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HGBS11 – Fundo que detém participação em 8 shoppings em quatro estados diferentes com área bruta locável total de 360 mil m2 (a ABL própria do fundo é de 71 mil m2, podendo chegar a 108 mil m2 contando com a conversão das CRIs). É um fundo antigo com primeira emissão em 2006, sendo que já houve seis emissões no total.  Algumas participações são diretas, outras por meio de quotas de FII e outras por meio de CRI conversíveis. O fundo possui 9% alocado em RF (incluso CRI não conversíveis) e quotas de outros FII, e 91 por cento em participação efetiva nos shoppings, em FII ilíquidos e CRI conversíveis em empreendimentos imobiliários. Possui uma grande dispersão de locatários, sendo muito bem diversificado. Houve recentemente um problema judicial relativo aos CRIs conversíveis do shopping Goiabeiras localizado em Mato Grosso. Aparentemente, pode ter havido problemas  judiciais, tanto que houve penhora dos rendimentos dos CRIs. O fundo conseguiu que os rendimentos não seguissem penhorado, o que não comprometeu o fluxo de caixa por enquanto. Entretanto, os CRIs continuam penhorados e há risco jurídico relevante. Os CRIs do goiabeiras representam 10,97% do patrimônio líquido do fundo no final de janeiro de 2014. Há de se considerar que em 2012 o fundo permutou a sua participação no shopping Plaza Sul por participação no shopping Penha, mas o pagamento de aproximadamente de 64 milhões em 42 parcelas corrigidas pelo CDI. Portanto, o fundo vem atualmente distribuindo o “lucro” da operação de permuta. Essa distribuição tem data certa para acabar em julho de 2015, onde a última parcela será depositada. A administradora diz que está preparada para o fim desse pagamento, pois possui caixa acumulado (devido a retenção dos 5% do faturamento), há CRI conversíveis que quando convertidas em participação em shoppings renderão mais, e há projetos de expansão da ABL própria. Entretanto, é um risco, é uma espécie de RMG parcial, onde quase 20% do resultado operacional do fundo advêm do pagamento dessas parcelas que não recorrentes e tem data certa para acabar. Por isso, esse fundo apresenta alguns riscos. Há o problema de não ter havido crescimento de renda entre o ano 2012 e 2013, ficando o rendimento estável, sendo que os últimos rendimentos estão na faixa de R$ 13,70  o que gera um yield de  0,91% am com a quota no valor de R$ 1.500,00 (a quota chegou num pico de R$ 2.200 no começo de 2013, o que corresponde uma desvalorização de aproximadamente 32%). Seria um rendimento muito bom, se o fundo não apresentasse o problema do CRI goiabeiras, bem como a questão da distribuição dos lucros da operação de permuta de 2012. Se no resultado de 2013 considerarmos as receitas do fundo (106,89M) subtrairmos os lucros da operação de permuta (20,43M) e as despesas do fundo (16,86M) chega-se a um resultado operacional líquido, sem a distribuição de lucros, de 69,59M, o que daria uma média de distribuição mensal de R$ 10,79, muito inferior ao valor de R$ 13,70 que vem sendo distribuído (isso sem contar possíveis problemas com o shopping Goiabeiras).    A taxa de administração não é baixa correspondendo a 1,5% sobre o valor de mercado das quotas, no mês de janeiro correspondeu a quase 12% do faturamento do fundo (incluindo os 1,78M de distribuição de lucro, se não fossem incluído o percentual seria de inacreditáveis 23%). O valor patrimonial  da quota no final de janeiro de 2014, era de R$ 2.085,60, sendo assim a quota sendo negociada com um deságio de aproximadamente 30%, o que é significativo.  R$ 1.500,00 é

WPLZ11B – Fundo adquiriu 30% do Shopping West Plaza localizado na zona oeste de São Paulo (Barra Funda, Perdizes e Pompéia). O Shopping possui 23 anos de idade, e recentemente sofreu uma revitalização para se manter competitivo. É voltado para as classes C e D.  Houve problemas com a prefeitura, o que fez  a cota despencar no ano de 2012. A renda real ficou muito longe da RMG, o que também fez que a cota se depreciasse.  Há diversas obras em andamento do Shopping (inclusive uma que está ligada a problemas estruturais de uma laje, o que não deixa de ser preocupante), o que é bom no médio prazo, entretanto faz com que o rendimento no curto prazo seja baixo. Há uma parcela significativa das receitas projetadas pela própria administradora  (5,1M) para bancar os custos da obra. A receita projetada para 2014, líquidas das despesas anteriormente mencionadas, é de 2,3M, o que daria um rendimento médio  de R$ 0,32 equivalendo a um yield de 0,56% am com quota a R$ 56,5 (necessário ressaltar que o fundo possui caixa de 1,5M e estou considerando que ele iria distribuir em 2014). Se projetarmos as receitas para 2015 (sem o provisionamento para reformas e sem considerar aumento por algum índice inflacionário) as receitas seriam de 7,4 M (não haveria mais caixa para distribuir em 2015), o que daria um resultado médio por cota de R$ 0.63 representando um yield de 1,1 am o que seria muito bom   Cota sendo negociada no seu fundo histórico. Além do mais, o shopping irá revitalizar o cinema e construir um teatro, o que impactará positivamente nas receitas.  A taxa de administração é de 0,25% sobre o PL, o que é razoável e em linha com outros fundos de shopping. Necessário ressaltar que com a nova administração da Alliansce a taxa de vacância diminuiu de 7/8% no começo de 2013 para cerca de 4% ao final de 2013, o que demonstra que está havendo melhora na gestão do shopping. Houve melhora também ao longo de 2013 (se comparado com os anos de 2011 e 2012) nas receitas do shopping, inclusive melhora nas receitas de aluguéis e grande incremento nas receitas de estacionamento. Fundo negociado com 40% de deságio em relação ao seu valor patrimonial, o que é algo que deve ser levado em conta.  Sendo assim, a preços atuais, e principalmente se cota for mais penalizada pode trazer bons pontos de entrada.

JRDM11B – Fundo adquiriu 40% do Shopping Jardim Sul localizado no Morumbi em São Paulo. Possui RMG até agosto de 2016, que vai variar de 8,5% aa até 9,1% aa. O fundo possui Renda Mínima Garantida até setembro de 2016, sendo que o valor vai de 8,5% no primeiro ano até 9,1% no segundo ano (rentabilidade calculada sobre a emissão de R$ 100,00) . A  RMG até setembro de 2014 é de R$ 0,73, o que dá um yield mensal de 0,94% e 11,3% aa com valor de quota a R$ 77,5. Entretanto, a renda real no  de janeiro de 2013 a outubro de 2013, segundo dados coletados dos relatórios da administradora, foi de R$ 5,2, o que dá uma média mensal de R$0,52.  Assim, a renda real é de aproximadamente 70% da renda real. O yield real é de 0,67% aa e 8% aa. O fundo ainda possui mais dois anos e meio de RMG, mas parece ser improvável que a RMG seja atingida. A quota é negociada com deságio de 22,5% sobre o valor de emissão. A situação não é como do Floripa Shopping, mas a renda real não é tão discrepante da RMG. Se a cota cair ainda mais, por exemplo a R$ 65,00 (yield real de 0,8% e yield de RMG de 1,1%) pode fornecer bons pontos de entrada. A taxa de administração é de 0,2% do PL do fundo, o que é razoável, variando de 3 a 5% do faturamento do fundo.  A liquidez do fundo não é muito bom, o que é um aspecto negativo, mas nada que impeça a abertura de posição.

ABCP11 – Fundo detentor de 98,5% de shopping localizado em Santo Andre. Houve e expansão no Shopping em 2012 e a área total do empreendimento de 69.317 m2 mais um prédio comercial de ABL de 5.586m2, o que fez a renda distribuída melhorar. O rendimento anual, segundo informação do relatório de dezembro de 2013,   foi de R$ 0,691 o que corresponde a um yield anual de apenas 7% com o valor de quota a R$ 9,75. O fundo possui liquidez muito baixa, o que ocasiona grandes spreads BID/ASK .

PQDP11- Fundo criado para comprar 15% de participação  no Shopping Parque Dom Pedro em Campinas. A peculiaridade desse fundo é que outro FII é dono dos outros 85% do empreendimento, entretanto é um FII que não é negociado em bolsa e é controlado pela SONAE. O FII PQDP possui ainda mais 15% de participação no empreendimento já que é dono de quotas do fundo fechado. Portanto, a participação total do fundo é de 30% (15% diretamente e 15% indiretamente).  O shopping é imenso (185 mil m2 de área construída) e moderno, sendo bem diversificado. Talvez seja o melhor Shopping dentre os FII negociados em bolsa. O rendimento não é estável e isso é normal em shopping, pois há meses melhores e piores no comércio. De novembro de 2012 a  outubro de 2013 o fundo pagou R$ 116,56, o que dá uma média mensal de R$9,71 gerando um yield na cotação atual de R$ 1.235 de quase 0,79% e 9,5% de juros simples aa. Para fins de comparação o fundo distribuiu entre novembro de 2011 a outubro de 2012 aproximadamente R$ 101,65, assim o acréscimo de rendimento de 2012 para 2013 no período comparado foi de bons 15% (taxa de crescimento de dar inveja a muita empresa listada em bolsa).  Esse sempre, até pela qualidade do empreendimento, foi um fundo caro.  Entretanto, com a queda generalizada, o fundo começou a ter yields interessantes.  Assim, é possível dizer que a cota encontra-se um pouco sobreavaliada pelo yield pago em média. Possíveis quedas para valor de quota abaixo de R$ 1.200,00, podem proporcionar  bons pontos de entrada com yield de quase 10% aa. A taxa de vacância do shopping é bem baixa e corresponde a 3%. A taca de administração do FII é de 0,23% aa sobre o patrimônio total do fundo, o que não é alta e corresponde de 5 a 10% do faturamento mensal do fundo dependendo do mês.  O VP da quota é de aproximadamente R$ 1.916,00, sendo assim as quotas estão sendo negociadas com um substancial deságio de 35%.

FLRP11B – Fundo adquiriu 38% do Floripa Shopping (entretanto houve diminuição da participação para 35,8%). Possuiu longa RMG de R$ 8,8 por quota até setembro de 2013  e  preço de imissão de R$ 1.000,00. Como o rendimento real ficou  aquém da RMG (sendo que atualmente o fundo não distribui rendimento há alguns meses, pois está provisionando para obras de melhoramento e de expansão da loja Renner, há previsão de que o fundo volte a pagar rendimento a partir de março deste ano), a quota caiu  55%, sendo negociada a patamares de R$ 450,00, o que demonstra que esse fundo destruiu valor aos quotistas iniciais. Isso mostra como pode ser arriscado confiar demais em RMG longas e divorciadas da real possibilidade do empreendimento (risco que pode existir no JRDM11B e em vários outros shoppings).  Há vários meses não há distribuição de lucros. As despesas são altas, mesmo sem o provisionamento, o que prejudica o resultado operacional do fundo. Há uma nova administradora no Shopping, o que pode fazer que a rentabilidade  e a gestão do shopping tenha um bom desenvolvimento, entretanto nos últimos seis meses tanto as receitas como a vacância se mantém em patamares semelhantes ao ano de 2010. Não é o melhor Shopping da cidade, mas está numa área de desenvolvimento da região. A quota vem sendo negociada com considerável deságio em relação ao seu Valor Patrimonial, sendo que o m2 , pelo valor atual da quota, de área construída vem sendo negociada a menos de R$ 1.000,00 o m2.  Conforme comunicado ao mercado da administradora do fundo lançado em janeiro de 2014, a previsão de geração de receita de todo shopping para o ano de 2014 é de quase 7M, sendo que a do fundo é de 2,65M. Não é uma geração de receita satisfatória para proporcionar rendimentos compatíveis com as perspectivas, não pelo menos em 2014. Fundo merece cautela.

 FIGS11 – Fundo constituído para a aquisição de 36,5% do Shopping Bonsucesso localizado em Guarulhos São Paulo com foco na classe C, e  36,5% do Shopping  Maia em Guarulhos também que deverá ser mais voltado as classes A e B e está sendo construído com previsão de término da obra em abril de 2014, porém há indícios de que a obra irá atrasar pelo menos seis meses. Portanto, a RMG deve ir até o final de 2018. O fundo possui RMG de R$ 0,83 por quatro anos contados do término da construção do Shopping Maia em Guarulhos.  É um fundo de desenvolvimento que pode oferecer bons retornos, mas contém evidentes riscos, pois não se tem ideia se a renda real ficará próxima da RMG. A quota chegou a ser negociada a R$ 67,00 ( yield de quase 15% aa, o que é muito expressivo) e atualmente a quota é negociada a R$74,00 (1,1% am e 13,4% aa). É um FII com riscos acentuados, mas pode oferecer retornos altos, principalmente se a quota cair para patamares cada vez menores. Não consegui checar de onde sai o pagamento da RMG, se há alguma conta vinculada já com o numerário depositado ou não. A depender do desenvolvimento do FII, há o risco de não se ter dinheiro para pagar a RMG  até o final de 2018. A liquidez do fundo é razoável.

 SHPH11   - O fundo foi criado para adquirir 25% do shopping Higienópolis. O Shopping tem perfil para atender a classe A, e é muito bonito (eu mesmo já estive no shopping e posso confirmar que o shopping é muito bonito).  É um FII antigo, e apresenta uma valorização histórica muito grande, já que a cota foi emitida a R$ 100,00 há 13 anos atrás e hoje o preço da mesma gira em torno de R$ 540,00.  A média de distribuição de rendimento dos últimos 12 meses foi de R$ 3.05, o que dá um yield de apenas 0.56% am. A liquidez do fundo é baixa, o que de certa maneira é um impeditivo para se montar posições.

RCCS11 – Fundo não analisado, pois foi aprovado em Assembléia a venda do único imóvel do fundo e devolução para os quotistas. Fato interessante é que o fundo foi lançado em 2010 pelo preço de R$ 1.000,00 a quota e vai ser vendido por R$ 880,00 a quota. Ou seja, depois de uma grande valorização imobiliária entre os anos de 2010 a 2012, o fundo vai ser vendido por menos. Isso mostra que compraram o imóvel a valores muito altos na época. Portanto, toda atenção é pouca em IPO. De preferência, mantenham-se afastados delas.

GWIR11 - Fundo não analisado por liquidez insatisfatória

SCPF11- Fundo não analisado por ausência completa de liquidez.

JPPC11 – Fundo não analisado por ausência completa de liquidez

KNRE11 – Fundo constituído para captar dinheiro para desenvolver áreas residenciais com prazo de duração de sete anos e com amortizações parciais.  Liquidez baixíssima, taxa de administração alta (2% do PL), mais taxa de performarce. Não vejo motivos de montar posição nesse FII  

PABY11 - Fundo não analisado por ausência completa de liquidez

RBDS11 – Fundo com  pouquíssima liquidez. Sendo assim, não houve análise do mesmo, pois sem liquidez não se pode montar posição, sendo ainda arriscado montar posição, pois os spreads podem ser altíssimos para se vender as quotas.

 RBAG11 – Fundo foi completamente amortizado, e não há mais negociações no mercado secundiário    

RBPR11 – O fundo, também com caráter de desenvolver imóveis residenciais, termina a amortização, segundo administradora, em maio de 2014. A liquidez do fundo é muito baixa. Sendo assim, não há motivos para se montar posição nesse fundo, especialmente agora, a não ser que haja compras com relativo deságio em relação ao VP, o que é muito difícil de acontecer. 

              Querem saber quem é o Soulsurfer? Estou aí no palco cantando junto com o vocalista do Pennywise, num dos shows mais irados que eu já fui (Belly up - Dezembro de 2013 - Solana Beach-Califórnia)

                Olá colegas! Continuo minha série sobre análise de FII.  Neste post vou tratar de Hospitais e Agências Bancárias. Espero que gostem. Alguém acompanhando a crise na Venezuela? Poxa, é um país tão bonito (fiquei algumas semanas lá em 2011), como a coisa pode degringolar tão rapidamente. Eu já pensava em 2012 que o país estava muito divido, os acirramentos eram muito profundos, o passo final para isso é guerra civil. Espero sinceramente que não chegue nesse ponto, e é apenas um sinal de como acirramento de opiniões e a inexistência de diálogo não nos leva a nenhum lugar.

NSLU11B – Fundo é dono do Hospital Nossa Senhora de Lourdes. O hospital é moderno, sendo um bom imóvel. O contrato de aluguel se iniciou em 2006 e possui 20 anos de duração sendo reajustado pelo IGP-M todo mês de abril.  Há problema judicial com relação ao aluguel, sendo que há redução provisória do valor do aluguel. Houve sentença de primeiro grau, sendo que o juiz determinou a revisão de 2/3 do contrato, permanecendo 1/3 hígido. Entretanto, o aluguel não foi majorado após a sentença (já que 1/3 do contrato não deveria haver redução), e o juiz não modificou a decisão mesmo após a oposição de Embargos de Declaração. A solução jurídica ainda vai demorar.  Risco maior por ser um único locatário, bem como o fato de ser um hospital (eventual despejo é algo remoto de ser colocado em prática). Rendimento atual na ordem de R$ 1,46 (deveria der de R$ 1,54, e isso no futuro pode ocasionar pagamentos acumulados para o fundo) com yield  se aproximando de 1% am com cota no valor de R$ 150,00. É de se ressaltar que o fundo está contigenciando valores até o montante de 1% do PL (algo em torno de 2M). Essa retenção deve acabar no meio deste ano, o que fará que o rendimento por quota suba R$ 0,07 por quota (já daria mais de 1% am com esse aumento), independente do reajuste pelo IGP-M em abril de 2014. Portanto, o rendimento do segundo semestre deve ser de R$ 1,61, o que daria um yield de quase 13% aa de juros simples, o que é muito bom para um fundo de tijolo, mesmo com o risco de ser um hospital. O Valor Patrimonial da quota é de R$ 172,00, quota vem sendo negociada com um deságio de 13%. As despesas são da ordem de 4/5% do faturamento do fundo, o que é razoável.

HCRI11B – Fundo é dono do imóvel onde está estabelecido o Hospital da Criança. O contrato de aluguel foi iniciado em 2001 e possui 20 anos de duração reajustado pelo IGP-M.  Há discussão judicial sobre o valor do aluguel. O prédio não é tão moderno e bom como o do fundo NSLU, assim pode-se falar que o imóvel não é tão competitivo. Houve duas revisões provisórias do valor do aluguel. Há discussão judicial sobre o valor dos aluguéis. O locatário requereu redução substancial nos alugueis, sendo que o juiz arbitrou alugueis provisórios em R$ 395 mil (aluguem sem revisão deveria ser de R$ 530 mil) reduzindo pela segunda vez os aluguéis, pois primeiramente o aluguel tinha sido reduzido para 442mil. Não houve sentença, e o processo na fase das partes se manifestarem do laudo produzido pelo perito acerca dos valores de mercado de locação.  Sendo assim, há riscos significativos ainda para o fundo. É de se salientar que hospitais possui o risco específico jurídico de ser um locatário muito difícil de se obter o despejo. Entretanto, nada leva a crer que a situação seja de inadimplência no curto/médio prazo. É de se ressaltar também que o fundo é gerido pelo BTG, mas o mesmo BTG possui participação na Rede D´ Or ( atual locatária do empreendimento), o que ocasiona problema de choque de interesses.  O último Rendimento do fundo está em torno de R$ 1,88 por cota resultando num yield de quase 1% am com quota a R$ 195,00 (quota chegou num topo de R$ 310,00 no começo de 2013, e possui um fundo de R$ 145,00 no começo do ano de 2012). Os rendimentos do fundo não são nem um pouco estáveis, e muito menos crescentes, tendo em vista a demanda judicial de revisão de aluguel.  As despesas do fundo são de aproximadamente 5% do faturamento do fundo, o que é razoável . Possível se afirmar que esse fundo é ainda mais arriscado do que o NSLU11B.

                                    E aí se fosse para escolher, prefere este prédio (NSLU)

                                                             ou este (HCRI)? Sua escolha:)

SAAG11 – Fundo comprou 21 agências na primeira emissão desse fundo (que foi de mais de 400MI), e em seguida alugou para o Banco  Santander.  São contratos atípicos com prazo de duração de 10 anos até o ano de 2023 e reajustáveis pelo IGP-M, sendo que no final do contrato o banco possui a opção de compra dos imóveis por valor a ser avaliado quando da possível transação (Esse fato pode trazer um risco adicional, pois o Santander pode pressionar para negociar aluguéis mais baratos, ou talvez exercer a opção de compra em preços talvez não tão vantajosos para os quotistas). Algumas agências adquiridas com preço do m2 sensivelmente alto, sendo que algumas foram adquiriras por preços entre R$ 10.000/15.000 o m2, tendo uma sendo adquirida por R$ 20.000 o m2 (Agência Ouvidor – RJ). Houve uma tentativa de 2ª emissão de quotas (valor de 161M para uma oferta inicial de 354M), sendo que foi parcialmente frustrada, pois a subscrição foi fraca, o que já começava a mostrar que a maré de otimismo em relação aos FII estava virando. Na segunda emissão foram compradas sete novas agências, quando o objetivo inicial era de 13. Aparentemente existem agências  adquiridas pelo Fundo que são muito próximas a outras agências do próprio Santander, muito provavelmente sejam agências provenientes da aquisição do Banco Real. Não deixa de ser um fato negativo desse fundo. Sendo assim, atualmente o fundo possui 28 agências prontas e alugadas para o Banco Santander. A taxa de administração é de 0,25% do PL do fundo. O Valor Patrimonial da quota está em R$ 97,00, sendo assim a quota vem sendo negociada com um deságio de 11% do seu valor patrimonial. O último rendimento foi de aproximadamente R$ 0,70, o que já conta com o reajuste dos contratos das agências adquiridas na primeira emissão. O reajuste dos contratos das agências adquiridas na segunda emissão se dará no meio do ano. O yield atual está na faixa de 0,81% am com cota a R$86,00, é um rendimento sensivelmente maior aos existentes no primeiro semestre de 2013.

BBPO11 – Fundo comprou 64 imóveis entre agências e prédios administrativos em 33 cidades de 14 Estados diferentes, e alugou para o Banco do Brasil. O patrimônio do fundo é de 1.4 Bilhões de reais com 318.000 m2 de área locável (hoje em dia a avaliação patrimonial é de 1,47BI) e ainda possui aproximadamente 2BI investidos em RF. É um fundo muito grande. Contratos atípicos de 10 anos com vencimento até final de 2022, e reajustados pelo IPCA. Não consta que há opção de compra dos imóveis pelo Banco do Brasil ao final do contrato, como ocorre com o SAAG, sendo que o contrato prevê a possibilidade de renovação do contrato por mais 10 anos ao final de 2022. Difícil opinar se o preço médio de aquisição foi elevado ou nção (aproximadamente R$ 4.400,00 por m2), pois são muito imóveis e em muitas regiões do país. Há apenas duas agências com preço de aquisição do m2 mais esticados em R$17.000,00 o m2 (ambas localizadas no RJ, nos bairros do Leblon e Copacabana), entretanto não dá para saber, pelo menos na minha análise superficial, se imóveis localizados no interior foram adquiridos a preços competitivos ou não. No site da administradora, há todas as informações sobre os 64 imóveis, inclusive com laudo de avaliação de cada atualizado. Rendimento de R$ 0,75 por mês, o que dá um yield de 0,75% am aos preço de quora a R$ 100,00, com reajuste todo mês de agosto. Interessante notar que o fundo é um dos que menos teve depreciação no mercado de FII, isso se deve pela solidez dos fundamentos do fundo. O yield anual é de 9%, o que é um bom valor se houver comparação com aluguéis residenciais, por exemplo. Entretanto, comparado com fundos de outros setores a remuneração é sensivelmente menor. É o típico caso de receber menos por mais segurança e previsibilidade no fluxo de caixa. O fundo é seguro, por causa do locatário e contratos longos, mas a remuneração é baixa. Taxa de administração de 0,277% sobre o PL do fundo, um pouco acima do FII SAAG, o que dá algo em torno de 3% do faturamento do fundo.   O fundo é negociado com um pequeno deságio de 3% do VP.

BBRC11 -  Fundo criado para adquirir 25  imóveis, construir agências do setor Prime (Estilo)  e locar para o Banco do Brasil pelo período de 10 anos em contratos atípicos. Houve erro de planejamento, e com o dinheiro captado foi possível a aquisição de 20 imóveis apenas, sendo que mais um imóvel deverá ser adquirido no presente ano (20% a menos do que o prometido). Os preços de aquisição, até porque em regiões nobres, foram altos, sendo vários imóveis com m2 superior a R$10.000 Não há quase nenhuma agência pronta, houve diversos atrasos no cronograma da obra. A cota chegou a ser negociada a R$ 150,00 em 2011, sendo que atualmente está em patamares de R$ 70,00 (mais de 50% de desvalorização do topo histórico, aqui uma possível bolha imobiliária desinflou). A rentabilidade é péssima, algo em torno de R$ 0,20 por quota, yield de 0,28% am, e só deve melhorar quando mais agências foram terminadas e locadas. Possui um alto custo de oportunidade, tendo sido um investimento fraco para quem adquiriu na emissão e manteve as cotas. Havia perspectivas de entrega das obras no final do ano de 2013, mas não foi concretizada. Há inúmeras reclamações sobre a falta de transparência da Administradora VAM. Segundo o último relatório de dezembro de 2013, há doze imóveis em fase de construção, e seis que não foi nem mesmo iniciado o processo, pois está pendente autorizações junto aos órgãos públicos (segundo o mesmo relatório, depois de aprovados os projetos, o prazo para construção das agências é de 150dias em média). A taxa de administração é de 0,6% sobe o patrimônio líquido, o que é mais do que o dobro de BBPO e SAAG. Há apenas duas agências prontas e pagando aluguel. Inúmeras outras consta que serão entregues no primeiro semestre de 2014, mas pelas fotos constantes no site da administradora é muito difícil de acreditar nessa hipótese, o que seria mais uma vez uma promessa não cumprida. Com todas as agências perfomando, é esperado que o rendimento por quota seja algo em torno de R$ 0,70. Com a quota a R$70,00, o yield seria espetacular para um fundo com contratos atípicos com o BB em agências estilo. Entretanto, devido aos diversos atrasos nas obras, a situação atual de várias agências, é difícil pensar nesse fundo performando completamente em 2014 e até mesmo no primeiro semestre de 2015. Entretanto, a quota vem se desvalorizando muito rapidamente. Os patamares atuais, apesar de todos os problemas, sugerem que investidores de longo prazo possam ser recompensados. É possível que a quota venha a sofrer ainda mais, abrindo oportunidades de posicionamento.

AGXC11 – Fundo constituído para comprar imóveis e locá-los de volta para a CEF. Foram adquiridas 26 agências que correspondem a 42.500m2 de área construíd com 40% do dinheiro captado com aluguéis de 10 anos e corrigidos pelo IGP-M todo mês de dezembro, e mais 36 devem ser  adquiridas até o final de 2015 (12 por ano de 2013 até 2015). Entretanto, até o começo final de 2013 apenas 4 imóveis foram adquiridos com apenas uma agência funcionando. Sendo assim, é possível que até o final de 2015 não sejam entregues todos as agências prometidas no prospecto, entretanto a administração da Rio Bravo parece estar fazendo um bom trabalho, com relatórios mensais muito claros sobre a situação do fundo. As receitas do fundo dividem em 48% de aluguéis e 52% de receitas financeiras (que estão subindo devido ao aumento das taxas de juros). Segundo último relatório, o fundo possui ainda 215M para investimentos em novas agências.  O rendimento em dezembro foi de R$ 6,5. Entretanto, o rendimento em janeiro de 2014 foi de R$7,03, não consegui achar informações se o rendimento é recorrente ou não (aparentemente não há motivos para ter eventos não recorrentes num fundo tão previsível como este), o que dá um yield com a cotação em R$ 900,00 de quase 0,78 % am e 9,4% de juros simples ao ano, o que é muito bom mesmo tendo em vista que é um fundo extremamente seguro e ainda possui possibilidades de aumento grande de renda com a aquisição de outras agências no futuro. Com a aquisição de novas agências, o rendimento tende a  aumentar sensivelmente. O fundo é uma aposta com melhor rendimento do que o BBCR11, o que diminui e muito o custo de oportunidade. A taxa de administração é de 0,67% do PL ao ano, o que é uma taxa cara se comparada com outros fundos de agência. Entretanto, um ponto positivo é que a taxa vai caindo até chegar 0,35% aa em 2015, o que é um valor bem mais razoável. A quota chegou num patamar de R$ 1.215,00 no começo de 2013, e hoje é negociada a R$900,00 uma queda de quase 25% em relação ao topo e 10% em relação ao preço de emissão.  O VP da quota é de R$ 1.070,00, sendo assim a quota vem sendo negociada com deságio de 15%, o que é interessante para um fundo tão sólido.   É um fundo que tem possibilidade de aumento significativo na renda, e o yield atual já se compara a BBPO e a SAAG. Portanto, tudo leva a crer que esse fundo é o melhor que existe em relação a oportunidades de ganho e remuneração atual entre os fundos de agência.  

BNFS11 – Fundo constituído para adquiri imóveis e locá-los como agências bancárias ao Banrisul. Teve início em 2012, e possui perspectiva de pleno funcionamento apenas em 2015 (se não ocorrer nenhum imprevisto). Enquanto isso, o dinheiro fica alocado em renda fixa. O yield mensal gira em torno de 0,4%/0,5% am. O locatário não é tão forte como um BB. O fundo possui uma maturação longa, com riscos envolvidos no atrasado das obras. A liquidez é muito fraca, o que pode gerar spread BID/ASK grande As informações da administradora não é das melhores. Não vejo qualquer motivo para se quotista deste fundo

                    Por fim, colegas, eu deixo o primeiro vídeo de uma entrevista do Sr. Patch Adams (sim é aquele do filme do Robin Willians) deu ao programa roda viva. Primeiramente, quero destacar que o programa da cultura é um dos melhores, se não for o melhor, da TV Brasileira. Além do mais, Patch Adams foi uma das pessoas, se não a mais, mais inteligente, provocativa e penetrante que eu ouvi na televisão. Muitos que eu indico o vídeo torcem o nariz rapidamente, e tacham de radical. Creio que é uma postura compreensível, pois ele coloca séria dúvidas sobre como vivemos a nossa vida, sobre os nossos sistemas de valores, e quando isso ocorre é sempre muito difícil ficarmos neutros. É uma hora e 20 minutos de entrevista, e eu creio que vale muito a pena. Não precisa concordar com tudo, mas com certeza há muitos insights para pensarmos e talvez melhorar a forma como vivemos e convivemos com outros seres humanos e nosso ambiente.

Grande abraço!

                   

 Konichiwa! Ogenki desu ka? Últimos dias bem ocupados, muitas coisas acontecendo ao mesmo tempo. Daqui algumas semanas vou ao Japão, e estou estudando Japonês. Muito difícil, mas muito interessante. Na postagem de hoje continuo a série e falo sobre os fundos imobiliários relacionados ao ensino superior. Espero que gostem.

FAED11B -  Fundo comprou três imóveis da Anhanguera Educacional, e alugou novamente para a instituição. Apesar de haver um único locatário, o mesmo é uma das maiores empresas de educação das Américas (principalmente depois da fusão com a Kroton).  Um suposto problema do fundo era o encerramento do contrato de aluguel da sede administrativa em valinhos, mas o mesmo foi renovado até janeiro de 2024. Como é uma sede administrativa, é possível que com a fusão o imóvel em algum momento seja desocupado.  Se isso ocorrer, a recolocação do imóvel não será fácil, pois não é muito novo, e é localizado no interior de SP. Este imóvel corresponde a aproximadamente 16% das receitas do fundo. Entretanto, os valores de aluguel e de m2 desse fundo não são altos. Os outros dois imóveis em Leme e Taboão da Serra segundo comentários não seriam tão bons também como um FCFL.  O imóvel de Taboão, por simples visualizações pelo Google Map, não parece ser ruim, inclusive está localizado em uma avenida que parece ser bem movimentada e com muito comércio (80% das receitas do fundo).  O imóvel de Leme (4/5%) não consegui visualizar. Rendimento atual em R$ 1,11 yield de quase 1% am com preço da quota a R$ 115,00 . Hoje o fundo é negociado com aproximadamente 20% de desconto em relação ao VP de R$ 145,00. As despesas não são altas em relação ao faturamento, ficando em torno de 5%, o que é muito bom.

  Avaliação: Boa. Não creio que é ótima, pois o imóvel de Valinhos, apesar do longo contrato, não parece ser tão competitivo. Entretanto, tudo tem um preço, com a quota a R$ 115,00, o yield está quase em 12%aa, o que é um valor muito substancial para um fundo com contratos tão longos.

AEFI11 – Fundo constituído para a compra de dois terrenos, onde a Anhanguera irá fazer dois campus de ensino (Cuiabá e Campinas). Contrato atípico de 15 anos (até 2026), renovável por mais 15 anos (2041). É uma espécie de debênture melhorada, pois há RMG, reajustada anualmente pelo IPCA,  por mais 13 anos. Como o contrato é atípico, há certa proteção contra descumprimento contratual, pois o fundo poderia cobrar as parcelas devidas, o que não ocorreria apenas em caso de falência da Anhanguera o que não é provável de acontecer pelo menos não com os dados empresarias de hoje. As taxas consomem 0,37% do PL por ano, o que não é tão expressivo.  Os terrenos tendem a se valorizar com ganhos reais ao longo do prazo, ao contrário de edificações. Além do mais, é provável se os empreendimentos universitários derem certo que haja uma expressiva valorização dos imóveis, especialmente em horizontes mais longos de prazo como 10 anos.  No último relatório de dezembro de 2013, a administradora do fundo (XP) reafirmou que as obras terão início em 2014, sendo que é possível que os campus universitários estejam funcionando já em 2015. Rendimento foi recentemente reajustado para R$ 0,94 por quota.  A quota estava mantendo-se numa faixa de R$ 115-125 pelo ano de 2013. Em janeiro de 2014, houve uma grande desvalorização com valor de mercado chegando a R$ 102. Nesses valores, o yield é de 0,92% am ou 11% aa, o que é muito bom mesmo para um fundo sólido como este. É de se ressaltar que o VP da quota em dezembro de 2013 era de R$ 145,88. Portanto, a quota está sendo negociada a 40% de desconto do VP. Contrato longo, yield atual excelente, negociado bem abaixo do valor patrimonial e uma bela perspectiva de valorização do médio/longo prazo, o fundo só pode ser classificado como uma excelente aposta.  

FCFL11B – Fundo constituído de imóvel na Vila Olímpia alugado 90% para o INSPER. Outra parte da receita vem de estacionamento e de uma agência do banco Itaú. Houve expansão em 50% em 2013 do imóvel, sendo locado para a INSPER por meio de contrato atípico. Atualmente, o contrato do fundo com a universidade tem duração até 2037, sendo o mais longo contrato na indústria de FII (a multa para rescisão antecipada é alta). Não há vacância no fundo.   As receitas do fundo são da ordem de 1,6M  e as despesas da ordem de  apenas 74k (novembro de 2013), fazendo que as despesas sejam menos de 5% do faturamento do fundo, o que é excelente. O último rendimento foi de R$9,10, que deve se manter constante com leve acréscimo pelo reajuste dos aluguéis. A quota se mantém estável se compararmos com outros FII, mas em fevereiro a quota chegou a ser negociada a incríveis  R$ 1.000, o que dá um yield de aproximadamente 11% aa, o que é excelente para um imóvel de alta qualidade com contrato de aluguel tão longo. O m2 de avaliação do imóvel é de torno de 13.000,00 o m2, o que é robusto, mas não tão esticado. Ao preço de mercado atual, o m2 é negociado a aproximadamente R$ 9000,00, o que é bem razoável. Sendo assim, o fundo é negociado com um bom desconto de quase 30% sobre o valor patrimonial, o que dá “gordura” para eventuais revisões do patrimônio do fundo.

SDIL11 – Imóvel  (dois galpões) localizado em região estratégica no estado do Rio de Janeiro. Administrado pelo CitiBank e gerido pela XP o fundo possui 85% de contratos de longa duração até 2023. Há grande concentração na empresa BRfoods (na faixa de 75%), mas ao menos se trata de uma empresa muito sólida. Ainda possui RMG de 9%, ou R$ 0,75 por quota até novembro de 2014.  Não há vacância, e a renda real deve ultrapassar a RMG esse ano, pois o complemento da RMG está sendo de menos de 3% do valor das receitas. Ao se considerar as correções dos contratos, a renda real deve ser um pouco superior a RMG no começo de 2015. O valor patrimonial da quota é de R$ 95,00. A taxa de administração é de 0,84% aa, o que não é alto, mas também não é baixo se comparado com outros fundos.  Ao total o fundo está gastando um pouco mais de 10% das receitas com despesas. A área construída é de  44.130m2, o valor recebido de aluguéis em novembro de 2013 foi de R$ 1.132.892, o que dá um aluguel de R$ 25,00 o m2. Não é um aluguel muito barato para um galpão logístico, mas também não é fora do mercado da região, o preço é competitivo.  A quota caiu muito no mês de dezembro de 2013 e a janeiro de 2014, o que deu um ponto muito bom de entrada no fundo. Chegou a ter negócio a R$79,50. Na  o que proporciona um yield mensal de 0,94% superando os 11,3% aa. É um fundo ótimo, nesses preços parece ser um ótimo fundo para compor qualquer tipo de carteira.

 Avaliação: Ótimo. Imóveis bons, vacância inexistente e contratos longos. Cota caiu muito recentemente, o que está proporcionando yield maior do que outros fundos.

FIIB11 – Imóvel com galpões modulares servindo para usos industriais, bem como para logística. O fundo é administrado pela Coinvalores.  É dono do imóvel Perini Business Park localizado perto da cidade de Joinville. Há uma pulverização muito grande de locatários, ultrapassando a faixa de 50 até o final de novembro. No ano de 2013 houve muita rotatividade nos inquilinos. Alguns percebem isso como uma desvantagem, pois mostra que o fluxo de caixa pode não ser constante, ou que há algum problema no fundo em manter locatários, o que poderia ser agravado em caso de crise econômica. Para ouros pode mostrar que o fundo é competitivo, pois a vacância se mantém num nível saudável de 6% , conforme dados de novembro de 2013 mesmo com o elevado número de saídas. Eu tendo a ficar com a opinião de que a rotatividade é uma desvantagem, o que causa custos adicionais como carência e taxas para consultoria imobiliária. Além do mais o HGLG11 possui participação nesse fundo.  O Valor patrimonial da quota é de R$ 323,3, sendo assim a quota vem sendo negociada com um pequeno ágio sobre o valor patrimonial. A renda teve alguma variação no ano, se consideramos a R$ 2,60 (o que foi a renda em novembro e dezembro de 2013), o yield atual é de  0,79%. Seria um patamar bem interessante para alguns meses atrás, hoje a opções no ramo de logística/industrial pagando um pouco mais, mas não deixa de ser um bom rendimento.  A taxa de administração é de 3% do faturamento, o que é bem baixa para a média do mercado. Há uma perspectiva boa para o norte do estado de Santa Catarina com a instalação de indústria de carros, isso pode fazer com o que o fundo seja beneficiado. A liquidez das quotas não é muito boa, o que é um ponto negativo desse fundo.

  

FIIP11B – Fundo de logística e de locação para lojas de varejo. Particularidade de ter contratos corrigidos pelo IPCA (contratos longos com fim de prazo entre 2018-2024). Razoavelmente diversificado com vários locatários e vários imóveis. As despesas de administração são relativamente baixas em relação a outros FII (algo em torno de 3% do faturamento). Há uma particularidade também que a AMBEV paga o aluguel anual em janeiro, o que faz que o rendimento mensal seja um pouco inferior nos outros 11 meses. Renda projetada para esse ano de R$ 1,25 (com aluguel anual da AMBEV), o que dá um yield de 0,83% am com quota a R$ 150,00 (talvez com o derretimento das outras quotas, haja probabilidade desse FII não segurar e vir a cair, para chegar a um yield de 11% aa, a quota deveria chegar ao patamar de R$ 136,00). Há uma particularidade de que o fundo possui apenas direito de superfície em relação ao imóvel localizado em Tatuapé e alugado a CA. O direito se extingue em 2047. Aparentemente não é um grande problema, pois representa 8% do patrimônio do fundo.

Os preços de aluguéis são competitivos. Em caso de saída de algum locatário, o fundo tem plenas condições de alugar, e talvez até por patamares maiores.

RBRD11 – Quatro imóveis voltados para logística  (10% do faturamento), varejo (60% do faturamento) e também escritórios (30% do faturamento), localizados no Rio de Janeiro, Minas Gerais e Rio Grande do Norte.  Fundo administrado pela Votorantim. Três locatários, sendo que um deles (Ampla) paga o aluguel anual em outubro, isso faz com que o rendimento tenha um comportamento parecido com o FIIP11B. Os contratos são de longa duração (2024/2025). O fundo está protegido contra eventuais rescisões pela existência de multas contratuais que preveem o pagamento de aluguéis até o fim do contrato. O fundo tem uma participação pequena em logística com 10% e uma grande participação de lojas de varejo (retaliers) alugadas para a empresa  LAEDER.  Projetando-se um rendimento para 2014, tendo como base os aluguéis mensais e o aluguel anual da AMPLA, e um IGPM e IPCA de 5.5% (o fundo possui contratos reajustados pelos dois índices) , pode-se esperar um rendimento de  R$ 0,60 por quota, o que dá um yield de incríveis 0,97 % am e 11,6% aa com quota a  preços atuais de R$62,00 , o que é um patamar bem interessante pela segurança do fundo tendo em vista a boa diversificação geográfica, bem como a longevidade dos contratos, o que dá fôlego para o fundo agüentar uma eventual crise econômica e/ou imobiliária. Despesas na ordem de 4% do faturamento, o que é muito bom. Taxa de administração de 0,21% do PL do fundo.  O Valor Patrimonial da quota está em R$ 77,00, sendo assim a quota está sendo negociada com um deságio de aproximadamente 20% em fevereiro de 2014.

EURO11 – São três imóveis (um possui a particularidade de ser uma torre de teste de elevadores), dois em São Paulo e um no Rio de Janeiro voltados para o setor de logística. O fundo passou/passa por problemas de renda estagnada e vacância consideravelmente alta. É de se destacar que não há muitas informações disponíveis, pecando o fundo por este problema.  É possível que a vacância diminua, pois os aluguéis dos imóveis de logística encontram-se levemente defasados em relação à média de mercado. A cota se desvalorizou sensivelmente em 2013, desabando em 2014, pois o fundo está passando por problemas com vacância. A quota hoje é negociada a R$ 125,00, o que representa uma queda muito grande desde o começo de 2013, algo em torno de 50%. A liquidez do fundo não é muito boa.  Assim sendo,  o fundo é um aposta, com alguns riscos temporários (vacância) e permanente (imóvel de teste de elevadores).  Se pudermos chamar algum FII de turnaround, esse é um grande candidato. O deságio patrimonial e o valor do m2 pelo preço de quota do mercado estão chegando a patamares muito depreciados. Pode ser uma aposta para o médio prazo, se der certo se pode falar de yield de 14/15% aa. Entretanto, é uma aposta e possui riscos.

HGLG11 – Fundo com participação em diversos empreendimentos e diversos imóveis do tipo industrial (33%), flex (59%) e logístico (8%). Os imóveis estão localizados no interior de São Paulo, bem como em Santa Catarina.  Algo interessante de se notar é que o fundo possui uma participação considerável no FIIB11 (algo em torno de 35%, o que corresponde a 23% das receitas do fundo). Empreendimentos com muitos locatários, 121 unidades locáveis com 74 contratos de locação o que dilui bastante o risco (não se considerou a imensa diversificação proporcionada ao fundo pela participação no empreendimento Perine Business Park - FIIB). Os contratos são reajustáveis tanto pelo IGPM como pelo IPCA. Necessário salientar que quase 80% dos contratos vencem depois de 2015, sendo que 95% dos contratos se mantêm até o final de 2015. Portanto, o fundo, além da grande diversificação, possui uma certa folga na duração dos contratos, caso haja uma piora do cenário econômico. A vacância financeira do fundo aumentou de 2% em janeiro de 2010 para 2,75% no final de 2013. A média de aluguel dos empreendimentos está na faixa de R$ 24,00 o m2, o que se mostra compatível com os valores atuais de mercado. As taxas correspondem a cerca de 7% do faturamento, o que é um pouco maior do que outros fundos de logística, mas não chega a ser muito alto (taxa de administração de 0,6% do valor de mercado do fundo, não é sobre o patrimônio líquido, quanto mais a quota cai menos se paga de taxa de administração). Ótima liquidez. O valor patrimonial da quota é de R$ 1.268, foi reavaliado no final do ano e diminuído para R$ 1.197,61, sendo que a quota está sendo negociada com um deságio de aproximadamente 20% sobre o valor patrimonial. A quota está sendo negociada atualmente em patamares de valores do ano de 2011, ultrapassando inclusive a barreira psicológica dos R$ 1.000,00 (já houve negócios a R$ 975,00). Inclusive em  relatório do fundo constante no site da administradora (outubro de 2013), há um gráfico interessante que mostra que o valor de mercado da quota desde novembro de 2010 não acompanhou a inflação medida pelo IGPM no período, o que mostra que FII são investimentos de maturação longa se o objetivo de curto e médio prazo não for única e exclusivamente geração de fluxo de caixa. Rendimento crescente entre 2012 e 2013, sendo que nos dois últimos meses do ano o rendimento foi de R$ 8,70 que dá um bom yield na cotação atual de 0,87% com quota a R$ 990,00, o que é um bom rendimento para um fundo dessa qualidade.  O fundo está pagando a aquisição de dois imóveis (Cremer – Blumenau e Albatroz Gaia – Rio Claro), com a amortização da dívida, é possível que o rendimento aumente ainda mais, sendo que o fundo tem um Target de R$ 9,00 por quota. O fundo tem aproximadamente 100 milhões em FII (sendo 75 milhões em FIIB e 23 milhões em HGRE), como a 4ª emissão de novas quotas não prosperou, é possível que haja necessidade de venda de FII para quitar as parcelas da aquisição dos imóveis referidos. É de se ressaltar que se o CAP RATE dos aluguéis desses dois imóveis que vão sendo incorporados a cada pagamento for superior a rentabilidade dos FII que o fundo possui não há qualquer prejuízo, mas sim aumento do rendimento. Eventual venda de FII com valor inferior ao de compra apenas resultaria em prejuízo contábil neste cenário.

KNRI11 -  Fundo com muitos imóveis localizados em São Paulo, Rio de Janeiro e Minas Gerais (uma boa diversificação geográfica), com destinação em escritórios e logística, sendo 16 imóveis com 57 contratos de locação (relatório de outubro de 2013). Os escritórios representam 15% dos imóveis do fundo, mas a receita dos mesmos corresponde a 57% das receitas do fundo. Por seu turno, os imóveis voltados para logística representam 85% do fundo, mas geram 43% de receita. Portanto, esse fundo muitas vezes encarado como essencialmente de logística, pode ser afetado pela alta da oferta de lajes corporativas e o conseqüente aumento da vacância. Outro fato a se notar é que a maioria dos imóveis foi adquirida no ano de 2013, o que pode representar que os imóveis foram adquiridos no pico de valorização imobiliária dos últimos cinco anos (cite-se como exemplo imóvel no Botafogo com preço de aquisição ao redor de R$ 25.000,00 o m2). Fundo atualmente distribui R$ 8,85 por quota, o que dá um yield de 0,84 % am com valor de quota a R$ 1.050, o que  é muito bom se comparado há um mês atrás quando a quota estava em patamares de R$ 1.250,00. Necessário salientar que esse fundo chegou a ser negociado por R$ 1.900 em meados de 2012, o que representa uma queda de quase 50% (sim, se havia uma bolha nos FII, ela murchou muito fortemente). Como os imóveis são de qualidade, a vacância nesse fundo é bastante reduzida sendo de 0,44% de vacância física e 1,39% de vacância financeira, conforme último relatório de dezembro de 2013.  Quase 70% dos contratos de aluguel do fundo vencem a partir de 2016, o que deixa de certa maneira o fundo sólido no caso de uma eventual piora do cenário econômico. Além do mais, conforme relatório do ITAÚ, os preços de locação praticados pelo fundo são competitivos ficando na maioria dos casos abaixo do preço de m2 praticado pelo mercado tanto na área de escritórios como de logística, o que fornece uma maior segurança na manutenção do fluxo de caixa.  O fundo possui um Patrimônio Líquido de 2,2 Bilhões, sendo que 126 Milhões estão alocados em Renda Fixa, representando 5% do PL do fundo. Houve diminuição do valor em RF pela aquisição de um imóvel de logística em outubro de 2013. O fundo possui um valor patrimonial por quota de   R$ 1.593,27  sendo negociado com um deságio de 35%, o que confere razoável margem de segurança se olharmos apenas por este critério. As taxas administrativas são extremamente elevadas, resultando em quase 15% do faturamento do fundo, segundo último relatório do fundo. Essa taxa é muito superior a outros fundos de logística e de escritório, sendo que um ideal seria uma taxa menor do que 10% do faturamento. Há no mercado outros FII menos arriscados, com melhor remuneração e menores taxas. É de se ressaltar que a taxa de administração rondava os 20% no meio do ano de 2013, sendo assim houve uma razoável queda da taxa,  já que a taxa de administração de 1,25% incide sobre o valor de mercado de fundo.

TRXL11 – Fundo de logística com sete imóveis localizados em São Paulo, Rio de Janeiro e Santa Catarina. O fundo apresenta uma diversificação geográfica boa, bem como de locatários. 30% dos contratos vencem até março de 2015, sendo que 70% restante possuem prazo de maturação maior, o que confere certa proteção ao fundo. O fundo vem pagando em torno de R$ 0,82 a quota o que dá um yield de 0,87% am com valor de quota a R$94,00 (em fevereiro o fundo teve uma queda acentuada). Foi aprovada uma nova emissão para bancar custos de expansão de alguns imóveis do fundo. Os aluguéis da expansão já foram combinados com os locatários, e apresenta cap rate razoáveis de 10 a 12%. O valor da emissão será de R$ 105,00, o que estava em linha com o valor atual de mercado em dezembro de 2013, mas hoje em dia não está mais, e o valor será de 7 milhões, o que não é muito se comparado ao Patrimônio Líquido do fundo de 181 milhões, representando uma diluição dos quotistas de 5% (serão 67.000 quotas a mais), porém é inegável que há o pagamento de quantias elevadas de custo para se fazer uma emissão, o que talvez não compense muito a diluição (e creio que a emissão não vai vingar, pois a quota está sendo negociada a 10% de deságio do preço dessa nova emissão). O Fundo possui aproximadamente 11 milhões em Renda Fixa, o que não é suficiente para pagamento da expansão do imóvel da Cerati e da Magna. Taxa de gestão administrativa extremamente alta de 1,50% do PL, o que resulta em torno de 16/7% do faturamento (Entretanto, a taxa foi diminuída, pois inicialmente era de 1,58% do PL). Tal taxa é ainda maior do que o KNRI, o que mostra que esse fundo possui uma das taxas mais altas do mercado, o que com certeza é um aspecto negativo.  A renda permaneceu relativamente constante entre o ano de 2012 e 2013. Caso a emissão prospere, deve haver um incremento nos rendimentos algo em torno de 60k mensais (novos aluguéis – aumento da despesa com administração pelo aumento do PL – receitas financeiras dos investimentos em RF), o que daria um rendimento, sem contar reajustes dos mesmos  R$ 0,82 por quota (é uma aproximação, pode ser um pouco mais ou um pouco menos), o que não é ruim, mas não é tão bom comparado a outros fundos de logística.

MAXR11B – Fundo com 8 imóveis alugados para empresas grandes de comércio varejista (lojas americanas – com grande concentração nessa empresa - , Carrefour e Wal Mart), apresentando uma boa diversificação geográfica em imóveis no norte e nordeste e distrito federal, o que é importante, pois a maioria dos empreendimentos imobiliários possuídos por FII estão no eixo sul-sudeste. Há uma razoável diversificação, e  as locatárias são empresas consolidadas. O fundo possui dois meses com pagamentos mais substanciosos (janeiro e julho), pois lojas americanas pagam a diferença entre o aluguel faturado e o aluguel mínimo nestes meses em relação a cinco lojas. Os rendimentos variam no decorrer do ano, não só pelo fato dos ajustes semestrais, mas também porque o faturamento das lojas oscila durante o ano, e há um aluguel mínimo, mas também a possibilidade do aluguel ser pelo faturamento (caso ultrapasse o mínimo). Nos meses de 11/2011 a 10/2012 foram distribuídos R$ 96,6. Nos últimos dozes meses de 11/2012 a 10/2013, o fundo distribuiu aproximadamente R$ 103,00 (o que equivale a um acréscimo de 6,5%). Em valores de quota atual em R$ 1.100, o yield dos últimos 12 meses ficou em 9,3% aa.  Se projetarmos um aumento nos rendimentos apenas por um IGPM de 5,5%, os rendimentos seriam de R$ 108, o que daria um yield anual de aproximadamente 10% ao ano. Interessante notar que, conforme balanço financeiro do mês de novembro de 2013, o resultado líquido do fundo, descontada as despesas administrativas (que não são altas ficando abaixo de 10% do faturamento), foi de R$110,00 por quota, o que daria uma média de R$ 120,00 por ano, consideravelmente superior ao distribuído, o que dá um yield anual de 11%.  O resultado foi impactado pelo pagamento de laudêmio pela aquisição de dois imóveis (Vitória e Natal) no valor aproximado de R$ 5,5 por quota, com fim previsto para a metade deste ano de 2014, bem como pela retenção para a realização de reformas nos imóveis.  Sendo assim, o yield projetado é de algo em torno de 10,3% aa, o que é excelente. O valor patrimonial da quota é de R$ 1.800 (aproximadamente R$ 1.600 por m2 dos imóveis do fundo, já que o PL é de 107 Milhões e existem 59.245 quotas), sendo a quota negociada com um deságio aproximado de 40%, o que é substancial. Ao preço de mercado, os 66.446m2 do fundo estão sendo negociados por menos de R$ 1.000 o m2, o que é um valor muito baixo.  O valor global dos aluguéis, somando-se todos os aluguéis de todas as lojas e dividindo pela quantidade de m2, ficou em torno de R$ 10,00 o m2, o que é relativamente barato também. Portanto, o fundo possui potencial para aumento de renda pelo fim do laudêmio a curto prazo, e a médio prazo pelo fim da retenção para reforma, bem como por possíveis revisionais. O ponto negativo é a baixa liquidez do fundo, mas nada que seja impeditivo para se montar posições.

Olá, colegas!

Pessimismo aumentando e ativos de renda variável despencando. Imagino, e é uma preocupação minha também, que no meio de todo esse ruído deve ser difícil seguir a estratégia e montar um bom, diversificado, e de certa forma seguro portfólio. Neste post vou focar em como, em minha opinião é claro, montar uma carteira de FII para minimizar riscos, e ao mesmo tempo alcançar retornos satisfatórios.  Caso ainda não tenha ficado clara qual é a maior vantagem dos FII (e esse tipo de investimento possui outras que serão tratadas em posts subseqüentes), sugiro a leitura do seguinte artigo http://pensamentosfinanceiros.blogspot.com.br/2014/01/fii-pessimo-negocio.html

Antes de tudo, eu parto do pressuposto de que todos reconhecem as vantagens de uma carteira diversificada, principalmente para nós pequenos investidores, portanto não vou me alongar sobre a importância de se diversificar corretamente. O que seria uma carteira diversificada em FII? Pensemos raciocinando sobre um exemplo hipotético. Qual investidor estaria mais diversificado, um que possui duas salas comerciais num mesmo prédio, ou outro investidor que possui duas salas comerciais em prédios distintos e em regiões diferentes, assumindo que as salas possuem preço equivalente e os prédios são comparáveis? Bom,  apesar de poder existir opiniões divergentes, eu creio que o investidor com salas comerciais em prédios distintos possui uma diversificação mais apropriada, pois ele reduz o risco de acontecer algum imprevisto como piora da vizinhança, aumento na vacância num bairro específico, etc. A grosso modo, e desculpe os leitores com um conhecimento técnico mais apurado sobre moderna teoria dos portfólios, estar-se-ia reduzindo o risco não-sistêmico  da hipotética carteira retratada. E se ao invés de duas salas comerciais em prédios distintos, o nosso investidor tivesse uma sala comercial e um apartamento residencial para locação? Com certeza o risco de um aumento na oferta de salas comerciais, por exemplo, não afetaria sensivelmente a locação do apartamento residencial. Poderíamos dizer, e peço vênia novamente aos com mais conhecimento técnico, que o investidor estaria reduzindo o risco sistêmico (de um setor específico) da sua carteira.

Legal, Soulsufer, mas aonde você quer chegar com esses exemplos? Simples. Uma carteira de FII com dois fundos é mais diversificada do que uma com apenas um. Uma carteira com dois fundos em setores diferentes é mais diversificada do que uma com dois fundos de um mesmo setor. Logo, nós podemos construir uma carteira com dez fundos e ela ser menos diversificada do que uma carteira com sete fundos, por exemplo. Creio ser muito importante este contexto, pois muitas carteiras de FII apenas aparentemente estão razoavelmente diversificadas e balanceadas.

Retornamos à pergunta inicial: como montar uma carteira de FII diversificada? Primeiramente, devemos nos esforçar para conhecer um pouco mais a fundo os diversos fundos, e os diversos setores que estes fundos são focados. A primeira divisão fundamental é entre fundo de tijolo e fundo de papel. Fundo de papel para mim é renda fixa, e deve ser analisado como renda fixa. Assim,  os conhecimentos para investir seguramente devem ser calcados nas regras de bom investimento em renda fixa. No meu entendimento, ainda há o agravante de que uma debênture incentivada da VALE é muito mais fácil de analisar do que um FII de papel com dezenas de CRI com maturidades diferentes, preços de aquisição diferentes e emissores diferentes.  Portanto, o meu foco aqui é fundo de tijolo.

Os setores, nos REITs americanos a gama de possibilidade é muito maior, de FII de tijolo no Brasil são: escritórios/Lajes corporativas (há inúmeros FII na bolsa), comercial (RBRD, MAXR, seriam exemplos), logística puro (SDIL, TRLX seriam exemplos), fundos logísticos mistos (HGLG, KNRI seriam exemplos), shoppings (muitos FII na bolsa), hospitais (apenas NSLU e HCRI), ligados à Universidades (FCFL, AEFI e FAED), Industriais (consigo penar apenas no FIIB), agências bancárias (BBPO, AGCX, SAAG, BRCR) ,  hotelaria (HTMX) e residenciais (o que não me atrai muito, pois a liquidez é inexistente, mas confesso que precisaria estudar mais esses fundos em específico).

Aqui entra outra vantagem dos FII sobre possuir imóveis físicos diretamente. Um investidor com menos de oito dígitos de patrimônio dificilmente vai ter como locatário um hospital, um galpão logístico gigantesco, um shopping, uma faculdade. Normalmente, o investidor possuirá salas comerciais e,ou, apartamentos residenciais. Ao comprar-se FII, pode-se aumentar consideravelmente a gama de setores onde podemos gerar fluxo de caixa por aluguéis, diminuindo sensivelmente o nosso risco em estar exposto ao mercado imobiliário. Portanto, os Fundos de Investimento Imobiliário proporcionam uma possibilidade de diversificação setorial que é quase inexistente para investidores com algumas centenas de milhares de reais para investir.

Soulsurfer, isso é realmente uma vantagem? Sim, é. O setor imobiliário possui diversos setores, com dinâmicas muito diferentes. É claro que aumentos na taxa de juros, arrefecimento econômico, contração no crédito afetam negativamente todo o ramo imobiliário. Não há dúvidas aqui. Entretanto, os diversos setores podem ser atingidos de formas diferentes por essas variáveis macroeconômicas. Além do mais, um aumento de oferta de lajes de escritórios, não necessariamente irá influenciar o setor imobiliário focado em hospitais ou universidades, por exemplo. Deixe-me aclarar esse fato com três gráficos interessantes[i]:

  

Ora, o aumento da oferta e possível vacância de escritórios em SP são fatores relevantes para se considerar. Entretanto, essa ainda não é uma preocupação no Rio de Janeiro, pois as vacâncias projetadas nos três cenários ou são menor do que a metade ou quase a metade. Logo, mesmo no mesmo setor, a posição geográfica terá um impacto diferente, fazendo sentido que uma carteira de FII possua diversificação geográfica entre escritórios.  Não é uma preocupação de imóveis logísticos (apesar do aumento da oferta estar aumentando, e há algumas pessoas falando em oversupply em 2016, mas o mercado logístico é bem diferente, pois a oferta pode ser muito mais facilmente controlada) ou de shoppings, por exemplo. Assim, percebe-se como uma correta diversificação em FII, pode atenuar eventuais solavancos no fluxo de caixa.

Qual seria uma carteira perfeita? Ela provavelmente não existe, e para cada pessoa, com características e objetivos financeiros distintos, provavelmente há uma divisão mais apropriada. Como sugestão eu trabalharia com algo mais ou menos assim:

Soulsurfer, não posso ter menos fundo ou mais fundos? Não posso ter 30% em faculdades e hospitais? Claro que pode. A divisão acima é apenas uma sugestão, ela é muito parecida com a minha alocação ideal para FII, por isso a citei. Não quer dizer que é a melhor ou a única.

Portanto, queridos leitores, espero que este post possa ter ajudado em alguma coisa. Podemos dizer sem medo de errar que uma carteira composta de  BRCR, TBOF, RNGO, TRTN, EDGA, VLOL, THRA, PRSV (aos que não estão familiarizados com as letrinhas dos FII, estes são fundos do setor de escritórios) é tão diversificada como uma carteira de ações de BBAS3, PRBC4,  ITUB4 e SANB4  (aos que não estão familiarizados com as letras de ações, são códigos de bancos). Portanto, uma carteira com BRCR (escritório), HGLG (logístico misto), SDIL (logístico puro), AEFI (faculdade), HGBS (shopping) composta de apenas cinco FII é mais diversificada do que a carteira citada de 8 fundos imobiliários. Assim como uma carteira com BBAS3, ETER3, GRND3 e PETR4 é mais diversificada do que a carteira de ações citada.

Nos próximos posts pretendo fazer um resumo de mais de cinqüenta FII (com maior liquidez), divididos por setor, apontando os pontos fortes e fracos, em minha visão obviamente. Falarei da minha carteira, dos meu erros e dos meu acertos e como pretendo mantê-la e por qual motivo eu cheguei na atual composição.

Para quem gosta, ou já se imaginou, de viajar pelo mundo deixo um vídeo muito interessante que mostra a diversidade da espécie humana, bem como a imensidão do nosso planeta azul. Aliás, quando o primeiro homem estava vendo  a terra do espaço pela primeira vez na história da humanidade, perguntaram como é a terra? Ele respondeu: “ela é azul”. Ela não é socialista, capitalista, consumista, ela é azul. Essa frase simples sempre foi de uma beleza espetacular para mim. Como me empolguei com essa frase, deixo um vídeo espetacular de poucos minutos do famoso Carl Sagan, uma das pessoas que mais admiro (muito mais do que qualquer Warren Buffet, com todo respeito ao mago de Omaha), sobre o momento em que a sonda Voyager estava passando por Saturno e tirou uma foto da terra, chama-se “O Pálido Ponto Azul”, que inclusive virou um livro de mesmo nome.

Grande abraço a todos!