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quarta-feira, 19 de agosto de 2015

FII X IMÓVEIS PRÓPRIOS - INCONGRUÊNCIAS NO PENSAR E NO PRECIFICAR A VACÂNCIA E DEMAIS RISCOS

18 comentários : Postado por soulsurfer às 02:27 Marcadores: , ,
Olá, amigos. As histórias da viagem estão começando a ficar muito acumuladas. Hoje mesmo visitei uma atração incrível. Na verdade, é uma atração que deveria fazer parte de qualquer lista de destinos internacionais. Estou falando das maravilhosas Jenolan Caves (alias, enquanto escrevo essas linhas estou me preparando para dormir no parque nacional, está muito frio e não tem absolutamente ninguém no lugar, os termômetros devem ir para o negativo durante a noite e um possum - parece um rato só que umas 10 vezes maior - enorme acabou de passar atrás do meu banco muito perto de mim) . Preciso começar a escrever novamente sobre a viagem, até porque quero que essas histórias sejam o esqueleto de um livro que penso em escrever. Dizem que um homem deve “plantar uma árvore, ter um filho e escrever um livro”. O filho deixarei mais para o futuro, quem sabe não seja a hora de escrever um livro sobre as minhas experiências? Vamos ver. Anyway, prossigo, como no tema do artigo anterior, a falar de imóveis.

As impressionantes Jenolan Caves. Uma atração extraordinária, adoro quando sou surpreendido por algo como essas cavernas. Dizem que este parque possui as cavernas mais lindas do mundo. 


   Vou abordar algo que creio ser um dos maiores equívocos em relação à precipitação de Fundos de Investimento Imobiliário, mostrando a incoerência de uma certa forma de ver esses instrumentos, como a total e completa contradição de como geralmente as pessoas em geral, e os investidores em especial, se compartam em relação a imóveis próprios para renda.

  Pego aqui o gancho de um comentário pertinente feito por um anônimo no meu artigo anterior a se referir sobre alguns riscos de se investir em imóveis próprios para renda. Chamo atenção aqui a dois desses riscos: o risco de vacância e o risco de inadimplência. Analisemos esses dois riscos com mais vagar em relação a imóveis e em relação a Fundos Imobiliários, caros leitores. Comecemos com  o risco de inadimplência.

  O risco de inadimplência está presente muito fortemente no mercado de dívidas (ou renda fixa na maioria dos casos), aliás é o maior risco envolvido dessa espécie de ativo, pois se o devedor não pagar, o ativo, e se não tiver havido pagamentos  periódicos ao longo da duração do título, o valor vai a zero. Sim, se você emprestou dinheiro para uma empresa via debênture incentivada, por exemplo, atraído pelo retorno maior do que o tesouro direto e pela ausência de Imposto de Renda, e se essa empresa falir, muito provavelmente todo o dinheiro investido será perdido (é muito difícil sobrar dinheiro para credores quirografários, que é o caso de quem empresta via debênture, num concurso de credores de uma empresa falida). Logo, esse tipo de risco é central para qualquer análise de compra de uma dívida. Esse risco também se faz presente no mercado imobiliário de renda. Se o locatário de uma sala comercial pequena ou uma grande empresa locatária de algum imóvel pertencente a algum FII não pagarem, o dono ou os quotistas terão prejuízo. Porém, o risco aqui é bem diferente do mercado de dívidas, pois o ativo não vai a zero se não houver pagamento, aliás absolutamente nada acontece com o ativo e a sua capacidade de geração de renda. Esse ponto é óbvio, mas extremamente importante para entendermos o erro de precipitação de vacância em FII.

   Talvez poucos leitores desse blog já tiveram a experiência de alugar um imóvel próprio para alguém. Aliás, sugiro a leitura da série do amigo Investidor 65 onde ele relata a sua experiência com o portfólio imobiliário próprio dele. Além dele ser um blogueiro bem simpático, recomendo a leitura, pois ela é meio que única na blogosfera. Entretanto, muitas pessoas que comentam no blog do Tetzner (para quem não conhece, talvez seja o site mais popular do Brasil sobre Fundos Imobiliários) têm experiência em alugar imóveis próprios. Qual é o diagnóstico na esmagadora maioria dos casos? Muita dor de cabeça com locatário. E uma das fontes de preocupação é sem dúvidas a inadimplência. Não é à toa que quando uma pessoa vai alugar um apartamento, por exemplo, geralmente se faz um monte de exigências, tendo imobiliárias que pedem até mesmo a declaração de Imposto de Renda (o que para mim é abusivo).  O risco de inadimplência também existe nos Fundos Imobiliários, mas além dele ser mais improvável, pois é difícil pensar que uma grande empresa deixará de pagar aluguel, ele é muito mais mitigado. Sobre a mitigação deixarei para falar no próximo parágrafo, sobre a menor probabilidade isso parece claro quando se aluga algum espaço comercial para grandes empresas. Alguém imagina a Ambev dando calote de algumas centenas de milhares de reais num eventual imóvel que ela alugue? É bem mais improvável do que o sujeito X deixar de pagar o aluguel de um apartamento de dois quartos alugado em Curitiba, por exemplo. Se é menos provável, quer dizer que os fluxos de renda de um FII são menos arriscados do que o fluxo de renda de um imóvel alugado para pessoa física. Se assim o é, e isso é apenas a aplicação do conceito entre risco x retorno, o yield dos FII deveriam ser menores do que o yield de locação residencial, ou comercial, para pessoas físicas. Não é isso o que ocorre, e para mim isso é uma inconsistência. 
   
  Entro agora no demo da mitigação do risco, e aqui já se pode falar do risco de vacância. Uma vez um colega veio falando sobre o risco de um prédio cair num FII, sendo isso, não sei, um “cisne negro” ou um “cisne cinza” ou qualquer cor que algum leitor imaginativo possa pensar. Tirando o detalhe de que prédios são segurados contra sinistros e de que o terreno às vezes equivale a uma parcela significativa do valor do imóvel, o simples fato é um Fundo Imobiliário como o BRCR, KNRI, HGRE, HGLG, entre tantos outros, possuem inúmeros imóveis. Assim, seria preciso imaginar uma queda sucessiva de prédios para que o “risco" queda de prédios sem seguro pudesse aniquilar o patrimônio de um FII. Agora imaginem se um investidor possui dezenas de FII, isso fará com que esse investidor seja proprietário, nem que de uma fração minúscula, de centenas de imóveis. Assim, a não ser que haja uma guerra civil sangrenta como a que está acontecendo na Síria, ou algum evento do tipo apocalíptico, fica difícil imaginar centenas de prédios desmoronando. Assim, o “risco" queda de prédio é quase que neutralizado, pois se o prédio cair, se ele não tiver seguro, e de alguma forma o terreno desaparecer, isso representará uma fração do patrimônio do investidor. Agora, o “risco” de um imóvel desabar é muito mais acentuado para quem possui apenas um único imóvel próprio para aluguel. Se ocorrer algum sinistro no imóvel, e o mesmo não estiver segurado, as perdas podem ser substanciais e dolorosas para o investidor.  O mesmíssimo raciocínio se aplica aos riscos de inadimplência e vacância.

   Se um locatário não paga o aluguel de um imóvel alugado para o Senhor X, o fluxo do aluguel do imóvel cai 100%, e se o Sr.X tiver apenas um imóvel para renda, o seu fluxo vai a zero. A mesma coisa, com muito mais força, acontece em caso de vacância. Se o investidor for possuidor de apenas um apartamento para locação e o mesmo ficar vago, o que é muito normal, o seu fluxo de dinheiro vai a zero. E o que acontece com um Fundo Imobiliário? Seja em caso de inadimplência, ou de vacância, é muito difícil o fluxo de dinheiro de um FII ir a zero, principalmente se ele é proprietário de vários imóveis, ou um mesmo imóvel alugado para vários locatários, como é o caso de FII voltado para escritórios. O motivo? Simples. Não me parece ser um cenário provável que todos os locatários de um FII enorme como o HGRE, por exemplo, deixem de pagar os seus aluguéis ao mesmo tempo, ou que todos resolvam desocupar os imóveis no mesmo mês. Pode acontecer? Claro que pode. É provável? Não, não é. Agora, se o investidor possui centenas de imóveis de diversos setores (educacional, hospitalar, logística, industrial, shopping, escritórios, etc) via uma carteira de FII, é praticamente impossível que o fluxo de renda vá a zero. Teríamos que imaginar uma verdadeira depressão econômica profunda onde vários escritórios, shopping, galpões logísticos, etc,  fossem desocupado ao mesmo tempo. Se isso ocorrer, colegas, o que você acha que vai acontecer com as empresas listadas em bolsa? Como disse nesse artigo, os FII se beneficiam da prosperidade econômica do Brasil, mas também são afetados por um crise econômica. Agora, se as empresas não puderem mais pagar aluguel, isso quer dizer que os lucros irão diminuir ou simplesmente desaparecer. Se isso ocorre, o mercado acionário simplesmente colapsa. Se as empresas não lucrarem por um período prolongado de tempo, de onde irão virão os tributos para que o governo possa pagar a sua dívida? Se isso ocorrer, nem os títulos comprados do tesouro direto ficarão incólumes. Aliás, absolutamente nada ficaria sem sofrer, a não ser ativos que funcionam como reserva de valor como o ouro para todos os investidores, e o dólar para o caso de investidores brasileiros como nós.

   Logo, a chance de um fluxo ir a zero é remota numa carteira diversificada de FII, mas ele é relativamente alta para um investidor imobiliário de poucos ou apenas um imóvel próprio. Se assim o é, os FII deveriam ter um yield menor do que imóveis próprios para locação, mas eles não o tem, o que para mim é uma inconsistência do mercado.

   Sendo assim, a vacância é um risco muito menos impactante para um FII, e muito menor ainda para um investidor bem diversificado na classe de ativo, do que é para o proprietário de um imóvel próprio. Entretanto, não é assim que a absoluta esmagadora maioria dos investidores pensam e agem, o que não faz muito sentido do ponto de vista financeiro. Isso faz com que quando uma vacância é anunciada num FII a sua cotação despenque muitas vezes mais de 10%. Há lógica nisso? Eu creio que não. Vamos supor um FII que possua dezenas de imóveis e dezenas de contrato de locação pague uma renda e R$ 1,00 a quota. O yield, para fins de facilitar o exercício, é de 1% am, sendo assim a quota vale R$100,00. Num determinado momento, um locatário importante, responsável por 10% das receitas financeiras, anuncia que irá desocupar algum imóvel do fundo. Suponha-se também que o o yield médio de FII do setor seja de 1% am. O rendimento da cota irá cair para R$ 0,9, o que fará com que o yield caia para 0,9% am. Muitas pessoas, e são muitas mesmos, raciocinam que então a quota deverá cair para R$90,00, para compensar a vacância e para que o yield do fundo possa ficar no mesmo patamar de outros fundos do mesmo setor.  Isso não faz o menor sentido.

   Imaginem nobres leitores que a quota do nosso FII tenha caído de R$100,00 para R$90,00. Dois meses depois, o FII anuncia a locação do espaço vago, com quatro meses de carência, fazendo com que o rendimento retorne para R$1,00 a quota. Ora, a quota teria que subir novamente para R$100,00, para que o yield permanecesse em 1%. Porém, quem comprou a quota a R$90,00, teria um retorno em poucos meses de mais de 10%. Se nós pararmos para pensar, mesmo que o fundo ficasse 3 anos sem alugar o espaço vago, se a quota voltar ao patamar de 1% quando do aluguel, o retorno para quem comprou a quota a R$90,00 (uma estratégia também conhecida como comprar vacância) terá um retorno maior de quem permaneceu num fundo pagando 1% am durante todo o período. 

    Aliás, se aplicássemos a lógica, se o FII que distribui R$ 1,00, parasse de distribuir, a sua quota deveria ir a zero. Porém, não faz sentido, não é mesmo? Isso já aconteceu com diversos FII que pararam de distribuir rendimento, e a quota desabou até certo patamar, mostrando que aparentemente a vacância, ou a falta de fluxo, deve ser penalizada até um certo limite.  Porém, a miopia dos investidores que se desesperam com vacância fica mais evidente se formos comparar com o que ocorre em relação a imóveis próprios.

   Imaginem que o Sr. x comprou um sala comercial por R$ 400.000,00 , que já estava alugada pelo valor de R$ 2.400,00 por mês,  no ano de 2012. Um negócio normal não? Em março de 2015, o contrato de locação vence, e o locatário não renova. A renda do Sr. X com o imóvel vai a zero. Faria sentido ele vender a sala comercial por R$ 240.000,00 em abril de 2015 porque o imóvel está a dois meses sem dar nenhuma renda, pelo contrário está tendo despesa em IPTU, condomínio e luz, ou seja, o fluxo está negativo?  “Não, Soulsurfer, claro que não! Quem fizesse isso estaria queimando dinheiro!” pode pensar a maioria dos leitores. Se assim o é, por qual motivo o valor de uma quota de um FII deveria despencar 40% se o fluxo de renda diminuísse em 30 ou 40%, por exemplo? Por qual motivo um investidor pessoa física deveria pensar em vender essa cota? Vejam, no caso do FII é ainda mais inexplicável, pois o fluxo apenas diminuiu, não caiu a zero (na verdade negativo) como no caso de um único imóvel próprio.

   A verdade, colegas, é quem mexe com imóveis para renda sabe que a vacância e o inadimplemento vem junto com o pacote, fazem parte da vida normal de qualquer imóvel. Nenhum investidor em imóveis próprios vai para frente se ficar desesperado com vacância, inadimplência, ou pior ainda, com notícias sobre o mercado financeiro sobre as quais não possui qualquer controle ou influência. Pelo contrário, um investidor imobiliário para renda ficaria bem feliz de encontrar um Senhor X pela frente vendendo a sua sala comercial por R$ 240.000,00. Para valores inferiores a esse, podem ter certeza que terá muitas pessoas como eu próprio dispostas a comprar a sala para vendê-la num momento mais oportuno. 

    Logo, não se desespere com vacância num FII (inadimplência não é um problema usual em fundos). Preocupe-se em escolher bem os fundos imobiliários e montar uma boa estratégia para fundos imobiliários. Se uma determinada vacância ocorrer, veja se isso terá um impacto significativo no fundo, e mais importante na sua carteira como um todo. Procure avaliar se o imóvel possui condições ou não de superar eventual vacância, mas isso  na bem da verdade já deveria ter sido feito quando você estudar os fundos imobiliários que devem ocupar a sua carteira. O que é importante é ter bons fundos com bons imóveis. Vacâncias sempre irão ocorrer, mesmo em imóveis muito bons e extremamente bem localizados. Se por ventura uma vacância ocorrer, você achar que o imóvel é bom com boas perspectivas no médio prazo, então, e olha que eu não gosto de fazer isso aqui no blog, uma estratégia de comprar vacância talvez possa ser boa, desde que não prejudique a sua alocação em outras classes de ativo e nem exponha demais a um determinado segmento de FII ou a um determinado fundo. 


Uma pequena amostra da beleza das cavernas. Esta foto foi tirada no interior da Orient Cave. Há uma “sala" chamada Persian Chamber que é uma das coisas mais lindas que já vi na vida.



      Lembram-se do Possum passando atrás de mim na noite gelada? Pois então, o texto ficou pronto no dia de hoje. Quando escurei completamente ficou uma barulheira de animais, pudera estávamos no meio do mato. Lá pelas 11 da noite, sou acordado por um barulho de pancada no vidro bem atrás onde nós dormimos. Como bom brasileiro, já que estávamos completamente sozinhos, pensei na hora “caraca, vamos ser assaltados”, quando abri a cortina tinha um possum enorme estatelado no vidro olhando para mim. Nossa, que alívio. Acho que esses animais caem com frequência das árvores (eu vi um caindo num parque em Sydney). A lição a ser tirada é que quando se ouve um barulho no vidro do carro onde se está dormindo num parque nacional da Austrália, é mais provável que seja um possum caindo do céu do que um assaltante com uma arma em punho!

  
Hoje no café da manhã, um casal lindo de papagaios nos fez companhia. A integração de animais selvagens com seres humanos na Austrália é impressionante. Nunca vi nada parecido.

  É isso colegas, um grande abraço a todos!

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quarta-feira, 24 de junho de 2015

INVESTIMENTOS - BREVE GUIA SOBRE AS DIVERSAS CLASSES DE ATIVO

30 comentários : Postado por soulsurfer às 04:07 Marcadores: , , ,
  Olá, pessoal! A pedido do colega Guardião falo um pouco hoje sobre investimentos. Talvez  o que eu tenha a falar não seja de grande valia para muitos, pois estes temas são tratados por inúmeros blogs, sites, portais, etc. Entretanto, mesmo assim, escrevo um pouco sobre as classes de ativos e perspectivas destas no Brasil. Como já salientei diversas e diversas vezes, sou apenas um investidor amador e nem de longe possuo conhecimento e expertise de tantos gestores profissionais. Por isso, se por ventura alguém for comentar que eu entendo pouco de finanças e mercado, nem precisa perder tempo, pois eu tenho plena consciência disso. Entretanto, mesmo assim, como escrevo para outras pessoas que também são investidores amadores, talvez alguém possa achar alguma utilidade nas próximas linhas.

RENDA FIXA

   O mercado de renda fixa brasileira nos últimos 20 anos, não tenho conhecimento do período pré-estabilização, foi um ponto fora da curva no mundo. As taxas de juros reais aqui praticadas durante muitos anos não encontram nenhum paralelo no mundo. Uma vez li um estudo comparando taxas de retirada de um portfólio em vários países emergentes (esse tipo de análise é bem rara). O  estudo serve para ver se um determinado portfólio, geralmente com uma alocação 50% ações-50% mercado de dívida, exaure-se, decresce ou cresce depois de um determinado período (10,15,20 e 30 anos) com diferentes taxas de retirada.  Não foi muita surpresa ao ver que portfólios baseados em ativos brasileiros “aguentaram” taxas de retirada de incríveis 6-7% , fazendo do Brasil o país com a maior taxa disparada entre diversos países. Essa discrepância toda se deu pela taxa altíssima de juros real brasileira.  Ou seja, quem tinha patrimônio acumulado e viveu de renda nos últimos  20 anos no Brasil, não tem absolutamente nada do que reclamar.

   Atualmente, as taxas de juros reais ainda são muito altas no Brasil. “Elas devem permanecer assim, Soul?”. Eu acredito que para um período longo de tempo elas não permanecerão nesse patamar. Porém, o Brasil poupa muito pouco, e a taxa de juros é diretamente influenciada pela taxa de poupança. Assim, é possível que o Brasil ainda proporcione juros reais altíssimos, em comparação com outros países, por um bom período de tempo. Ruim para o Brasil e brasileiros, razoavelmente bom para poupadores pessoas físicas que estão vivendo de renda, aposentados ou construindo patrimônio.

   A renda fixa é basicamente categorizada pelo mercado de dívidas. Seja a dívida de um banco pequeno ou a dívida do governo brasileiro, quem investe nessa espécie de ativo está na verdade emprestando dinheiro para alguém. Tirante instrumentos mais complexos de dívida, basicamente o principal fator a se analisar quando se empresta dinheiro alguém é a capacidade de pagamento do devedor.  Os governos, quase sempre, são considerados devedores mais confiáveis do que pessoas físicas e jurídicas privadas, e por isso  suas dívidas tendem a ser  consideradas  como de pouco risco (o que  às vezes não se mostra verdadeiro, conforme atestam os diversos calotes de dívidas estatais que ocorreram durante a história, mesmo em países hoje desenvolvidos).  A doutrina geralmente considera as dívidas de países ricos como se fossem livre de risco. Como boa parte do material produzido é dos EUA, costuma-se considerar o título de curta duração, Treasurie, do governo americano como o ativo livre de risco, o custo de oportunidade financeiro básico. 

   Assim, qualquer outro devedor, não seria tão confiável como o governo americano. Logo, para outras pessoas se endividarem, elas tem que pagar um prêmio sobre a taxa que o governo americano paga. Esse conceito é conhecido na doutrina como Credit Risk Premium Risk (CRP). Assim, a Apple se quiser se endividar precisa pagar um prêmio, se o Governo da Nigéria quiser se endividar em dólar, precisará pagar um prêmio. Quanto mais duvidoso for o devedor, teoricamente maior tem que ser o CRP para contrabalancear o risco de um calote total ou parcial.

  Outro fator importante é o prazo da dívida e foi por isso que disse títulos de curta duração. Uma dívida de maior duração sempre carregará mais risco do que uma dívida de curta duração. É por isso que uma dívida com prazo de pagamento de  1 ano é mais segura do que uma dívida com prazo de pagamento ao final de 30 anos. Esse conceito é conhecido na doutrina como Bond Risk Premium (BRP).  Além do fato de títulos de curta duração serem mais seguros, títulos com maturidade mais alongadas possuem volatilidade muito maior, ou seja o valor dos papéis de dívida pode oscilar para cima e para baixo no prazo de maturação da dívida. Geralmente, se usa o conceito de Duration para mostrar o impacto que as taxas de juros básicas possuem em papéis de dívida com maturidade maior. 

    Sendo assim, há dois prêmios principais em mercados de dívidas (há outro muito importante que é o prêmio por iliquidez, mas talvez não seja tão decisivo como estes dois): CRP e BRP. Basicamente, com esses dois conceitos se pode analisar qualquer instrumento do mercado de dívida.

    Como estamos no Brasil, a taxa “livre de risco” deve ser o que o governo brasileiro paga nos seus títulos de curta duração. Entretanto, aqui é um pouco diferente, pois não se trata de títulos de curta duração, mas sim de títulos sem duration, ou seja títulos que não perdem  valor com eventuais mudanças na taxa de juros. Aqui já temos algo meio que único, uma verdadeira jabuticaba, a possibilidade de comprar títulos de dívida governamental sem duration. O que isso significa? A possibilidade de se comprar uma LTF (um título atrelado a taxa SELIC) sem necessidade que a mesma seja de curta duração. Assim, pode-se emprestar ao governo brasileiro sem qualquer risco de volatilidade no título, o que é algo muito bom para investidores. 

      Assim, ao se analisar qualquer dívida no Brasil, deve-se ter como parâmetro básico a taxa SELIC (algumas pessoas usam o CDI).  Vai emprestar dinheiro para o seu primo João pelo prazo de um mês? A taxa SELIC, ou o CDI, deve ser o piso da remuneração, e em cima desse piso deve ser acrescentado um prêmio: o prêmio de crédito. O seu primo João quer dois empréstimos: um para ser pago em um mês e outro para ser pago em um ano. Em relação a este último, deve-se pegar a SELIC como piso, acrescentar um prêmio de crédito (CRP) e ainda acrescentar um prêmio por ser uma dívida mais longa (BRP). 

     Assim, colegas, não se apeguem tanto em nomes como LCI, LCA, Debêntures, CRI, CDB, etc. Pensem sempre em termos de risco de crédito, maturidade e liquidez (teoricamente um ativo mais líquido deve remunerar menos do que um ativo ilíquido). Portanto, ao escolher quais ativos devem compor o seu portfólio de renda fixa, ao invés de se apegar nos nomes dos títulos, faz mais sentido saber exatamente para quem se está emprestando, por quanto tempo e quais são as eventuais garantias.

   As garantias são importantes quando se empresta dinheiro para pessoas privadas.  Quanto mais garantia se tem um empréstimo, menor o risco de calote (default) parcial ou total da dívida. Sendo assim, o CRP tende a ser menor. Quer analisar os Fundos Imobiliários detentores de dívidas com funding imobiliário (também conhecidos como FII de papel)? Olhe principalmente o colateral (garantia) da dívida. É um terreno, um apartamento, o fluxo de aluguel de um shopping? Qual é o valor da garantia em relação à dívida (métrica Loan to Value ou LTV)? Uma vez escrevi sobre FII de papel num artigo que pode ser de valia para quem ainda não está familiarizado com essa espécie de investimento FII de Papel - Abrindo a Caixa de Pandora

  Portanto, colegas, a renda fixa deve ser analisada olhando esses conceitos básicos. Eu, como já explanado, creio que os juros reais aqui são muito altos. Além do mais, há diversos títulos com tratamento tributário benigno (debêntures incentivadas, LCI, LCA, CRI, CRA, etc), sem duration, e com bom pagamento. Eu mesmo possuo LCA do BB pagando se não me engano 94% do CDI, o que é uma ótima remuneração para um título com quase risco soberano.


   Assim, a renda fixa, principalmente em momentos de turbulência interna como o Brasil está vivendo, deve possuir um espaço considerável em seu portfólio, em minha opinião. Apenas como provocação e curiosidade, se você não gosta de pagar impostos, não gosta do Estado Brasileiro, então deve seguir o conselho dado por pessoas do Instituto Mises - e eu diversas vezes na minha juventude questionava o meu Pai sobre isso -  de não emprestar dinheiro ao governo brasileiro, pois estará ajudando no processo de espoliação do próprio povo via tributos. Assim, se a pessoa quer manter a coerência, deveria apenas emprestar para pessoas jurídicas privadas (ou eventuais empréstimos para pessoas físicas). Além do mais, se alguém não confia nos órgãos oficiais do governo acerca de dados sobre inflação não deveria comprar nenhum titulo de dívida atrelado ao IPCA, por exemplo. Desconfiar do governo e comprar títulos baseado em índices fornecidos pelo próprio governo não é uma atitude coerente.

  Logo, colegas, tirante questões de cunho pessoal e político, a renda fixa é uma ótima classe de ativo no Brasil, possuindo uma rentabilidade que nem nos sonhos mais audaciosos de investidores estrangeiros podem ser encontradas em seus países de origem.

IMÓVEIS E FUNDOS IMOBILIÁRIOS


     Imóveis como investimento infelizmente possuem pouco tratamento na doutrina. Não é comum encontrar livros sobre imóveis, ou investimentos imobiliários, ao contrário em relação ao investimento no mercado acionário, por exemplo.  Tal fato não deixa de ser estranho, pois economistas estimam que metade de toda riqueza acumulada no mundo é representada por imóveis, ou seja é um tipo de ativo extremamente importante.

   Muitos possuem apenas o imóvel em que residem, ou nem isso. Possuo um bom amigo que resolveu vender o seu apartamento, com o dinheiro da venda investiu em FII. Metade do rendimento dos FII ele usa para pagar o aluguel de um apartamento bem maior, a outra metade ele usa para as suas despesas básicas. Eu também pensei, antes da viagem, em vender o apartamento em que eu moro. Com o dinheiro da venda, e o Yield que os FII estavam oferendo há poucos meses , eu poderia pagar todas as minhas despesas anuais, e ainda sobraria um troco. Entretanto, imóveis residenciais envolvem algo mais imensurável objetivamente, e o fato do meu imóvel ser num lugar extremamente especial (é numa rua sem saída, virado para dunas, a cinco minutos andado de uma praia bem bonita e com uma vista bem bacana), fez-me, por enquanto, desistir da ideia de vender. Assim, nessa análise deixarei de fora qualquer sentimento que alguém pessoa eventualmente ter pelo seu imóvel, e focarei apenas no aspecto financeiro.

  Primeiro detalhe e que quase nunca vi ninguém, nem mesmo em livros, abordado é o fato de que o seu imóvel residencial faz parte do seu portfólio. Assim, se você tem um imóvel que vale 500k, e 500k em RF, por exemplo, isso quer dizer que possui 50% de exposição ao mercado imobiliário. Adicionar Fundos Imobiliários aumentará ainda mais a sua exposição a imóveis. Não considerar o imóvel, e a exposição que ele ocasiona ao mercado de real estate, na composição do portfólio é um erro em minha opinião e pode fazer com que a pessoa se exponha de maneira demasiada em imóveis.

  Sobre imóveis escrevi um artigo há um ano sobre a tendência de crescimento de longo prazo expectativa realista de retorno dos imóveis no longo prazo. Creio que há muitas informações lá, e recomendo a leitura. No artigo em questão, falava sobre a possibilidade de desvalorização real dos imóveis, bastando apenas ter ligeiras valorizações nominais (não precisaria haver necessariamente um evento traumático com quedas vertiginosas em todo o país). Parece que é o que vem ocorrendo, ainda mais uma inflação tão alta. Os excessos de valorização real muito acentuada entre 2004-2012 parecem que já vem sendo corrigidos.

  Eu mesmo possuo algumas operações de relativa alta monta ainda em andamento. Numa delas, o preço pedido já caiu mais de 100k, e olha que quando coloquei a venda o valor estava em consonância com o mercado. Creio que agora atingiu um limite, levando em conta o preço do m2 de terreno na região, bem como valor do m2 construído medido pelo CUB. Porém, é um exemplo de que imóveis flutuam sim de preço, apenas não há liquidez suficiente para sentirmos isso diariamente. Objetivamente, fiquei 100k mais pobre, mas isso faz parte, e na operação em questão tenho muita margem.

  Eu, apenas uma opinião, creio que o valor dos terrenos tendem a ter valorizações significativas de preço no médio-longo prazo no Brasil, principalmente os localizados em regiões litorâneas. Por qual motivo acho isso? Primeiramente, o Brasil nos próximos 40 anos irá incorporar mais 40-45 milhões de pessoas, isso é muita gente. Segundo, o Brasil irá envelhecer, e há uma tendência de pessoas de mais idade irem morar no litoral quando da aposentadoria. Por fim, haverá uma escassez natural de terrenos bons. Em Balneário Camboriú, por exemplo, creio que há apenas dois terrenos em toda orla. Assim, creio que o investimento em bons terrenos pode ser um ótimo negócio, principalmente se o horizonte de prazo for longo.

  Particularmente, não gosto de imóveis que não seja para compra e venda. É uma área onde se pode realizar bons negócios, e que pode envolver valores substanciosos. Não gosto de imóveis para aluguel. As razões são inúmeras e não irei me estender aqui, uma vez fiz uma análise de um caso concreto, num artigo que pode ser acessado imóveis próprios, FII e Cap Rate.


  Ao investir num imóvel próprio para locação, um investidor com não muito dinheiro terá que se concentrar de maneira absurda. Por qual motivo? Bom, se a pessoa tem 500k para investir, pode, por exemplo, comprar duas salas comerciais. Se uma sala comercial fica vazia, o fluxo de renda de imóveis cai incríveis 50%. A chance de sua renda cair 50% numa carteira de FII bem montada e organizada é muito pequena mesmo. Além do mais, com pouco dinheiro a pessoa só pode basicamente comprar salas comerciais, imóveis residenciais e pequenos galpões. Esqueçam a possibilidade de poder alugar para Ambev, Petrobrás, etc, assim os locatários não serão grandes corporações, o que deveria fazer com que o fluxo fosse menos confiável e valesse menos (sim, usando a métrica de análise de fluxo de caixa descontado). Também não se pode diversificar em diversos setores do mercado imobiliário, algo que só é possível para investidores com dezenas, ou centenas  de milhões de reais. Para completar, o tratamento tributário é muito pior, já que atualmente o rendimento de aluguéis via FII ainda são isentos de IR. Portanto, eu sinceramente não vejo sentido em ter imóveis para locação, sobre nenhum aspecto. O único aspecto, que pode ser bom, ou ruim dependendo de quem analisa, é a possibilidade de dar a finalidade que bem se entende ao imóvel próprio, algo que não é possível num FII.

  O tema financeiro mais tratado nesse blog foi sobre Fundos Imobiliários. Há diversos artigos, e se alguém que não conhece do tema quiser ter uma visão geral recomendo a pesquisa aqui nesse site mesmo dos diversos posts.  Neste artigo Parâmetros Objetivos para análise de um FII trato de linhas gerais de como analisar um FII, pode ser um bom começo.

   Quais são as perspectivas dos FII  em minha opinião? Bom, eu em meados do ano passado fiz um apanhado sobre os REITs (FII americano), e baseado nisso tirei algumas conclusões pessoais. Eu creio que o mercado de FII só tem a crescer no médio prazo. As possibilidades são inúmeras, desde o aumento do número de FII, bem como o aumento de setores. Talvez empresas inteiras podem se desfazer dos seus imóveis, liberar capital, fazer contratos de locação com FII de longuíssima duração, e se o ROE da empresa for maior do que o custo do aluguel, ser uma operação ganha-ganha. Além do mais, se não me engano, 15% dos imóveis comerciais nos EUA são possuídos por REITs. No Brasil, eu não faço a mínima ideia, mas talvez a relação não seja nem de 0,1%. Assim, para sermos proporcionalmente idênticos aos EUA, o mercado de FII do Brasil teria que crescer 150 vezes. É claro que há inúmeras barreiras: a oscilação diária da quota, a falta de entendimento do que seja um FII, a não familiaridade do Brasileiro com o mercado financeiro, etc, etc. Porém, sob a legislação atual, é benéfico muitas vezes possuir imóveis via FII, mesmo para grandes investidores. Assim, creio que a tendência é de crescimento para médio-longo prazo.

  “Soul, e o que acha para o curto prazo?” Eu não saberia responder, colegas. Há inúmeras fontes de pressão contra o mercado imobiliário em geral, e os FII em especial no Brasil acontecendo. Excesso de oferta no mercado de escritórios e de logística. Entretanto, é muito provável que vários projetos foram abortados (já que o prazo de maturação é de 3 a 5 anos). Logo, quando o Brasil retomar o caminho do crescimento, mesmo que seja em 2017-2018, é possível que a oferta seja absorvida e a taxa de vacância tenda a cair. Há a pressão da alta do custo financeiro, pois com juros a quase 14% fica difícil competir. Entretanto, não parece que juros dessa magnitude serão presentes por muito anos, e o mercado de juros futuros parece corroborar essa tese. Assim, há inúmeras pressões de curto prazo, porém para o investidor amador que faz aportes periódicos a classe de ativo FII é uma boa pedida. Creio que alocações menores para quem ainda está na fase de acumulação, e alocações um pouco maiores para quem quer viver de renda ou está em fase previdenciária são uma boa pedida.

  Portanto, FII podem ser ótimos geradores de renda mensal, instrumentos ideias para a geração de caixa para pagamento de despesas fixas mensais, por exemplo. Creio que esse tipo de ativo deve constar na carteira de qualquer investidor seja jovem, idoso, agressivo ou conservador.


MERCADO ACIONÁRIO

   O mercado de ações é o que mais atrai e fascina o investidor amador. Há inúmeros textos e livros sobre essa espécie de ativo, e muitos leitores do blog devem possuir mais conhecimento sobre o tema do que eu. Sendo assim, não irei me estender muito nesse tópico, apenas fazer algumas breves reflexões pessoais.

  Primeiramente, assim como um FII representa imóveis, não se pode esquecer que uma ação negociada em bolsa representa quase sempre uma empresa. Uma companhia com empregados, diretores, marketing, fatias de mercado, foco,etc. É preciso nunca esquecer desse fato. Por qual motivo? Simples. Uma empresa precisa dar lucro, assim como precisar ter boa margem de venda, tratar bem os seus consumidores, possuir empregados motivados, etc.  Assim como o FII BRCR representa todo um portfólio de imóveis, as letras ABEV representam uma empresa que opera no mundo real. Tendo apenas isso em mente, e vários sites e livros batem muito nessa tecla, fará com que o investidor amador não cometa muitos erros e assim se pode evitar aqueles comentários repetitivos sobre OGX, MILK e tantas outras empresas que não passariam por quase nenhum filtro mínimo de análise.

  “Soulsurfer, mas não se pode ganhar dinheiro com turnaround?” Para quem não está familiarizado com o termo estrangeiro, são empresas com métricas operacionais ruins, mas que ao longo do tempo melhoram, trazendo a possibilidade de ganhos enormes. É claro que é possível, colegas. Assim como é possível comprar uma padaria deficitária, melhorar a sua administração, e revendê-la dois anos depois pelo dobro do preço. Entretanto, para fazer isso precisa conhecer muito de negócios e contar com um pouco de sorte. O mesmo raciocínio se aplica no mercado acionário. Talvez seja possível, mas obviamente envolve mais riscos. Logo, se não deseja devotar muito tempo a análise do mercado acionário, o que consome tempo (e nunca podemos esquecer que a nossa maior riqueza é tempo de vida com saúde), mantenha as coisas simples. Escolha empresas lucrativas, com boas margens, que tratam o minoritário de maneira transparente e correta, e provavelmente o resultado no médio prazo tenderá a ser no mínimo razoável, principalmente se o mercado acionário for usado como uma forma de acúmulo de poupança.

   
  Outro tópico é sobre ter enormes retornos no mercado acionário. É claro que é possível e até estatisticamente provável para algumas pessoas se partimos de um universo de investidores relativamente grande. Porém, para a esmagadora maioria dos investidores isso simplesmente não ocorrerá. Eu creio que uma forma passiva de se investir no mercado acionário faz mais sentido para um investidor amador que possui a sua atividade laboral em alguma atividade não relacionada com o mercado financeiro. A pessoa trabalha 8 horas por dia, 2 horas de descanso, 8 horas de sono, 2 horas entre ida e vinda do trabalho (só aqui já deu 20 horas), para chegar em casa e gastar duas horas para estudo de ações? Para mim o custo de oportunidade aqui é gigantesco. Mesmo que a pessoa consiga algum retorno em excesso, para mim não valeria a pena. Entretanto, além desse “pormenor” pouco discutido,  todas as pesquisas acadêmicas apontam que a maioria dos gestores profissionais falham em obter retornos em excesso a do mercado por um período de tempo significativo. Se profissionais não conseguem em sua maioria, por qual motivos nós conseguiríamos? Assim, além de desperdiçar o que você tem mais de precioso que é o seu tempo, talvez isso nem gere resultados positivos.

  “O mercado acionário brasileiro está de lado há anos, investir em ações é só para “tubarões”, o resto é "sardinha" iludida”. Já escrevi um artigo sobre esses termos repetidos ad nauseam na blogosfera Market Depth - Sobre Tubarões e Sardinhas .  O mercado acionário reflete nada mais nada menos do que o desempenho das principais empresas do país. No médio e longo prazo é muito provável que o Brasil estará em condições econômicas melhores do que atualmente. Seja por competência própria, seja por inércia em relação ao desenvolvimento do resto do mundo, o fato é que o PIB per capta do Brasil ainda é muito baixo. A quantidade de capital acumulado em relação ao PIB também é muito baixa se comparado com países desenvolvidos. Assim, tudo leva a crer que em 20-30 anos o Brasil estará melhor do ponto de vista econômico. Se isso ocorrer, o mercado acionário refletirá isso. Se o mercado acionário brasileiro está de lado há anos, ele vem de um período de forte alta, tanto é verdade que no ano de 2010 o Brasil apresentou crescimento da ordem de 20% anualizados nos 10 anos anteriores. É evidente que esse ritmo é muito forte não se sustentaria para sempre. São ciclos de mercado. O mercado acionário americano bate recorde histórico. Entretanto, na década passada o mercado acionário americano apresentou crescimento negativo anualizado. Assim é como funciona os mercados, e é por isso que faz todo sentido em ter exposição internacional se o tamanho do seu portfólio assim permitir. Logo, o mercado acionário americano não subirá para sempre, nem o mercado brasileiro ficará de lado para sempre. Por mais óbvio que isso possa parecer, sempre é esquecido, e o que mais tem são pessoas que se baseiam em resultados de 2-3 anos para vaticinar o que vai acontecer para os próximos 20-30 anos.

Não dá para ter retornos anualizados de 20% aa para sempre né colegas. Assim como os imóveis não podem ter retornos reais de 10%aa durante um período prolongado de tempo.

  Muito teórico? Basta ver o retorno anualizado em dólar do mercado acionário brasileiro desde a década de 60. Desde então, o Brasil se urbanizou, teve ditadura, milagre econômico, década perdida, volta da democracia, crise institucional, diversas crises internacionais, bonança externa, presidente sociólogo, presidente operário, e depois de toda essa salada mista, o retorno em dólar do Brasil foi parecido com o retorno do mercado americano, um dos mercados acionários com maior retorno entre os países desenvolvidos nos últimos cinquenta anos.

Consegui apenas, na breve pesquisa que fiz, achar esse gráfico de 1963 a 2010. Porém, tenho certeza que já vi um gráfico que ia até 2013. Se não me engano, o retorno no período foi algo próximo de 12%aa, o que é bem parecido com o retorno do S&P500 no período.
    

  Destarte, colegas, mantenham simples, tenham filtros básicos fundamentalistas, internalizem a noção de que longo prazo não é 2-3 anos e não percam, se a intenção não é viver do mercado em operações diárias ou semanais, tanto tempo assim analisando tendências, notícias, etc, etc. Eu creio que investidores jovens com um longo caminho de acumulação pela frente e com exposições no mercado acionário se mantiverem a paciência e os aportes colherão bons frutos no futuro.

   Há nesse blog alguns artigos sobre o mercado acionário que talvez possam ajudar quem ainda está  e “brigando” com alguns conceitos  Princípio da incerteza e Precificação de ativos, Ações - Os Três Fatores de risco de FF e Vamos falar sobre o P-L

EMPREEDEDORISMO

   Empreender não é um ativo financeiro, é uma empreitada humana. Entretanto, pequenos negócios podem ser tratados como ativos financeiros. Afinal, conceitualmente uma empresa gigante e uma pequena são a mesma coisa, diferindo é claro em tamanho, escala, tratamento jurídico, tributário, etc. Entretanto, uma empresa de capital aberto na bolsa em sua essência é parecida com uma empresa pequena de valor de algumas centenas de milhares de reais. 

  Se uma pessoa pudesse escolher entre emprestar dinheiro para uma empresa como a Apple ou para uma empresa recém aberta de capital social de 300 mil reais, qual seria a alternativa mais segura? É claro que emprestar para a Apple. Sendo assim, o mesmo raciocínio pode ser aplicado em relação à propriedade. Qual empresa tem mais chance de falir a Apple ou a empresa de 300k? Sendo assim, ter um negócio próprio é muito mais arriscado do que ser dono de uma empresa grande via mercado acionário.

  Além do mais, quem é proprietário de uma pequena empresa está altamente concentrado em apenas um negócio. Quem investe razoavelmente diversificado em empresas no mercado acionário não possui risco de concentração. Para finalizar, muitos possuem negócio próprio e trabalham ativamente nele. Assim sendo, a renda do trabalho, na forma de um pro labore (seja ele retirado ou não) advém da mesma empresa da qual se é dono. Logo, a concentração de quem é dono de apenas um negócio é total e absoluta.

  Por todos esses motivos, empreender é muito mais arriscado, e se é mais arriscado deve remunerar muito mais. É exatamente o que ocorre no mundo real. Se a pessoa almeja ter um resultado financeiro muito alto, provavelmente o melhor caminho é o empreendedorismo. Por meio dele, a pessoa pode começar com pouco e acabar com dezenas de milhões, ou às vezes centenas, de milhões de reais ou dólares. É fácil? Claro que não, mas é talvez o único meio de ascenção financeira muito grande para pessoas que não tiveram acesso à capital acumulado de outras gerações.

  Eu aprecio quem empreende e o ato de empreender. Creio que grandes ideias surgem de pequenos empreendedores que conseguem ocupar nichos muito específicos e às vezes inexplorados de um determinado mercado. Acredito que um país para prosperar precisa criar um ambiente onde seja fácil um pequeno empreendimento prosperar. A Nova Zelândia é um exemplo disso. Lá em apenas um dia se abre uma empresa. Vamos partir do pressuposto que em um dia se fecha uma empresa. Pergunto as pessoas, se vocês pudessem abrir e fechar uma empresa em dois dias, não seria muito mais fácil apostar naquela ideia que você por ventura teve um dia sobre abrir um negócio? Quando se é complicado abrir um negócio, e mais difícil ainda fechar um negócio em determinados casos (o Brasil é pródigo nisso), parece que a pessoa precisa dar um tiro certeiro, não tem tanta margem para erros, o que com certeza faz com que muitas pessoas optem pela informalidade, o que é ruim para elas e para o país, ou de certa maneira desistam de seus planos. Portanto, uma boa mudança no Brasil seria um apoio total e irrestrito ao empreendedorismo, principalmente de pequenos empreendedores.

  Eu, em certa momento da vida, penso em ser de alguma maneira sócio capitalista de vários pequenos empreendimentos. Assim, diluo o risco, e tenho um potencial de retornos altos. Na verdade, penso até mesmo em empreender colocando a mão na massa como fiz quando produzi raves e montei uma "empresa" de xadrez na adolescência, mas devido à minha situação financeira, o faria apenas em algo que realmente me desse prazer. Importação e exportação é algo que me chama atenção, mas principalmente abrir um Surf Camp com um tratamento diferenciado, humanizado. Porém, não vou me estender aqui sobre eventuais aspirações minhas.

  Portanto, seja como sócio operacional, ou sócio capitalista, a participação em pequenos empreendimentos não deve ser ignorada, e pode sim de certa forma compor o portfólio de um investidor.

DÓLAR E OURO

   Sobre essa espécie de ativo, eu já escrevi um artigo específico algumas considerações sobre dólar e ouro Basicamente, em prazos bem longos o ouro tende a seguir a inflação com uma discretíssimo valorização real. Um colega, certa vez, colocou um gráfico com a cotação do ouro nos últimos 10 anos, se não estou enganado. Primeiramente, 10 anos não é longo prazo, a série histórica do ouro remonta há mais de 100 anos. Além do mais, uma tendência de muito longo prazo pode ser que não se prolongue no futuro, e isso é claro. Se as tendências históricas fossem imutáveis, assim como as correlações entre os ativos, seria bem fácil montar portfólios completamente otimizados. Entretanto, no caso específico do ouro, além da série histórica ser de longa duração, o que é um ponto forte de ser levado em conta, faz sentido que o ouro não tenha grandes valorizações reais no longo prazo.

   O motivo é muito simples. Num mundo onde os BC tem cada vez mais poder, onde o Fiat Money é a regra, parece claro que o ouro tem uma função de hedge natural contra uma eventual catástrofe financeira. Assim, o ouro acaba servindo como um seguro, pois, como diz W.Buffett, você não consegue extrair crescimento do ouro, uma barra de ouro hoje não se transformará em duas barras de ouro daqui um ano. Se assim o é, não faria sentido que o ouro tivesse uma expectativa de retornos reais alta. Imagina uma classe de ativo que te protege da hecatombe e que você ainda assim ganha dinheiro com ele ano a ano. Se um ativo desses existisse, quase todo meu dinheiro seria direcionado para ele. Porém, não faria muito sentido do ponto de vista financeiro.


  O fato do ouro flutuar bruscamente em períodos mais curto de tempo não retira essa característica do ouro. Como qualquer outro ativo financeiro com marcação instantânea a mercado, o ouro, a prata, ou qualquer outro metal, irá variar de preço a depender do humor e das condições de mercado de uma determinada época. Tudo varia de preço, e no curto ou médio prazo, se a pessoa fizer um aporte único e grande pode pegar uma cotação esticada ou depreciada de qualquer ativo. Porém, isso não quer dizer que uma determinada classe de ativo não tenha alguns pressupostos e alguns fundamentos lógicos por trás.

  O dólar teria uma função semelhante ao ouro em relação a um investidor brasileiro. Na verdade, faz mais sentido, assim como o colega do blog investidor internacional o faz, ter uma proteção cambial em uma cesta de moedas fortes e não apenas em dólar. Basicamente, as taxas de câmbio medem a força de uma moeda em relação à outra, o que acaba dizendo sobre a força de uma economia ou não. O mercado de câmbio a toda evidência é muito volátil, mas a fim e a cabo, ele deve medir o poder de compra entre as moedas.

   Como se trata de seguro, se a pessoa não pretende fazer negociações visando ganhos de curto prazo via uma alocação de ativos tática, eu creio que essas espécies de ativos , caso o investidor realmente queira ter uma proteção maior em seus investimentos, devem ter uma participação modesta no portfólio de 10%,, no máximo 15%.

   É isso colegas, espero que tenham gostado e possa esse breve ensaio ter alguma valia nem que seja para investidores iniciando o seus estudos nas mais variadas classes de ativo.

Daqui algumas horas faço 35 anos. Como o tempo passa rápido. Nunca passei meu aniversário tão longe de casa. Os últimos dias tem sido marcados por longas esperas para ir surfar, já que o vento resolveu dar o ar da sua graça. Felizmente, tive a oportunidade de surfar Cloudbreak com 4 pés perfeito dois dias atrás. Espero  que o meu presente de aniversário amanhã possa pegar um vento offshore e 3-4 pés de ondas boas na bancada ainda mais rasa de Restaurants (Foto - Contemplando o sunset na belíssima cidade de Wanaka na Nova Zelândia).

 Abraço a todos!






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sexta-feira, 3 de abril de 2015

INVESTIMENTO - ALGUNS PENSAMENTOS FINANCEIROS

40 comentários : Postado por soulsurfer às 11:37 Marcadores: , ,
Olá, colegas. Hoje escrevo algumas reflexões a respeito de temas variados em finanças pessoais.

NÃO GIRE PATRIMÔNIO SEM SABER AO CERTO O QUE SE QUER

a)    Há muitos conselhos de não se vender ativos ou girar patrimônio desnecessariamente. Isso não é novo, aliás é bem antigo, vem pelo menos desde o seminal e clássico “O Investidor Inteligente” de um dos investidores mais respeitados do século passado: Graham.

b)  Quando se gira patrimônio geralmente conseqüências tributárias negativas são disparadas. Além do mais, há custos de transação, custos de pagar o spread BID/ASK em mercados ilíquidos, etc. Isso geralmente é a receita para retornos inferiores;

c ) O conceito que captura bem o giro do patrimônio é o Turnover.  É fácil de entender.  Se um investidor possui 500k em ações, por exemplo, e comprou e vendeu 500k em ações, ele teve um turnover de 100%. Se ele comprou e vendeu 1M em ações o  Turnover foi de 200%. Na média, ter um alto Turnover é algo que leva simplesmente a retornos menores como se pode ver no gráfico abaixo:

Tem certeza mesmo que quer ficar girando patrimônio com alto Turnover? 


 BOGLE, MUITO MAIS IMPORTANTE DO QUE W.BUFFETT PARA OS PEQUENOS INVESTIDORES

a)       Muito se fala de um investidor como W.B. e quase nada de John Bogle. Eu consigo entender os motivos. W.B. é o investidor que ficou bilionário fazendo investimentos acertados. Ele de certa forma é uma miragem, um exemplo, de um futuro com retornos altíssimos no mercado financeiro. É a imagem do sucesso, e quem não gosta de se influenciar por histórias de sucesso e dinheiro? Entretanto, alguém se beneficiou, fora os acionistas de sua empresa, com as técnicas de W.B.? Com certeza muitas pessoas podem ter se aproveitado das excelentes lições de investimento, mas provavelmente estas pessoas representam uma minoria;

b)      E o Bogle? Bom, esse Senhor teve a brilhante ideia, e na sua época revolucionária,  de fazer com que um investidor médio pudesse ter retornos razoáveis sem necessitar ficar horas e horas acompanhando o mercado.  Como? Ele aprimorou a técnica de se investir em índices, o que levaria a criação de ETFs. Eu consigo entender o motivo dele não ser tão conhecido (pelo menos aqui no Brasil) . É a velha e quase infalível técnica de se focar mais nos aportes e no crescimento dos mesmos, e não em obter retornos extraordinários. É se “contentar” com o retorno de mercado, sem a ilusão de achar que vai fazer fortunas investindo no mercado financeiro. É um tipo de investimento um pouco sem graça, e dá para entender por qual motivo não tem tanto apelo. Não há um case de sucesso de um grande investimento.  O que existe é disciplina financeira, taxa de poupança e objetivos financeiros factíveis de serem atingidos.  Ao contrário do W.B., o Bogle sim ajudou centenas de milhares, talvez milhões, de pequenos investidores em ter retornos razoáveis sem precisar dedicar uma vida para isso;

c)       No fim, não deixa de ser a velha discussão sobre gestão ativa x gestão passiva. Como gosto sempre de lembrar quando escrevo sobre tema  há dois custos em se fazer gestão ativa: 1) o custo de se perder para uma simples gestão passiva e 2) e o altíssimo custo do seu tempo aplicado para isso;

d)      Sobre o risco “1”, ele é real e há muito tempo conhecido no mercado financeiro. Não acredita? Colaciono um gráfico (há literalmente dúzias de estudos a respeito) sobre a performace de gestores profissionais (não de investidores amadores pessoas físicas, pois o número é muito pior). Depois de descontadas as despesas operacionais  dos fundos de investimento, apenas pouco mais de  15% dos gestores profissionais conseguem performar melhor do que uma simples estratégia passiva. Pensem nisso. 
Quase todos profissionais fazendo gestão ativa perdem para um índice. Os que ganham, e são poucos, ganham por pequenas margens. Os que ganham com grandes margens (como 4/5%) é a exceção da exceção

e)      Aliás, sobre o tópico despesas operacionais, o Bogle, mesmo ele sendo um gestor  financeiro de recursos (se não me engano o Vanguard  possui 3 trilhões de dólares em ativos sobre gestão, é mais de 10 vezes o valor de mercado da Berkeshire), possui um livro chamado na “A Dose Certa”, onde ele faz pesadas críticas aos incentivos às avessas que existe hoje no mercado financeiro. Tem-se uma elite financeira ganhando bilhões de dólares por apenas trabalhar no mercado financeiro. Sim, esse dinheiro vem do bolso de investidores pequenos.  Para mim é uma situação absurda. Há gestores que ganham não milhões de dólares, mas centenas de milhões de dólares por ano (não, você não leu errado). Nada justifica uma remuneração desse nível, e o que é pior às custas de retornos para os pequenos investidores;


Um ótimo livo. Se não conhece o John Bogle e se interessa por finanças pessoais, chegou a hora de conhecê-lo.

f)       Portanto, os gestores serão remunerados mesmo que perderem para uma estratégia passiva, pois essa é a profissão deles.  Assim, eles não possuem o risco “1”, pois são remunerados e nem parcialmente o "2", pois é a profissão deles. Investidores amadores sim. Gastar horas e horas tentando fazer timing além de ser algo que não leva na média a retornos maiores, pode fazer com que você perca o que temos de mais precioso: tempo com saúde.

g)      Há umas semanas atrás li uma “discussão” no blog do Tetzner sobre estratégias de investimento. Um dos debadores  disse que o investidor deveria evoluir. Saber mais e mais informações, aplicar conceitos cada vez mais apurados, refinar ao máximo a estratégia.  O  outro  replicou “claro, desde que a `evolução` não signifique ficar horas na frente de quatro telas de computador sabendo como o mercado japonês abriu ou se o barril de petróleo tipo Brent está em queda” (ou algo do tipo, ele falou).  Para mim a resposta foi muito boa. É claro que o investidor precisa se aprimorar, estudar, mas temos que tomar cuidado para que isso não nos leve para uma vida que para a esmagadora maioria das pessoas não faz o menor sentido. Além do mais (poderia escrever um artigo só sobre isso), será que achamos que nós temos capacidade de lidar com tantas informações ao mesmo tempo e saber o impacto na precificação dos ativos? Se o PMI da China veio abaixo de 50, mas o petróleo subiu, e a Noruega resolve adotar Currency Board, e a inflação dos EUA veio abaixo do esperado e o pacote fiscal talvez não seja aprovado, e... Colegas, sinceramente, é melhor criar um algoritmo e deixar a máquina colocar os inputs e fazer as probabilidades. do que achar que nós de forma individual conseguiremos lidar com essas informações e achar para onde os preços podem estar indo.

VENDO FII, NÃO VENDO, O QUE EU FAÇO?

a)      Um colega, também no blog do Tetzner,  perguntou minha opinião sobre se era uma hora propícia ou  não para vender quotas de  FII (e aplica-se aqui a qualquer ativo). Só posso dizer o seguinte: Não gire patrimônio desnecessariamente. Senão, muito provavelmente engordará as estatísticas das pessoas que perderam dinheiro sem necessidade, ou melhor, dizendo, afastaram-se dos seus objetivos financeiros.

b)      Se você já tem quantidades grandes de poupança acumulada de uma vida, ou ao menos vários anos, em uma espécie de ativo, não saia vendendo baseado em notícias, análises de experts, medo, ou qualquer outra coisa. Venda, se a sua diversificação interna na classe de ativo, como FII, não estiver adequada. Tem 85% em escritórios, por qual motivo ter uma exposição tão alta? Venda, como eu já fiz com FVBI (e farei com CEOC e THRA) quando perceber que cometeu um erro e que aquele ativo específico não está em consonância com a sua estratégia. Venda quando precisar de dinheiro. Talvez uma doença na família que o seguro-saúde por ventura não cobre, o que vai ocasionar um gasto de  R$ 200.000,00, por exemplo. Talvez a filha queira fazer mestrado nos EUA, e você quer ajudar pagando as despesas. Talvez a mulher queira abrir um negócio e você quer bancar. Talvez você queira dar uma volta ao mundo  por um período longo de tempo, como eu irei fazer a partir da semana que vem, e quer gastar uma parte de sua poupança para realizar essa aventura.  Os motivos são variados e de ordem pessoal;

c)       É por isso que ficar apenas numa classe de ativo, e em ativos ilíquidos, pode ser complicado, mesmo com horizontes maiores de tempo. E se num momento de baixa do mercado, a pessoa resolve abrir uma empresa, pois apareceu um ótimo negócio? Liquida posições com prejuízo contábil ou deixa a oportunidade passar? É por isso, colegas, que iliquidez tem um prêmio (ou seja, ativos ilíquidos tem que pagar mais do que ativos líquidos), é por isso que ativos com fluxos mais incertos precisam pagar prêmio em relação a ativos com fluxos mais certos. Tudo, ao contrário quando falam de irracionalidade do mercado, tem uma lógica na configuração da precificação dos ativos;

d)      Assim, é essencial que se estabeleçam objetivos financeiros de médio e longo prazo e se reflita sobre estratégias para atingir esses objetivos da melhor maneira possível, respeitando tolerância a risco, tempo disponível para se dedicar aos investimentos, situação financeira atual, se há dependentes ou não, entre tantas outras variáveis. O que faz sentido para mim, talvez não faça para outra pessoa. Logo, não há estratégia única para todos. Venda e compre ativos se isso vai fazer você ficar mais perto dos seus objetivos financeiros. Não venda ativos a esmo;

e)      Os objetivos financeiros e a estratégia são estanques, Soul? Não posso mudar? Colegas, Buda já dizia que tudo é impermanente,  e não aceitar isso apenas traz sofrimento. Monges budistas, por exemplo, às vezes ficam meses trabalhando em Mandalas de areia (são obras lindíssimas). Quando elas ficam prontas,  os monges simplesmente as destroem, é uma metáfora para sempre se lembrar que até mesmo as coisas mais belas, mesmo que tenhamos colocado muito esforço nelas, um dia se esvaem. Heráclito de Éfeso (aliás, a cidade histórica de Éfeso localizado na Turquia é uma das coisas mais impressionantes que já vi) já dizia, em época quase contemporânea ao Buda histórico, que o mesmo homem não se banha no mesmo rio duas vezes;

f)       Portanto, a nossa vida é uma corrente contínua de mudanças. Logo, os objetivos financeiros mudam. Um filho a mais, uma Sueca conhecida numa viagem para o Nordeste, um acidente grave de moto, e de repente as suas prioridades e planos mudam.  Havia um ditado  na Grécia Antiga que se você quisesse ver os deuses rirem, bastava contar a respeito dos seus planos futuros. Logo, os seus planos vão mudar, assim como objetivos e estratégias financeiras;

g)      Porém, não confunda isso com mudar de estratégia porque o IFIX está caindo, ou porque os juros dos EUA talvez vão subir numa data futura ou porque o PMDB está endurecendo com o PT na governabilidade.  Aliás, se você diz isso e usa como parâmetro para a sua estratégia de aplicações, saberia dizer a diferença entre as taxas de juros nos EUA? O que é a FFR? Como o FED pode fazer ou não para influenciar a FFR? Qual é a taxa de equilíbrio da FFR para o curto e longo prazo? Isso apenas mostra como é complexo saber o efeito de tudo isso nas vendas do FII de shopping PQDP, por exemplo, e tentar precificar eventuais mudanças.


Essa é a verdadeira discussão. Para onde vai a taxa de equilíbrio de longo prazo da FFR? 1% a mais ou a menos, equivale mudança de centenas de bilhões, talvez trilhões, de dólares em precificação de ativos

CONSTRUA SUA ESTRATÉGIA, ESCOLHA BONS ATIVOS, SE QUISER DEIXE UMA PARCELA PARA TIMING

a)      Timing em mercados financeiros é  para a maioria absoluta das pessoas físicas que tentam fazer um jogo perdedor em rentabilidade, em energia vital e em tempo de vida;

b)      Sendo assim, estude, escolha bons ativos. Se é um FII, escolha um fundo com bons imóveis, se possível com bons inquilinos de contratos longos. Não fique apenas num FII, é possível e fácil comprar vários de inúmeros setores, e essa é uma das maiores vantagens de se investir em imóveis para locação via FII do que via imóvel físico. Se é relacionado a ações, escolha empresas sólidas, com lucro consistente, baixo endividamento, com bons produtos, com administradores que não ganham polpudos bônus em detrimento do lucro dos acionistas. Se é  renda fixa, títulos com bons emissores, com maturidades compatíveis com seus objetivos. Aplicando esses filtros básicos, podem ter certeza que o que fará diferença é a sua possibilidade de aporte e sua taxa de poupança. Não adianta nada ter estratégias complexas, devorar livros de finanças, e ganhar via salário R$ 6.000,00 e ter uma taxa de poupança de 20%. Mudo minhas palavras, claro que adianta, é muito melhor do que não poupar nada. Porém, uma pessoa que ganha R$ 20.000,00 e tem uma taxa de poupança de 50% alcançará os seus objetivos financeiros muito mais rapidamente, bastando aplicar filtros mínimos de análise;

c)       Faça isso, aumente o seu aporte via aumento da taxa de poupança ou aumento de salário. Faça que o seu rendimento do capital acumulado seja cada vez maior. Alimente a sua carteira. Uma vez por ano, ou a cada dois anos, avalie se os seus objetivos financeiros continuam os mesmo ou Se há necessidade de fazer reparos na estratégia ou, em casos mais radicais, uma mudança de estratégia.  Estude e se prepare, não fique horas na frente de um computador por causa disso, às vezes perdendo a beleza que a vida nos oferece;

d)      “Pô, Soul, eu concordo, mas quando vejo BBAS abaixo de R$ 20,00, NSLU a R$ 160,00, BRCR a R$ 96,xx ou...bate uma vontade de “aproveitar” o “desespero” no mercado”, alguém pode estar pensando. Não vejo nenhum problema. Se você tem um patrimônio de 2M, porque não faz isso com 200k? Precisa menos de todo o seu patrimônio? Se você tem 200k, por que não faz isso talvez com 30k? Não há nenhum mal em alocar 10, 15 ou até mesmo 20% para tentar ganhar do mercado por uma ampla margem. Faça isso se você quer e gosta. Porém, não há necessidade de fazer isso com todo o seu patrimônio.

SOU UM INVESTIDOR BEM INFORMADO, COM ANÁLISE MUITO APURADA, O MERCADO CLARAMENTE É INEFICIENTE

Ok. Apenas responda-me a uma pergunta. O mercado de petróleo é complexo. Imagino que existam analistas muito bem preparados. Eu imagino que o presidente de uma gigante como a ExxonMobil saiba muito de petróleo. Então, porque ninguém percebeu o petróleo saindo de U$ 100,00 o barril para U$ 45,00? Li um artigo do Damodaran recentemente (esse sim entende de precificação e análise de ativos) onde ele colocava uma série de análise e previsões no final de 2013 de presidentes de companhias de petróleo, analistas dos mais renomados bancos de investimento, e não havia um sequer que previa um declínio desses. Por quê? Se pessoas altamente preparadas e bem pagas de um setor específico não conseguem antever nem mesmo um movimento abrupto  no seu setor de experise, por qual motivo um investidor amador que trabalha 8/10horas por dia fora do mercado, dorme 8 horas por dia, vai conseguir antever e de alguma maneira ganhar dinheiro com isso?


É isso colegas, grande abraço a todos!
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