novo caminho, e muito disso devo às minhas leituras, as conversas com pessoas aqui da internet, aos meus erros e as diversas reflexões que tenho feito nos últimos anos.

              

Sabe qual é um dos meus objetivos financeiros? Um é esse aqui,  ficar uns bons dois meses surfando num lugar como esse, que aliás tem ondas espetaculares (Maldivas). Bom saber que os FII irão me ajudar nisso!

                Grande abraço a todos!

FINANÇAS - MARKET DEPTH: SOBRE TUBARÕES, SARDINHAS E DARK POOLS

         Olá, colegas! Por razões profissionais estive em Brasília e tive a oportunidade de visitar o nosso Congresso Nacional. É uma experiência bem interessante. Todos deveriam ter essa oportunidade. É meio assustador e deprimente o que eu vi na Câmara dos Deputados. No salão verde, o líder do governo no congresso estava dando uma entrevista e o tema era a alteração da LDO. As perguntas dos jornalistas eram tão fracas que achei aquilo chapa branca demais. Um pouco indignado com a situação,  me aproximei dos jornalistas e estava pronto para fazer uma pergunta mais dura sobre o tema, como cidadão, mas a entrevista encerrou-se.  Ficou a impressão de que não se fazem perguntas difíceis a políticos, seja por arranjo, ou por despreparo dos jornalistas. Porém, o artigo hoje não é sobre cidadania e política, mas sim sobre um conceito de mercado financeiro e uma realidade americana que não deixa de ser um pouco assustadora, nos remetendo à célebre classificação de “sardinhas” e “tubarões” para o mercado financeiro.

                O conceito diz respeito ao market depth.  “O que seria isso, Soul?” alguém pode perguntar. Uma tradução literal seria “profundidade do mercado”. Há algumas definições para market depth dependendo a perspectiva que queira se adotar, porém uma conceituação simples poderia ser a seguinte: o market depth mede a quantidade de unidades financeiras necessárias para alterar uma unidade de preço.  “Ficou confuso, Soul”.  É fácil. Vamos supor uma ação vendida em bolsa como a BBAS3. O market depth tenta medir qual é a quantidade financeira suficiente para impactar no preço do ativo numa transação.  Quanto menor for a variação de preço de um ativo, mais “profundo” é o market depth, quanto maior a variação mais "raso" é o market depth. Assim, uma compra de 10 mil reais em ações do BBAS3 talvez não tenha o condão de alterar significativamente o preço do ativo. Porém, uma compra de 100 milhões de reais com certeza alterará o preço do ativo de forma significativa. O mesmo raciocínio se aplica para a venda.  Logo, o market depth de uma ação como do Banco do Brasil é maior do que uma ação como a Eternit, por exemplo. Porém, deve ser menor do que uma Petrobrás. O conceito é parecido com liquidez, mas não se confunde com ele, pois se podem ter ativos líquidos, mas que mesmo assim ordens altas de compra e venda interfiram significativamente no preço do ativo.

                Ao preparar um pouco esse post e ler algumas definições estrangeiras sobre market depth da Wikipedia, investopedia, etc, reparei que se faz menção a pesquisas que associam uma alta correlação de market depth  com desenvolvimento econômico. Sem olhar essas pesquisas, creio que faz todo o sentido. Geralmente, market depth maiores estão associados com mercados financeiros e bancários mais sofisticados. Apenas países com grande desenvolvimento econômico desenvolvem mercados de capitais maiores. Países mais instáveis ou não tão desenvolvidos geralmente possuem mercados de capitais relativamente pequenos, inclusive em relação ao PIB. É por isso que o market depth do mercado americano como um todo é muito maior do que o market depth do mercado de Angola, por exemplo.

                “Ok, Soul, entendido, mas o que isso tem a ver com tubarões e sardinhas?” pode pensar um atento leitor.  Bom, quantas vezes não lemos em vários espaços da internet sobre "tubarões" se aproveitando de “sardinhas” deslumbradas. Inclusive para o restrito mercado de Fundos Imobiliários eu leio sobre isso, no blog do Tetzner são constantes esses comentários, muitas e muitas vezes. Colegas, não há como ter “tubarões”, se entendermos essa denominação como grandes investidores fazendo timing, em lugares com market depth reduzidíssimo como em Fundos Imobiliários. Simplesmente não faz o menor sentido, pois mercados assim são muito mais custosos e difíceis para “tubarões” do que para “sardinhas” e o motivo é muito simples.

                Lembrem-se, amigos, que market depth mede a quantidade de unidades financeiras necessária para alterar uma unidade de preço. Ora, se com poucas unidades financeiras se pode alterar diversas unidades de preço, o que significa um market depth “raso”, isso quer dizer que qualquer grande investidor num mercado como esse é mais parecido com um elefante numa loja de cristais.  Vamos supor que o famoso fundo verde com seus 10 bilhões sobre administração (e os seus 150 milhões em taxas anuais, olha tem que ser realmente muito bom para receber essa grana toda anualmente) reconheça que faz sentido investir 4% do seu patrimônio em FII. Vamos supor que o fundo verde queira fazer uma carteira diversificada de FII e vai alocar 5% em cada um de 20 fundos diferentes. Assim, cada fundo irá receber 20 milhões de reais (10BI x 0,04 x 0,05).  Vamos supor também que o fundo MAXR esteja na mira do genial fundo verde.  Com valores atuais de quota (algo em torno entre R$ 1.110 e R$ 1.150), o fundo teria que comprar aproximadamente 18 mil quotas de MAXR. Quem acompanha esse fundo, sabe que uma ordem dessa envergadura de compra faria que o preço disparasse tranquilamente para mais de R$ 1.250/1.300, e que uma ordem dessas de venda faria com que as cotas despencassem para menos de R$ 1.000,00 com toda certeza.

                O que isso quer dizer? Se o fundo verde adotasse essa estratégia de entrar em FII em 20 fundos, ele pagaria enormes spreads BID/ASK na ponta compradora e vendedora, talvez no total na ordem de mais de 20%. O que acontece se alguém paga spreads tão grandes assim? Simples, os retornos serão medíocres, muito menores do que uma “sardinha” que compra as suas três ou quatro quotas por mês ou em qualquer outra periodicidade.  Logo, o MAXR não possui um market depth adequado para “tubarões” se movimentarem. A esmagadora maioria dos FII são assim, tendo alguns pouquíssimos fundos com um market depth maior, mas em minha opinião nada que possibilite realmente grandes “tubarões” de se movimentarem. Assim, se o fundo verde quiser ter participação no mercado imobiliário, não será via FII provavelmente e muito menos no mercado secundário.

É bem difícil imaginar um tubarão se movimento no reduzidíssimo market depth dos Fundos Imobiliários Brasileiros.

                Isso quer dizer que não há grandes investidores se aproveitando dos FII? Claro que há, principalmente nos IPOs e quando há febre por um ativo. É aí que pouca gente ganha muito dinheiro na ingenuidade alheia (eu incluso). Logo, não faz muito sentido ficar falando em “tubarões” ou “sardinhas” para movimentos de preço nos mercados de FII, por exemplo.  Eu, na verdade, tenho profunda reticência com esses termos e os motivos são vários, o principal deles é que se as pesquisas mostram que investidores ativos profissionais perdem de um índice em sua esmagadora maioria, tem sentido mesmo falar em “tubarões” se dando bem, ou esses “tubarões” apenas estão coletando as gordas taxas de administração para fazer uma gestão que qualquer índice, ou alguma estratégia de escolha de ativos com alguns filtros fundamentalista faz mais facilmente,  melhor e mais barato?

                Portanto, para pretensos “tubarões” agirem eles precisam de market depth ou de no mínimo uma grande assimetria de informações como no caso das ofertas iniciais de valores mobiliários.  Poucas pessoas talvez saibam, mas no mercado americano está se formando as condições para criarmos um ambiente propício para que investidores poderosos tenham a capacidade de estar muito a frente de investidores amadores, e aqui começo a falar das Dark Pools, também conhecidas como Dark Pools of Liquidity.

                “Ué, Soul, saímos de finanças para falarmos de ficção científica? Esse nome Dark Pool parece algo saindo de um filme como Star Trek”. Mais ou menos isso, colega. Dark Pools são ambientes de negociação onde não é possível os compradores e vendedores ver o tamanho das ordens de compra e venda, e nem mesmo quem são os lançadores das ordens.  Como a prática é muito diferente do dia a dia de um investidor brasileiro (não há dark pools no Brasil, e suspeito que a CVM não autorizaria o funcionamento delas tão facilmente), demanda que reflitamos um pouco mais a respeito.

Li que esse livro, do já bem conhecido Michael Lewis, centra a sua atenção em Dark Pools e HFT (high frequency trading). Deve ser um livro interessante, gosto dos livros do Lewis. Se não me engano já há versão traduzida para venda.

                Mesmo em mercados muito consolidados como o americano, com um market depth profundo, grandes ordens de compra e venda inevitavelmente irão alterar o preço do ativo sob mira.  Se a empresa de Buffett resolvesse se desfazer de suas ações da Coca-Cola, ou ao menos de uma parte substancial de sua posição acionária, muito provavelmente o preço do ativo iria cair.  E se fosse possível colocar uma ordem de venda das ações da coca-cola sem que ninguém soubesse a quantidade e quem está por trás da ordem? Nesse caso, os impactos sobre o preço poderiam ser muito diminuídos. É nesse contexto que entram as Dark Pools. São plataformas de negociação onde as ordens não são visíveis, daí o nome Dark. Portanto, numa Dark Pool, a Berkeshire Hathaway pode lançar uma ordem de venda de 1 milhão de ações sem que ninguém saiba o preço pedido, nem mesmo de onde a ordem está partindo. Se houver uma ordem de compra de 50 mil ações, por exemplo, da Coca Cola na mesma Dark Pool, a transação será parcialmente feita, sobrando 950 mil ações para venda, porém ninguém no mercado (presumindo que não há vazamento de informações) saberá que ainda há essa quantidade para venda.

                “Soul, só um pouquinho, mas cadê o raio da transparência nisso tudo?” Pois é, colegas, essa é uma das grandes críticas que se faz a essas plataformas de negociação.  Existem diversos tipos de Dark Pools, e não vou aqui comentar a respeito, até pelo conhecimento não muito profundo que possuo do tema. Porém, a Goldman Sachs, apenas para citar uma das grandes instituições financeiras mundiais,  possui uma Dark Pool, sendo que a própria Goldman Sachs pode usá-la tanto na ponta vendedora como na compradora e não apenas na intermediação.  Essas plataformas são apenas para grandes investidores, aqui sim podemos falar  realmente de “tubarões” e de “sardinhas”, pois estas podem estar completamente desinformadas sobre o que está acontecendo com o preço do ativo, pois uma ação, por exemplo, pode ser negociada em uma plataforma pública e numa Dark Pool, ou várias delas, ao mesmo tempo.

                 Imagine um grande investidor querendo vender 10 milhões de ações do Banco do Brasil, ou seja, quase 300 milhões de reais em ações. Pense numa Dark Pool brasileira e essa ordem sendo lançada não via Bovespa, mas via uma Dark Pool. Ninguém irá saber, muito menos investidores amadores como nós os “sardinhas”.  Uma hora ou outra essa transação irá aparecer em algum lugar, seja para o fisco, seja em relatórios contábeis (o que pode demorar meses). Alguém pode imaginar o efeito que pode haver na cotação quando a notícia que um investidor gigante se desfez de grandes quantidades de ações?  Assim, os preços de negociação nos mercados públicos, como na Bovespa, podem ficar desatualizados com os preços realmente praticados nas grandes negociações feitas numa Dark Pool. Esse problema é a segunda grande crítica que se faz as Dark Pools. Num mercado assim, a chance de uma “sardinha” se dar mal é muito maior, e aqui talvez possa fazer sentido usar esses termos para investidores muito poderosos e investidores amadores.

                Aos que acham que isso não acontece em larga escala, há consultorias que estimam que as transações ocorridas em dark pools of liquidity devem estar na ordem de 30 a 40% de todas as transações feitas no mercado acionário americano. Esse é um número incrivelmente alto e vem crescendo de forma assustadora desde a crise de 2008.  O que irá acontecer daqui alguns anos ninguém sabe, porém o fato é que podemos estar criando um ambiente extremamente mais perigoso  e opaco ao pequeno investidor, muito mais suscetível de assimetrias ainda maiores de informação. Quem sabe essa grande novidade não chegue no Brasil em alguns anos? Tenho certeza que muitos gestores brasileiros adorariam a existência de dark pools.

Será que estamos construindo um "admirável mundo novo" financeiro com instrumentos de negociação como dark pools? Só o tempo dirá.

                É isso colegas, espero que tenham gostado do artigo. Abraço a todos!