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quarta-feira, 19 de agosto de 2015

FII X IMÓVEIS PRÓPRIOS - INCONGRUÊNCIAS NO PENSAR E NO PRECIFICAR A VACÂNCIA E DEMAIS RISCOS

18 comentários : Postado por soulsurfer às 02:27 Marcadores: , ,
Olá, amigos. As histórias da viagem estão começando a ficar muito acumuladas. Hoje mesmo visitei uma atração incrível. Na verdade, é uma atração que deveria fazer parte de qualquer lista de destinos internacionais. Estou falando das maravilhosas Jenolan Caves (alias, enquanto escrevo essas linhas estou me preparando para dormir no parque nacional, está muito frio e não tem absolutamente ninguém no lugar, os termômetros devem ir para o negativo durante a noite e um possum - parece um rato só que umas 10 vezes maior - enorme acabou de passar atrás do meu banco muito perto de mim) . Preciso começar a escrever novamente sobre a viagem, até porque quero que essas histórias sejam o esqueleto de um livro que penso em escrever. Dizem que um homem deve “plantar uma árvore, ter um filho e escrever um livro”. O filho deixarei mais para o futuro, quem sabe não seja a hora de escrever um livro sobre as minhas experiências? Vamos ver. Anyway, prossigo, como no tema do artigo anterior, a falar de imóveis.

As impressionantes Jenolan Caves. Uma atração extraordinária, adoro quando sou surpreendido por algo como essas cavernas. Dizem que este parque possui as cavernas mais lindas do mundo. 


   Vou abordar algo que creio ser um dos maiores equívocos em relação à precipitação de Fundos de Investimento Imobiliário, mostrando a incoerência de uma certa forma de ver esses instrumentos, como a total e completa contradição de como geralmente as pessoas em geral, e os investidores em especial, se compartam em relação a imóveis próprios para renda.

  Pego aqui o gancho de um comentário pertinente feito por um anônimo no meu artigo anterior a se referir sobre alguns riscos de se investir em imóveis próprios para renda. Chamo atenção aqui a dois desses riscos: o risco de vacância e o risco de inadimplência. Analisemos esses dois riscos com mais vagar em relação a imóveis e em relação a Fundos Imobiliários, caros leitores. Comecemos com  o risco de inadimplência.

  O risco de inadimplência está presente muito fortemente no mercado de dívidas (ou renda fixa na maioria dos casos), aliás é o maior risco envolvido dessa espécie de ativo, pois se o devedor não pagar, o ativo, e se não tiver havido pagamentos  periódicos ao longo da duração do título, o valor vai a zero. Sim, se você emprestou dinheiro para uma empresa via debênture incentivada, por exemplo, atraído pelo retorno maior do que o tesouro direto e pela ausência de Imposto de Renda, e se essa empresa falir, muito provavelmente todo o dinheiro investido será perdido (é muito difícil sobrar dinheiro para credores quirografários, que é o caso de quem empresta via debênture, num concurso de credores de uma empresa falida). Logo, esse tipo de risco é central para qualquer análise de compra de uma dívida. Esse risco também se faz presente no mercado imobiliário de renda. Se o locatário de uma sala comercial pequena ou uma grande empresa locatária de algum imóvel pertencente a algum FII não pagarem, o dono ou os quotistas terão prejuízo. Porém, o risco aqui é bem diferente do mercado de dívidas, pois o ativo não vai a zero se não houver pagamento, aliás absolutamente nada acontece com o ativo e a sua capacidade de geração de renda. Esse ponto é óbvio, mas extremamente importante para entendermos o erro de precipitação de vacância em FII.

   Talvez poucos leitores desse blog já tiveram a experiência de alugar um imóvel próprio para alguém. Aliás, sugiro a leitura da série do amigo Investidor 65 onde ele relata a sua experiência com o portfólio imobiliário próprio dele. Além dele ser um blogueiro bem simpático, recomendo a leitura, pois ela é meio que única na blogosfera. Entretanto, muitas pessoas que comentam no blog do Tetzner (para quem não conhece, talvez seja o site mais popular do Brasil sobre Fundos Imobiliários) têm experiência em alugar imóveis próprios. Qual é o diagnóstico na esmagadora maioria dos casos? Muita dor de cabeça com locatário. E uma das fontes de preocupação é sem dúvidas a inadimplência. Não é à toa que quando uma pessoa vai alugar um apartamento, por exemplo, geralmente se faz um monte de exigências, tendo imobiliárias que pedem até mesmo a declaração de Imposto de Renda (o que para mim é abusivo).  O risco de inadimplência também existe nos Fundos Imobiliários, mas além dele ser mais improvável, pois é difícil pensar que uma grande empresa deixará de pagar aluguel, ele é muito mais mitigado. Sobre a mitigação deixarei para falar no próximo parágrafo, sobre a menor probabilidade isso parece claro quando se aluga algum espaço comercial para grandes empresas. Alguém imagina a Ambev dando calote de algumas centenas de milhares de reais num eventual imóvel que ela alugue? É bem mais improvável do que o sujeito X deixar de pagar o aluguel de um apartamento de dois quartos alugado em Curitiba, por exemplo. Se é menos provável, quer dizer que os fluxos de renda de um FII são menos arriscados do que o fluxo de renda de um imóvel alugado para pessoa física. Se assim o é, e isso é apenas a aplicação do conceito entre risco x retorno, o yield dos FII deveriam ser menores do que o yield de locação residencial, ou comercial, para pessoas físicas. Não é isso o que ocorre, e para mim isso é uma inconsistência. 
   
  Entro agora no demo da mitigação do risco, e aqui já se pode falar do risco de vacância. Uma vez um colega veio falando sobre o risco de um prédio cair num FII, sendo isso, não sei, um “cisne negro” ou um “cisne cinza” ou qualquer cor que algum leitor imaginativo possa pensar. Tirando o detalhe de que prédios são segurados contra sinistros e de que o terreno às vezes equivale a uma parcela significativa do valor do imóvel, o simples fato é um Fundo Imobiliário como o BRCR, KNRI, HGRE, HGLG, entre tantos outros, possuem inúmeros imóveis. Assim, seria preciso imaginar uma queda sucessiva de prédios para que o “risco" queda de prédios sem seguro pudesse aniquilar o patrimônio de um FII. Agora imaginem se um investidor possui dezenas de FII, isso fará com que esse investidor seja proprietário, nem que de uma fração minúscula, de centenas de imóveis. Assim, a não ser que haja uma guerra civil sangrenta como a que está acontecendo na Síria, ou algum evento do tipo apocalíptico, fica difícil imaginar centenas de prédios desmoronando. Assim, o “risco" queda de prédio é quase que neutralizado, pois se o prédio cair, se ele não tiver seguro, e de alguma forma o terreno desaparecer, isso representará uma fração do patrimônio do investidor. Agora, o “risco” de um imóvel desabar é muito mais acentuado para quem possui apenas um único imóvel próprio para aluguel. Se ocorrer algum sinistro no imóvel, e o mesmo não estiver segurado, as perdas podem ser substanciais e dolorosas para o investidor.  O mesmíssimo raciocínio se aplica aos riscos de inadimplência e vacância.

   Se um locatário não paga o aluguel de um imóvel alugado para o Senhor X, o fluxo do aluguel do imóvel cai 100%, e se o Sr.X tiver apenas um imóvel para renda, o seu fluxo vai a zero. A mesma coisa, com muito mais força, acontece em caso de vacância. Se o investidor for possuidor de apenas um apartamento para locação e o mesmo ficar vago, o que é muito normal, o seu fluxo de dinheiro vai a zero. E o que acontece com um Fundo Imobiliário? Seja em caso de inadimplência, ou de vacância, é muito difícil o fluxo de dinheiro de um FII ir a zero, principalmente se ele é proprietário de vários imóveis, ou um mesmo imóvel alugado para vários locatários, como é o caso de FII voltado para escritórios. O motivo? Simples. Não me parece ser um cenário provável que todos os locatários de um FII enorme como o HGRE, por exemplo, deixem de pagar os seus aluguéis ao mesmo tempo, ou que todos resolvam desocupar os imóveis no mesmo mês. Pode acontecer? Claro que pode. É provável? Não, não é. Agora, se o investidor possui centenas de imóveis de diversos setores (educacional, hospitalar, logística, industrial, shopping, escritórios, etc) via uma carteira de FII, é praticamente impossível que o fluxo de renda vá a zero. Teríamos que imaginar uma verdadeira depressão econômica profunda onde vários escritórios, shopping, galpões logísticos, etc,  fossem desocupado ao mesmo tempo. Se isso ocorrer, colegas, o que você acha que vai acontecer com as empresas listadas em bolsa? Como disse nesse artigo, os FII se beneficiam da prosperidade econômica do Brasil, mas também são afetados por um crise econômica. Agora, se as empresas não puderem mais pagar aluguel, isso quer dizer que os lucros irão diminuir ou simplesmente desaparecer. Se isso ocorre, o mercado acionário simplesmente colapsa. Se as empresas não lucrarem por um período prolongado de tempo, de onde irão virão os tributos para que o governo possa pagar a sua dívida? Se isso ocorrer, nem os títulos comprados do tesouro direto ficarão incólumes. Aliás, absolutamente nada ficaria sem sofrer, a não ser ativos que funcionam como reserva de valor como o ouro para todos os investidores, e o dólar para o caso de investidores brasileiros como nós.

   Logo, a chance de um fluxo ir a zero é remota numa carteira diversificada de FII, mas ele é relativamente alta para um investidor imobiliário de poucos ou apenas um imóvel próprio. Se assim o é, os FII deveriam ter um yield menor do que imóveis próprios para locação, mas eles não o tem, o que para mim é uma inconsistência do mercado.

   Sendo assim, a vacância é um risco muito menos impactante para um FII, e muito menor ainda para um investidor bem diversificado na classe de ativo, do que é para o proprietário de um imóvel próprio. Entretanto, não é assim que a absoluta esmagadora maioria dos investidores pensam e agem, o que não faz muito sentido do ponto de vista financeiro. Isso faz com que quando uma vacância é anunciada num FII a sua cotação despenque muitas vezes mais de 10%. Há lógica nisso? Eu creio que não. Vamos supor um FII que possua dezenas de imóveis e dezenas de contrato de locação pague uma renda e R$ 1,00 a quota. O yield, para fins de facilitar o exercício, é de 1% am, sendo assim a quota vale R$100,00. Num determinado momento, um locatário importante, responsável por 10% das receitas financeiras, anuncia que irá desocupar algum imóvel do fundo. Suponha-se também que o o yield médio de FII do setor seja de 1% am. O rendimento da cota irá cair para R$ 0,9, o que fará com que o yield caia para 0,9% am. Muitas pessoas, e são muitas mesmos, raciocinam que então a quota deverá cair para R$90,00, para compensar a vacância e para que o yield do fundo possa ficar no mesmo patamar de outros fundos do mesmo setor.  Isso não faz o menor sentido.

   Imaginem nobres leitores que a quota do nosso FII tenha caído de R$100,00 para R$90,00. Dois meses depois, o FII anuncia a locação do espaço vago, com quatro meses de carência, fazendo com que o rendimento retorne para R$1,00 a quota. Ora, a quota teria que subir novamente para R$100,00, para que o yield permanecesse em 1%. Porém, quem comprou a quota a R$90,00, teria um retorno em poucos meses de mais de 10%. Se nós pararmos para pensar, mesmo que o fundo ficasse 3 anos sem alugar o espaço vago, se a quota voltar ao patamar de 1% quando do aluguel, o retorno para quem comprou a quota a R$90,00 (uma estratégia também conhecida como comprar vacância) terá um retorno maior de quem permaneceu num fundo pagando 1% am durante todo o período. 

    Aliás, se aplicássemos a lógica, se o FII que distribui R$ 1,00, parasse de distribuir, a sua quota deveria ir a zero. Porém, não faz sentido, não é mesmo? Isso já aconteceu com diversos FII que pararam de distribuir rendimento, e a quota desabou até certo patamar, mostrando que aparentemente a vacância, ou a falta de fluxo, deve ser penalizada até um certo limite.  Porém, a miopia dos investidores que se desesperam com vacância fica mais evidente se formos comparar com o que ocorre em relação a imóveis próprios.

   Imaginem que o Sr. x comprou um sala comercial por R$ 400.000,00 , que já estava alugada pelo valor de R$ 2.400,00 por mês,  no ano de 2012. Um negócio normal não? Em março de 2015, o contrato de locação vence, e o locatário não renova. A renda do Sr. X com o imóvel vai a zero. Faria sentido ele vender a sala comercial por R$ 240.000,00 em abril de 2015 porque o imóvel está a dois meses sem dar nenhuma renda, pelo contrário está tendo despesa em IPTU, condomínio e luz, ou seja, o fluxo está negativo?  “Não, Soulsurfer, claro que não! Quem fizesse isso estaria queimando dinheiro!” pode pensar a maioria dos leitores. Se assim o é, por qual motivo o valor de uma quota de um FII deveria despencar 40% se o fluxo de renda diminuísse em 30 ou 40%, por exemplo? Por qual motivo um investidor pessoa física deveria pensar em vender essa cota? Vejam, no caso do FII é ainda mais inexplicável, pois o fluxo apenas diminuiu, não caiu a zero (na verdade negativo) como no caso de um único imóvel próprio.

   A verdade, colegas, é quem mexe com imóveis para renda sabe que a vacância e o inadimplemento vem junto com o pacote, fazem parte da vida normal de qualquer imóvel. Nenhum investidor em imóveis próprios vai para frente se ficar desesperado com vacância, inadimplência, ou pior ainda, com notícias sobre o mercado financeiro sobre as quais não possui qualquer controle ou influência. Pelo contrário, um investidor imobiliário para renda ficaria bem feliz de encontrar um Senhor X pela frente vendendo a sua sala comercial por R$ 240.000,00. Para valores inferiores a esse, podem ter certeza que terá muitas pessoas como eu próprio dispostas a comprar a sala para vendê-la num momento mais oportuno. 

    Logo, não se desespere com vacância num FII (inadimplência não é um problema usual em fundos). Preocupe-se em escolher bem os fundos imobiliários e montar uma boa estratégia para fundos imobiliários. Se uma determinada vacância ocorrer, veja se isso terá um impacto significativo no fundo, e mais importante na sua carteira como um todo. Procure avaliar se o imóvel possui condições ou não de superar eventual vacância, mas isso  na bem da verdade já deveria ter sido feito quando você estudar os fundos imobiliários que devem ocupar a sua carteira. O que é importante é ter bons fundos com bons imóveis. Vacâncias sempre irão ocorrer, mesmo em imóveis muito bons e extremamente bem localizados. Se por ventura uma vacância ocorrer, você achar que o imóvel é bom com boas perspectivas no médio prazo, então, e olha que eu não gosto de fazer isso aqui no blog, uma estratégia de comprar vacância talvez possa ser boa, desde que não prejudique a sua alocação em outras classes de ativo e nem exponha demais a um determinado segmento de FII ou a um determinado fundo. 


Uma pequena amostra da beleza das cavernas. Esta foto foi tirada no interior da Orient Cave. Há uma “sala" chamada Persian Chamber que é uma das coisas mais lindas que já vi na vida.



      Lembram-se do Possum passando atrás de mim na noite gelada? Pois então, o texto ficou pronto no dia de hoje. Quando escurei completamente ficou uma barulheira de animais, pudera estávamos no meio do mato. Lá pelas 11 da noite, sou acordado por um barulho de pancada no vidro bem atrás onde nós dormimos. Como bom brasileiro, já que estávamos completamente sozinhos, pensei na hora “caraca, vamos ser assaltados”, quando abri a cortina tinha um possum enorme estatelado no vidro olhando para mim. Nossa, que alívio. Acho que esses animais caem com frequência das árvores (eu vi um caindo num parque em Sydney). A lição a ser tirada é que quando se ouve um barulho no vidro do carro onde se está dormindo num parque nacional da Austrália, é mais provável que seja um possum caindo do céu do que um assaltante com uma arma em punho!

  
Hoje no café da manhã, um casal lindo de papagaios nos fez companhia. A integração de animais selvagens com seres humanos na Austrália é impressionante. Nunca vi nada parecido.

  É isso colegas, um grande abraço a todos!

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domingo, 16 de agosto de 2015

FINANÇAS - QUANTO VALE O SEU IMÓVEL?

12 comentários : Postado por soulsurfer às 07:29 Marcadores: ,
Olá, amigos!  Não iria falar nada sobre minhas experiências, mas vou dedicar apenas este primeiro parágrafo. Muitas coisas aconteceram mesmo desde a minha saída de Brisbane. Finalmente, consegui pegar ondas razoáveis na Austrália. Fiquei na casa de garotas simpáticas que conheci em Fiji na maneira cidade de Surfers Paradise (que nome!) e visitei lugares lindos. Estou em Sydney há quase uma semana e está sendo um dos Highlights não só dessa viagem, mas de todas as viagens que já fiz. Eu conheci um sujeito chamado Paul em Fiji. Ele estava lá para fazer curso de medicina chinesa. Sujeito gente muito boa. Foi surfista semi-profissional na adolescência e hoje em dia é um quarentão bem tranquilo que trabalha com acupuntura. Fiz até mesmo um vídeo com ele na bancada de cloudbreak dizendo que o veria novamente na Austrália. Pois bem. Paul me acolheu em sua casa em Sydney, aliás uma belíssima casa. A cidade talvez seja a mais impressionante do mundo. Praias lindas, cliffs alucinantes, um centro histórico lindíssimo e um Harbour de cair o queixo. Isso já seria bacana. Porém,a família do Paul deu um toque mágico a experiência. Ele vive com a mulher Nicole, dois filhos pequenos e um cachorro labrador. É indescritível a sensação. Parece que somos, eu e a Sra. Soulsurfer, da família. Há poucos minutos estávamos todos, o cachorro incluso, dividindo o o chão e o sofá, dando risada, comendo queijo, bebendo vinho e brincando uns com os outros. O acolhimento foi algo muito especial. A família também é especial. O jeito que eles se tratam é um exemplo que vou levar comigo, principalmente se eu tiver filhos. São carinhosos uns com os outros, tratam-se com respeito e as crianças não são consideradas de cristal, como infelizmente muitas famílias agem no Brasil, mas sim seres humanos independentes e com responsabilidades.  As crianças são crianças e agem como crianças, muito respeitosas e brincalhonas. A garota, Deise, perguntou como se falava Eu te amo em português e disse para a mãe “Eu te amo”. Para mim foi um ato lindo. Hoje de tarde, fomos a uma festa de aniversário do irmão mais velho do Paul (outro figura). E lá estávamos no meio de quase 20 australianos. Era um restaurante Indonesiano e parecia um banquete, caramba como comi bem. No meio da comilança, uma das sobrinhas do Paul, uma criança linda de uns 3 anos, veio para mim e de um jeito meigo perguntou “Can I have some noodles, Pleaaaaase?”"Of course you can Sweetheart”. No final do almoço, um outro irmão do Paul veio e chegou com o celular e eu ouvi uma voz metálica falando em português “ Sinto muito por você ter conhecido o meu irmão”, haha, que figura! No final de tarde, fomos tomar um sorvete em Darlings Harbour, e eu só pude pensar “que família linda, sinto-me honrado e abençoado deles tão gentilmente compartilharem a sua intimidade comigo e minha companheira por alguns dias”.Isso é felicidade. Tudo isso não envolveu dinheiro, pelo contrário fiquei hospedado perto do chique bairro de Manly, comendo do bom e do melhor, dando risada,  de graça. Não trocaria essa experiência por ficar num hotel cinco estrelas, andando de ferrari para lá e para cá, jantando em restaurantes chiques, de jeito nenhum. Aliás, experiências como essa dinheiro nenhum do mundo pode fornecer, e elas estão ao alcance de qualquer um. Ah, e ficamos conhecidos como “The Brazilians”, isso tudo porque a pequena Deise disse gritando no nosso primeiro dia “Mom, The Brazilians are here!”.  O parágrafo foi longo, mas eu precisava escrever sobre isso. O restante do texto é sobre precificação de imóveis.

Uma família linda em todos os sentidos. Só posso agradecer eles terem me proporcionando uma grande experiência não só na viagem, mas para toda a minha vida.

    Hoje escrevo sobre um tema não tão abordado, mas que para mim é de vital importância: precificação de imóveis. O tema é importante por inúmeros motivos. No plano eminentemente pessoal, ele é imprescindível já que tenho uma parte considerável do meu patrimônio alocado em operações que envolvem compra e venda de imóveis. Para todas as demais pessoas, o assunto é central já que, conforme cálculos aproximados feitos por economistas, os imóveis correspondem a 50% do patrimônio acumulado no mundo. Você não entendeu errado, de toda riqueza acumulada no mundo inteiro seja por países pobres, ricos, bilionários, classe média européia, etc, na forma de ouro, ações, pontes, aeroportos, etc, os imóveis correspondem aproximadamente por 50% desse total. Assim, para mim é incompreensível como o tema imóvel seja tão pouco tratado pela doutrina mais especializada em finanças. Simplesmente, não há um livro a tratar com mais profundidade o tema escrito em português, se tal obra existe eu desconheço.

  Além do mais, em que pese o chavão do “sonho da casa própria”, é fato que quase todos querem ter pelo menos um imóvel próprio. Logo, entender essa classe de ativo, a sua dinâmica, eventuais formas de precificação, parece-me muito apropriado. Antes de mais nada, digo que não faz sentido não colocar o imóvel residencial como parte do portfólio financeiro. Quase todos assim o fazem, mas essa não é a melhor forma de se proceder em minha opinião. Nenhum livro estrangeiro que aborda o tema aconselha desconsiderar o imóvel próprio como parte do portfólio e assim o fazem por uma razão muito simples: evitar que a pessoa se exponha de maneira demasiada ao mercado imobiliário. O imóvel próprio que alguém por ventura possua é um ativo como qualquer outro, até mesmo renda ele gera. Se uma pessoa mora num imóvel próprio, ela não precisa pagar aluguel, assim essa é uma renda “indireta" que a mesma possui. Vejam, queridos leitores, não estou a falar se vale ou não a pena ter imóvel próprio ao invés de alugar, mas sim reconhecendo que a pessoa ao optar, e conseguir adquirir, por um imóvel próprio não precisará gastar com aluguel. Logo, essa é uma despesa a menos no orçamento, o que mostra que o imóvel residencial é um ativo como qualquer outro.

   Como o imóvel é um ativo, o simples fato de se possuir residência própria significa que se está exposto ao mercado imobiliário. “Soul, mas quase todo mundo que possui um imóvel próprio tem o bem como o ativo mais valioso do patrimônio”. Isso mesmo. Se alguém possui um apartamento de valor de mercado de 500 mil e 300 mil em renda fixa e 200 mil em ações, por exemplo, não possuindo mais nenhum patrimônio acumulado, isso quer dizer que a pessoa tem 50% do seu patrimônio exposto diretamente ao mercado imobiliário. Assim, e por este motivo os livros estrangeiros fazem questão de apontar a casa própria como um ativo a ser considerado, se os 200 mil em ações do nosso hipotético investidor estiverem em EZTEC (uma empresa vinculada ao mercado imobiliário), isso quer dizer que a exposição  ao mercado imobiliário subirá para altíssimos 70%. Portanto, se a pessoa tem um imóvel próprio, na maioria dos casos, já tem uma exposição enorme ao mercado imobiliário.

   Alguém pode pensar que não se pode confundir a exposição ao mercado imobiliário via mercado acionário com a propriedade de um imóvel residencial. Eu não entendo assim. Talvez esse possa ser um pensamento comum devido à relativa estabilidade do preço dos imóveis residenciais. Colegas, isso ocorre pela liquidez, não por uma característica especial e única dos imóveis residenciais. O próprio Graham, no seu clássico livro “O Investidor Inteligente”, expressamente escreveu que se houvesse um luminoso gigante mostrando a variação de preço instantânea dos imóveis de uma cidade, as pessoas iriam olhar com outros olhos o mercado acionário. Ele esta coberto de razão. Como minhas negociações com imóveis nos últimos três anos já estão na casa dos dois dígitos de operações, eu sei bem como a liquidez afeta a precificação de um imóvel. Simplesmente, há pouquíssimos negócios, se falarmos em imóveis mais ilíquidos ainda como casas a coisa piora, para que se possa estabelecer um valor de mercado com grande precisão. Logo, o apartamento próprio pode variar de preço para cima e baixo no decorrer dos anos, mas a pessoa não se dá conta disso, pois não há liquidez alta para imóveis e o imóvel residencial não é visto como algo que deva se vender para realizar lucro ou estancar prejuízo.

   As últimas linhas do parágrafo anterior soaram familiares para você? Elas nada mais significam um investidor que quase nunca se mexe com eventuais noticias sobre o mercado. É tão impensável para um pessoa vender a casa própria para realizar lucro, pois o mercado está em alta, ou estancar um eventual “prejuízo”, pois o mercado imobiliário está em baixa, que eu realmente não entendo porque esse tipo de raciocínio não é estendido mais facilmente a outras classes de ativo. Uma pessoa que teve o seu apartamento avaliado no começo de 2013 por 1 milhão de reais (pico dos imóveis desse recente ciclo de alta no Brasil) e hoje por ventura tenha o seu imóvel avaliado em 800 mil dificilmente estará desesperada com o “derretimento" do seu patrimônio, pois “perder" 200 mil reais nominalmente num país com inflação alta como o nosso é perda muito alta do poder de compra. Porém, esse mesmo investidor pode se descabelar, se tiver cabelo, se o seu portfólio de FII ou de ações, cair de 400 mil para 320 mil. Isso para mim é uma falha de julgamento e uma forma irracional de se posicionar. Porém, não me estenderei  mais sobre esse ponto especifico aqui.

   Enfim, como se deve precificar um imóvel. Como qualquer ativo, pode-se precificar um imóvel de forma relativa (o que quase todos fazem) ou baseando-se no fluxo de dinheiro que o imóvel pode render. A forma relativa de se precificar é a preferida por investidores amadores, apesar de ser, em minha opinião, a pior delas. Além disso, ela é a adotada oficialmente, tanto que engenheiros a utilizam, e são eles que realizam laudos técnicos em processos judiciais, por exemplo. Logo,  há uma forma técnica de se comparar preço de imóveis de forma relativa por meio de homogeneização dos fatores e tratamento estatístico. O nome pode assustar, mas na verdade é bem simples. 


   Como saber o valor de mercado de uma casa por exemplo? Um apartamento pode existir dezenas de outros idênticos no mesmo prédio, porém uma casa, excetuando-se algumas casas geminadas e de condomínio, geralmente diferem uma da outra. Umas possuem mais área construída, outras mais terreno, em outras a testada (a parte de frente para rua do terreno) é maior, e tantas outras diferenças. Sendo assim, como comparar o preço de casas distintas? Homogeneizando os fatores, ou seja, tentando de alguma forma transformar os diversos fatores (padrão construtivo, idade da construção, tamanho do terreno, declividade do terreno, etc) num denominador comum. Como se faz isso? Simples. Há diversas normas técnicas da ABNT de como se proceder na precificação de um imóvel. Basicamente, um engenheiro deve proceder da seguinte forma:
  1. O técnico deve vistoriar o imóvel e anotar todas as características do mesmo;
  2. Após, deve  procurar na região imóveis que guardem alguma similitude com o imóvel avaliando, anotando suas características;
  3. Faz-se a homogeneização dos fatores para que se chegue a um preço de m2 médio;
  4. Excluem-se eventuais amostras que discrepem demasiadamente da média, dando tratamento estatístico estabelecendo um intervalo de confiança para o valor do imóvel.

  Vamos a um exemplo concreto. Quer-se avaliar uma casa de 200m2 (para efeitos de simplicidade vou considerar que o terreno de todas as casas da amostra tenham características semelhantes) construída no ano de 1995, com padrão construtivo médio. Um engenheiro deve procurar casas semelhantes na região (quanto mais melhor, geralmente se utiliza de seis a oito imóveis). Para efeitos de simplificação utilizarei apenas outros quatro imóveis. O imóvel A da amostra foi construído em 2012, possui 150m2 e tem excelente padrão construtivo e o preço ofertado é de 450 mil reais (ou R$ 3.000,00 o m2).  O imóvel B foi construído em 1999, possui 180 m2 e padrão bom de construção com preço ofertado de 360 mil reais (R$ 2.000,00 o m2). O imóvel C possui 300 m2, foi construído no ano de 1995 também e possui padrão médio construtivo e com preço de oferta de 450 mil (R$ 1.500,00 o m2). Por fim, o Imóvel D foi construído em 1990, possui padrão médio, e 200 m2 de área construída, sendo ofertado por 380 mil (R$ 1.900,00).  

  O avaliador terá agora que homogeneizar os diversos fatores do universo amostral. Assim, estabelece-se pesos para os diversos critérios em relação ao imóvel avaliado. Quando for positivo, o fator será superior a 1, quando negativo inferior a 1.  Assim, se o ano da construção for mais antigo que 1995 (ano de construção da casa avaliada), o fator será inferior a 1. Se o padrão for superior a médio, o fator será superior a 1, pois é uma qualidade melhor do que a da casa avaliada. Por fim, geralmente o m2 de uma construção barateia a medida que se aumenta a área construída (por este motivo o m2 de um apartamento de um quarto quase sempre é maior do que um de 3 quartos). Logo, se for abaixo de 200m2, o fator será maior do que 1 e vice-versa. Deixo claro aqui que não sou engenheiro, e nem possuo formação técnica para avaliar imóveis dessa maneira. Ressalto também que num laudo técnico são usadas diversas fórmulas matemáticas para se chegar a um cálculo mais apurado do valor homogeneizado. O meu objetivo aqui, com o exemplo, é apenas dar um visão geral de como o processo funciona. Acaso tenha cometido algum erro, principalmente no que toca à atribuição dos pesos, e algum engenheiro ou não com melhor conhecimento esteja lendo esse artigo, sinta-se à vontade para fazer eventuais correções.

  Imóvel A. Padrão construtivo excelente - multiplica-se por mais de 1, aqui adotarei 1,2.  Ano de construção recente - multiplica-se por mais de 1, aqui adotarei 1,2 também. Área construída menor - multiplica-se e por mais de 1, aqui adotarei 1,05. Assim, para se comparar a casa A com o imóvel avaliado , homogeneizando-se as diferenças,  deve se multiplicar o preço do m2 da casa A pelos fatores: R$ 3.000, 00 X 1,2 (fator padrão construtivo) x 1,2 (fator ano de construção) x 1,05 (fator área construída) =  R$ 4.536,00 o m2. Sendo assim, o valor homogeneizado para análise é de R$ 4.536,00 o m2, não de R$ 3.000,00 o m2.

   Fica claro que um fator multiplicado por mais de 1 aumenta o valor homogeneizado e um fator menor do que 1 diminui. Isso é lógico, pois o m2 de uma casa com um padrão construtivo excelente deve valer mais do que o m2 de uma casa com padrão construtivo apenas médio. E de onde vem os valores pelos quais se deve multiplicar? Há orientações técnicas para tanto, e no exemplo do imóvel A eu atribui pesos sem prestar tanta atenção em qualquer tecnicidade. Entretanto, observem que eu coloquei 1,2 (algo bem alto), pois o imóvel A em muito se destaca do imóvel avaliado no quesito padrão construtivo e ano de construção. Porém, atribui apenas 1,05 no questão tamanho do imóvel, pois este fator não é dão destacado em relação ao imóvel avaliado.

  Imóvel B. Padrão construtivo bom - fator de 1,1. Ano da construção - fator de 1,05. Tamanho da construção - fator de 1,02 (percebam se eu atribui ao imóvel A um peso de 1,05 a esse fator, eu só poderia atribuir um peso menor para esse fator em relação ao imóvel B). Preço do m2 homogeneizado = R$ 2.000,00 x 1,1 x 1,05 x 1,02 = R$ 2.425,00 o m2

 Imóvel C. Padrão construtivo médio - multiplica-se por 1, não há o que homogeneizar, já que o padrão construtivo é o mesmo da casa avaliada. Ano de construção - multiplica-se por 1, não há o que homogeneizar.  Tamanho da casa - multiplica por 0,9, já que o tamanho é maior e isso é uma característica “negativa" em relação ao imóvel avaliado. Preço do m2 Homogeneizado = R$ 1.500,00 x 1 x 1 x 0,9 = R$ 1.350,00 o m2

  Imóvel D. Padrão construtivo médio - multiplica-se por 1, não há o que homogeneizar, já que o padrão construtivo é o mesmo da casa avaliada. Ano de construção - multiplica-se por 0,9, construção mais antiga.  Tamanho da casa - multiplica-se por 1, não há o que homogeneizar. Preço do m2 Homogeneizado = R$ 1.900,00 x 1 x 0,9 x 1 = R$ 1.710,00 o m2.

  “Soul, creio que entendi como funciona o processo, porém há apenas estes três fatores?” Não, colegas, há muitos outros fatores. Trouxe apenas alguns, pois isso é apenas um artigo escrito num blog amador, não é um trabalho acadêmico. “Não há subjetividade na escolha dos fatores e principalmente no peso atribuído?” Sim, há. É claro que há formas técnicas de se trabalhar com essa subjetividade, porém em última análise não se pode garantir que os pesos atribuídos sejam uma decisão correta. Entretanto, é assim que se avalia um imóvel de forma relativa.

  Homogeneizado os fatores, segue-se para o tratamento estatístico. Como a amostra foi muito pequena, há muita variação. Geralmente, se exclui os valores muito fora como o do imóvel A de R$ 4.536,00. A razão é simples. O imóvel é muito diferente do imóvel avaliado e não deveria ter sido escolhido, pois quando se compara imóveis muito diversos a diferença de preço será enorme e só há sentido tentar homogeneizar os fatores em imóveis semelhantes, a norma da ABNT que trata da avaliação de imóveis em geral fala expressamente sobre isso.

  Portanto, sem o imóvel A, somam-se o preço dos m2 homogeneizados (imóveis b, c e d) e divide-se pelo tamanho da amostra, ou seja 3 = R$ 2.425,00 + R$ 1.350,00 + R$ 1.710,00 / 3 = R$ 1.828,00. Pronto, esse é o valor do m2 após o tratamento. Assim, o valor do imóvel avaliado será de R$ 1.828,00 x 200m2 = R$ 365.600,00.  Podem-se estabelecer intervalos de confiança para esse preço, mas vou parar o exercício por aqui. Assim, o imóvel será avaliado em R$ 365.000,00.

 Esse método é muito bonito, envolve um monte de números e termos técnicos,  precisa ser engenheiro para realizá-lo, mas para mim está repleto de falhas. Primeiramente, quase nunca se tem o preço de venda de um imóvel, mas sim o preço ofertado. Ora, qualquer um oferta o seu imóvel por qualquer preço que achar mais conveniente. O método seria muito bom se os preços dos Imóveis A a D fossem o de efetiva venda desses imóveis num dado ano, não de oferta. Entretanto, não se tem acesso a esses dados facilmente, aliás quase nunca se tem acesso a esses dados. A solução técnica? Colocar mais um fator no preço, o fator desconto (não estou brincando), geralmente multiplicando-se o preço final por 0,9 ou 0,95, mas isso é um chute na melhor das hipóteses. Em segundo lugar, e mais ligado ao tema finanças, esse método em nenhum momento será capaz de capturar um mercado aquecido, ou inflado, ou subprecificado como um todo. E para mim essa é a maior falha. Assim, o método não dirá nada de bom ou ruim se o m2 homogeneizado for de R$ 2.000,00 ou de R$ 10.000,00, dando a falsa impressão que são na verdade a mesma coisa e evidentemente não o são. Por fim, uma amostra mal escolhida, seja conscientemente ou não, pode levar a desvios muito grande do preço final. Logo, para mim esse método envolve muita técnica, mas está longe de ser o modelo  ideal para se avaliar o mercado de imóveis para um investidor em imóveis que deseja realizar boas transações.


     Uma maneira, em minha opinião, mais conservadora de se avaliar imóveis é relacionar o valor possível de um aluguel da propriedade com o valor da mesma. Nada mais é do que o yield. Assim, não se compara mais o valor de um imóvel com outros imóveis, o que pode nos levar a erros, mas sim a capacidade de geração de fluxo financeiro do próprio ativo. Assim, pode-se comparar o retorno de imóveis entre regiões distintas e até mesmo entre países diversos. E qual seria um nível considerado ideal? É muito difícil responder a esta questão. Cada país, ou até mesmo cada região dentro de um país, pode der uma dinâmica muito diversa. Assim, um yield médio de alguma unidade imobiliária em Santos com dois quartos pode ter um valor, em termos percentuais, muito diferente do que um imóvel de dois quartos em Maringá. O que se pode fazer, e com todas as limitações que isso acarreta, é tentar construir séries históricas dos yields e ver qual é a média para diversos períodos. Eu não sei se existe esse tipo de estudo no Brasil. Se alguém souber e quiser compartilhar, seria de grande valia. Porém, sempre ouvi e li que uma média no Brasil seria algo de 200 meses de aluguel para o valor do imóvel. Tal número não me parece muito longe do que realmente deve ser a média. Em um dos capítulos do livro “O Capital” do Piketty (sim, colegas, as primeiras partes do livro são muito interessantes para qualquer viés ideológico, há muitos dados e conceitos, etc, que são aplicáveis independente de suas convicções sobre desigualdade, tributação, etc), achei muito interessante quando ele cita exemplos de alguns livros de época do século XIX na França e Inglaterra (se não me engano Jane Austen e Victor Hugo) onde se faz menção ao nível dos aluguéis serem de 5%aa. Isso é muito interessante e mostra que há séculos os aluguéis tem uma tendência de certo nível de retorno.  Aliás, é interessantíssimo ver as falas de personagens do livro de quanto dinheiro em valor de propriedades era necessário para um determinado nível de renda e portanto um determinado status social. Portanto, creio que um nível de 5 a 6% aa de yield de aluguel algo razoável. Um imóvel assim parece estar razoavelmente bem precificado.

    Assim, se um imóvel gera um aluguel mensal de R$ 2.000,00, para mim não faz muito sentido ele ter um valor de mercado de R$ 800.000,00 (seriam 400 aluguéis). Entretanto, foi exatamente isso que ocorreu em algumas regiões do Brasil. No meu artigo escrito no meio do ano passado sobre tendência de retorno dos imóveis no longo prazo, coloquei alguns gráficos que mostram o declínio acentuado dos yields de imóveis residenciais, afastando-os e muito dos 5 a 6%aa, o que poderia indicar uma sobreprecificação dos mesmos.  Assim como o mesmo imóvel ser precificado a R$200.000,00 (100 aluguéis) também não faria muito sentido.  É claro que tendências históricas podem mudar, e elas geralmente mudam. Quanto mais patrimônio acumulado num país, maior a tendência de diminuição do retorno do capital. Deve ser por isso que países mais desenvolvidos com grande capital acumulado tendem a apresentar yields de aluguel menores que países sem tanto capital acumulado. 

    Ao escrever esse artigo, olhei alguns sites estrangeiros e achei interessante que a “sabedoria popular” dos 200 meses não é tão ruim, pelo contrário. Por lá se usa o conceito de Price to Rent Ratio. Usa-se uma regrinha geral para saber quando se é melhor alugar ou quando é melhor comprar uma propriedade. O conceito de Price to Rent é simples. É bem parecido com o Preço por lucro quando se analisa ações. Pega-se o valor da propriedade e divide-se pelo valor do aluguel anual.  Nos exemplos do parágrafo anterior, o Price to Rent no primeiro caso seria de 33,3 e do segundo de apenas 8,3. Lá fora, se usa uma “regra" de que quando os imóveis possuem um Price to Rent acima de 15 faz mais sentido alugar e quando se está abaixo faz mais sentido comprar. Quanto mais afastado dos 15, mais sentido vai fazendo comprar ou alugar.

"Should I rent or buy?
This ratio is often used in discussions about whether it makes sense to rent or buy in your particular area of the country.  The thresholds for the ratios are:
• Price-to-rent ratio of 1 to 15 would mean it makes more sense to purchase than to rent.
• Price-to-rent ratio of 16 to 20 would mean its typically better to rent than to buy, but this is the grey area where a lot would depend on the particular market and situation.
• Price-to-rent ratio of 21 or higher means its much better to rent than to buy."



   Um price to rent de 15 equivale a 180 meses de aluguel, portanto não muito longe do valor de 200 aluguéis. Assim,esse parece ser um bom número para se ter em mente quando se analisa o valor de imóveis.

   Por que é tão importante falar sobre alugueis e precipitação de imóveis? Vejam colegas, como, por meio de um trabalho amador é verdade mas que procurou trazer um pouco de luz sobre a dinâmica entre valor dos imóveis e aluguel em outros países do mundo que passaram por graves crises imobiliárias (o artigo pode ser acessado aqui FII - Riscos Atuais e Comparações Internacionais), o valor dos imóveis pode variar bruscamente. O valor dos aluguéis já possui uma tendência de valorização ou desvalorização mais gradual. A explicação é simples. Os preços de imóveis podem subir sem qualquer motivo aparente ou podem ser muito impactados pelo crédito. Será que um investidor amador em imóveis faz grandes contas de quanto vale o valor presente de um imóvel financiado em 30 anos, e qual a diferença no preço do imóvel se ele financiar por mais dois anos? Afinal, 30 ou 32 anos parecem quase a mesma coisa para quem está disposto a hipotecar o seu futuro para poder usufruir de um bem imediatamente. Assim, quando se há muito crédito pode existir uma inflada artificial no preço de imóveis. Em relação a aluguéis, isso já é mais difícil. Os aluguéis estão mais relacionados a força ou fraqueza imediata de uma economia. Afinal, o dinheiro para pagar o aluguel do mês deve sair de algum lugar, e uma sociedade não dobra de renda em três anos. Por isso, o valor do aluguel, o yield, para mim é uma métrica importantíssima e de grande valia.

    Apenas por curiosidade, perguntei ao Paul quanto valia a casa dele. Ele me disse que uns 1.4 milhões de dólares australianos (algo em torno de 3.5 milhões de reais). Perguntei quanto seria um aluguel. Ele estimou em uns 1.200,00 dólares por semana (aqui é tudo por semana, muito mais fácil). O price to rent seria então 3,5M dividido por 1.200 x 4 x 12 =  24. Não é à toa que se fala muito aqui pela Austrália num exagero dos preços dos imóveis. Se eu morasse na Austrália, eu alugaria ao invés de comprar um imóvel.

   Existem outras formas de se fazer uma análise do valor dos imóveis. Uma delas é comparar o valor médio dos imóveis de um país, ou uma região, e analisar a renda mensal média nacional, ou regional, e calcular quantos anos de renda média são necessários para comprar um apartamento de preço médio. A última vez que vi essa métrica, em plena euforia imobiliária, o Brasil estava numa posição intermediária (creio que eram 8 anos, se não falha a memória). É uma métrica interessante para se analisar e comparar preço de imóveis entre países, mas creio que para um investidor nacional em imóveis o valor dos aluguéis continua sendo a forma mais prática e eficaz em minha opinião.

  Por fim, há a forma mais precisa de se analisar o valor de um imóvel. Na verdade, ela é a forma mais precisa de se analisar o valor de qualquer ativo que produza fluxo de dinheiro. Não há dissenso na doutrina, e entre investidores experientes, sejam eles adeptos da teoria dos mercados eficientes em sua acepção forte ou “semi-forte”, dos mercados adaptativos ou de que não há qualquer eficiência na precificação feita pelos mercados. Qualquer um minimamente versado nos fundamentos de finanças dirá que o preço de um ativo nada mais é do que os fluxos futuros trazidos a valor presente por uma taxa de desconto. A pequena-gigantesca divergência é que há pessoas que falam que não é possível estimar com qualquer certeza razoável os fluxos futuros, bem como acertar uma taxa de desconto compatível, há outras que dizem ser possível e há aqueles que dizem que o mercado faz isso diariamente de uma forma muito mais eficaz do que um investidor individual.  Qual é a minha opinião? Eu creio que é possível sim haver momentos de euforia e pânico, e a neurociência em geral, e a economia comportamental em especial estão aí para darem explicações científicas para a derrubada do mito do homem econômico racional. Se isso é verdade, é possível que o mercado não seja sempre eficiente, sendo algumas vezes completamente ineficiente em relação à precificação.  Porém, não quero entrar nessa discussão nesse artigo, o meu foco é chamar atenção que independente do que alguém pense sobre o mercado, o preço de um ativo é a soma futura dos seus fluxos trazida a valor presente.


     Assim sendo, os imóveis também podem ser precificados pelo método de desconto do fluxo de caixa. Geralmente é assim que o patrimônio imobiliário dos Fundos Imobiliários (FII) são avaliados pelas empresas avaliadoras. Portanto, num cenário onde a taxa de desconto está subindo (ou o custo de oportunidade financeiro - denominador da equação), e os fluxos estagnando ou diminuindo em termos reais (numerador da equação), claro está que o valor presente dos imóveis dos diversos fundos iria diminuir. Isso era mais do que previsto desde 2013, e por este motivo o Valor Patrimonial da cota de vários fundos vem diminuindo, uns mais, outros menos. Porém, muitos fundos sólidos, e eu disse isso aqui algumas vezes, com bons imóveis estavam sendo negociados com deságio em relação ao VP muito significativos, chegando em alguns casos a mais de 30%. Portanto, havia margem de segurança para a compra. 

   “E você Soul, como precifica os imóveis que compra?”, algum leitor pode estar se perguntando. Eu uso a avaliação relativa, a métrica de aluguel e o conceito abordado na última frase chamado Margem de Segurança. É tudo muito simples, basta apenas ligar os pontos. Aliás, desconfie de quem tenta colocar muita complexidade na administração de patrimônio de investidores amadores ou de pequenas transações. Não confunda a administração de bilhões de reais com a administração de cifras reduzidas de pessoas físicas. São objetivos financeiros completamente distintos. Num próximo artigo, posso abordar como tento fazer boas transações com imóveis físicos.


Que cachorro massa! Nunca me diverti tanto com um cachorro como esse, e olha que eu gosto muito de cachorros.

A espetacular Sydney ficará na minha memória por muitos e muitos anos. As relações humanas são o que adicionam cores e sentimentos a lugares. 


    

     É isso, colegas. Espero que tenham gostado. Grande abraço a todos!
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domingo, 1 de fevereiro de 2015

IMÓVEIS - LEILÕES ( ADENDO SOBRE MINHA ESTRATÉGIA)

30 comentários : Postado por soulsurfer às 08:28 Marcadores: ,
Olá, colegas. Hoje abordo um tema quase nunca explorado. Não irei adentrar em detalhes mais específicos, pois isso com certeza necessitaria de vários artigos e sinceramente não sei se tenho vontade de escrever com tanto detalhamento a respeito. O assunto é sobre leilões de imóveis. Quando algumas pessoas sabem um pouco da minha expertise, invariavelmente perguntam sobre leilões de imóveis.  Na internet  comentei poucas vezes no site do Bastter e apenas uma vez no site do Tetzner sobre o tópico em questão. O que percebi é que pouquíssimas pessoas sabem sobre os verdadeiros riscos de um leilão de imóveis.

Comecemos pelo início.  Não há um tipo de leilão de imóveis apenas, há inúmeros tipos com diferentes riscos e possibilidades. A primeira pergunta que sempre recebo é sobre quais são os riscos. Não é possível responder essa pergunta sem saber sobre qual tipo de leilão de imóveis está a se falar.  A divisão mais fundamental entre os leilões é:  judicial e  extrajudicial.  A diferença entre os dois é que no judicial  o procedimento deve ser todo feito por meio de um processo judicial e no extrajudicial não. São dois tipos de leilões muito distintos, com riscos também distintos.

Entre os leilões judiciais, há diferentes tipos de leilões. A diferenciação mais clara é leilões de órgãos judiciais diferentes. Assim, há leilões da Justiça do Trabalho, Federal e Estadual. Há diferenças substanciais entre os leilões a depender de qual justiça está realizando os leilões. Há riscos diversos também e oportunidades distintas. A jurisprudência da Justiça do Trabalho sobre um determinado tema envolvendo leilão (ou sobre algum aspecto processual anterior ao leilão) pode ser bem diferente da jurisprudência da Justiça Estadual de algum Estado da Federação. Para os que não estão acostumados com a linguagem, jurisprudência é um nome que se dá para decisões judiciais reiteradas numa determinada direção. Assim como há diferenças entre algumas espécies de leilões extrajudiciais.

Por qual motivo um imóvel vai a leilão? Os motivos podem ser variados. Pode ser a ausência de pagamento de prestações de um imóvel alienado fiduciariamente a um banco. Pode ser a falta de pagamento de um condomínio ou a execução de uma dívida civil qualquer (há diferenças e riscos na simples diferenciação entre dívida de condomínio e outra dívida civil).  Pode ser a execução de impostos devidos ou de verbas trabalhistas devidas pelo empregador.  Enfim, os motivos são variados.

Muitas pessoas acreditam que um leilão não pode ser anulado ou que tal hipótese é remota, pois se o imóvel está sendo leiloado é por que tudo já foi resolvido anteriormente. Nada mais longe do que acontece no dia a dia das decisões judiciais. Há tantos motivos que um leilão pode ser anulado, seja judicial ou extrajudicial, que daria para preencher um capítulo num livro sobre o tema. Entretanto, e aqui começa a existir uma diferenciação de como eu encaro esses problemas, os riscos são muito diferentes uns em relação aos outros. Uns podem ser mais perigosos do que outros. E isso me leva ao próximo parágrafo.

O maior temor de pessoas que não conhecem muito sobre o tema é o imóvel estar ocupado. Quando falo que esse “risco” é o que menos me preocupa, as pessoas costumam não entender. Quase todos os imóveis estarão ocupados. Isso não é um problema maior. O maior problema é saber se o ocupante terá defesas jurídicas fortes para continuar ocupando o imóvel. Qualquer um pode ingressar com medidas judiciais para manter a posse de um imóvel. Porém, a qualidade dos argumentos jurídicos pode variar imensamente. O nosso Judiciário pode ser moroso, mas há uma diferença fundamental entre você litigar com alguém com argumentos fracos e alguém com argumentos fortes.  É nesse momento que entra o conhecimento e a experiência. A minha maior preocupação é mitigar a possibilidade de questionamentos judiciais futuros com argumentos fortes, e não mitigar qualquer possibilidade de questionamento, pois isso não é possível.  Além do mais, há técnicas de negociação que podem ser aplicadas para encurtar ao máximo a ocupação de um imóvel leiloado, e essas técnicas serão mais eficazes quanto mais fracas forem as defesas judiciais de quem ocupa um imóvel leiloado. Entretanto, o temor de um imóvel ocupado afasta muito as pessoas, o que faz com que seja ainda possível encontrar imóveis com break even muito substanciais.

Outra dúvida muito freqüente é sobre o tamanho de patrimônio razoável para participar de leilões. Para responder essa pergunta, eu me valho dos ensinamentos do mercado financeiro. Aliás, muitos conceitos do mercado financeiro eu adaptei para a minha estratégia específica nesse segmento. Ao fazer isso, creio que faço algo que não é replicado no país, pelo menos eu não conheço: o alinhamento de estratégias jurídicas com conceitos financeiros (TIR, Margem de Segurança, prêmio por iliquidez, etc) para um plano de ação muito mais efetivo e consciente em leilões.  Uma vez um amigo perguntou o que eu tinha aprendido por ler um livro tão complexo como o “Expected Returns”, e se não tinha sido perda de tempo. Não o foi. Na verdade, as associações que nós podemos fazer no futuro com um conhecimento aprendido no presente sem nenhuma “utilidade prática” são imprevisíveis. Semanas atrás li uma frase do Charlie Munger (aliás o sócio do Buffett tem escritos muito interessantes) de que o conhecimento pode também se comportar como juros compostos. No meu caso, esses últimos três anos foram importantes para aprender sobre finanças, errar, prosperar em negociações e traçar uma estratégia coerente com meus objetivos e minhas forças. É inegável o quanto o conhecimento de finanças está sendo útil para mim, e nesse processo eu não consigo distinguir o que foi inútil ou não ter lido.   O meu último artigo sobre ERP (Equity Risk Premium) foi um dos que menos teve acesso, apesar de achar um artigo bom. Apesar da tecnicidade do termo, é com associações com ERP, por exemplo e não só,  que eu comecei a ver com mais clarezas riscos e retornos em leilões, por exemplo. Na verdade, as associações que eu faço são múltiplas, mas não vou entrar em todos os detalhes possíveis.

Sendo assim, é correto colocar todo o seu patrimônio acionário numa única empresa? Apesar do termo certo e errado não ser tão preciso aqui, pode-se responder que no mínimo não é prudente. O mesmo conceito de diversificação se aplica a leilões. Quanto maior a sua capacidade de diversificar em vários leilões ao mesmo tempo, menor o seu risco. Se eu estimo que, depois de me certificar que  todos os pressupostos de check list para um leilão específico foram atendidos, a probabilidade de um leilão dar errado é de 10%, claro está que se há a possibilidade de se estar em 10 leilões ao mesmo tempo (e considerando cada leilão um evento independente, eles não são do ponto de vista estatístico, mas se pode aproximar e dizer que sim), a chance de tudo dar errado nos 10 leilões é extremamente diminuta. Logo, quanto menos capital alocado mais arriscado é.

Assim, leilões podem ser detalhistas e exigir conhecimento jurídico bem específico. Esses requisitos podem ser encontrados em alguns sites que prestam consultoria para leilões. Porém, se junto a isso, somar-se habilidades para fazer análises financeiras sobre custo de oportunidade, margem de segurança, TIR projetada, etc, e habilidades negociais, a vantagem competitiva pode ser grande.  As recompensas podem ser enormes, estou a falar de 60 a 100% ao ano. Eu acho até mesmo possível replicar isso nos EUA, e seria uma das formas de diversificação internacional minha, bem como para geração de fluxo em dólar. Os estudos são ainda bem iniciais, mas pretendo intensificá-los mais esse ano.

Meus artigos sobre estratégia e objetivos financeiros não são abstratos. Ao contrário, eles são muito concretos. O investidor conhecer-se a si mesmo, suas habilidades e fraquezas não é algo abstrato, pelo contrário é fundamental para traçar cenários mais compatíveis com os objetivos.  Eu concordo plenamente que não há um único caminho, há diversos deles.  Enquanto uns querem ganhar com opções (algo complexo para a esmagadora maioria), outros querem ganhar empreendendo e fazendo alguns negócios imobiliários mais convencionais, como os nossos colegas BBB e Corey estão fazendo.  Eu achei uma estratégia que faz todo sentido com o meu conhecimento e meus objetivos financeiros, mas isso não quer dizer que é a única ou que serve a todas as pessoas, muito provavelmente não.

Eu preciso de fluxo de renda não só para pagar as minhas despesas, mas para dar segurança financeira para operações que podem ser demoradas e dizem respeito a bens ilíquidos. Por isso, eu me dediquei no último ano e meio a estudar e refletir muito sobre Fundos Imobiliários. Alguns colegas pensaram que esse era o meu foco principal, talvez pela quantidade de textos financeiros um pouco mais técnicos que eu porventura possa ter escrito. Atualmente, sinto que os FII atendem e muito bem a necessidade de fluxo.  Preciso também de liquidez imediata para aproveitar oportunidades e me posicionar com mais facilidade. Logo, eu preciso de instrumentos financeiros que me possibilitem isso. Por fim, eu posso potencializar de forma muito grande os meus retornos, atuando numa área em que eu possuo expertise. Não pretendo potencializar retornos com trades no mercado acionário, opções, etc. São tópicos que não domino, e que há inúmeras pessoas muito competentes e estudadas querendo ganhar muito dinheiro e a maioria delas não consegue nem mesmo obter retornos em excesso a uma simples estratégia  de escolha de ativos com alguns filtros fundamentalistas. Logo, esse não é o meu caminho. Esses são os materiais de construção da minha estratégia. Claro está que é uma situação muito particular minha e provavelmente não replicável tão facilmente para outra pessoa. Por isso, conhece-te a ti mesmo, encare de frente suas limitações e invista naquilo que faz melhor.

As pessoas dizem que sentem adrenalina com trades. Experimente leilões de imóveis de quantias vultosas, aí sim experimentará um verdadeiro rush. Outro aspecto que não destaquei é do ramo de economia comportamental. Assim como em finanças precisamos tentar controlar as emoções, em leilão essa característica é vital. Conhecer os erros de julgamento, como as pessoas tomam decisões equivocadas sobre pressão, etc,  é de extrema valia.


É isso, colegas. Espero que tenham gostado. Abraço!
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terça-feira, 6 de janeiro de 2015

INVESTIMENTOS - ENVELHECIMENTO E PRECIFICAÇÃO DE ATIVOS IMOBILIÁRIOS

12 comentários : Postado por soulsurfer às 08:27 Marcadores: ,
           
         Olá, amigos! Hoje farei um breve artigo sobre um assunto interessante, pelo menos para mim, sobre muitos aspectos: envelhecimento e conseqüências financeiras.  Abordarei apenas alguns conceitos desenvolvidos no artigo “Ageing and Asset Prices” de Elod Takáts do BIS (Bank For International Settlements), deixando de fora eventuais outras questões interessantes sobre o tema.

           A tese principal do artigo é de que o envelhecimento das populações dos países desenvolvidos, e em menor intensidade nos países emergentes, trará conseqüências negativas para as próximas décadas, principalmente em relação ao mercado imobiliário residencial.  Qual é a premissa principal do texto? Conforme o autor, e ele cita diversos outros artigos que tratam sobre o tema de diversas perspectivas, quando a razão de dependência aumenta é lógico pensar que o preço dos ativos irá diminuir.  Primeiramente, necessário esclarecer que a razão de dependência mede a quantidade de idosos em relação à quantidade de pessoas economicamente ativas. Essa métrica é fundamental para analisar sistemas previdenciários, e ela é geralmente um dos indicadores mais importantes para se analisar a saúde financeira ou não de algum determinado sistema previdenciário nacional.  Se o índice de dependência de um país é de 20%, isso quer dizer que para cada pessoa idosa há cinco pessoas em idade economicamente ativa (1/5). Fica claro que quanto maior esse índice, maior é a pressão na geração jovem para a manutenção da geração mais velha em questões previdenciárias, assistenciais e de saúde.

                Sobre a ótica financeira, é aceita por muitos economistas a ideia de que a geração mais jovem é compradora de ativos para acumular reservas para a aposentadoria, enquanto a geração mais velha é vendedora de ativos para financiar a sua aposentadoria.  Se essa forma de pensar é correta, e ela parece ser, então temos três situações:

a)       Situação de crescimento populacional com muitos jovens- Há mais jovens compradores de ativos e menos idosos vendedores de ativo, isso faz com que o preço dos ativos se valorize. É o que comumente se aceita como ocorrido nos EUA no pós-guerra com a geração de Baby Boomers. Esta geração seria responsável pelo aumento muito grande nos preços dos ativos, e pelos grandes retornos nos ativos financeiros daquele país. Talvez por isso o retorno espetacular dos ativos financeiros nos EUA se comparados com outros países desenvolvidos.
b)       Situação neutra do ponto de vista demográfico - Aqui, não haveria mudanças na precificação dos ativos por questões demográficas.
c)       Situação de envelhecimento com diminuição do número de jovens – Aqui, a situação é inversa do item “a”. Haverá muito mais idosos vendendo os seus ativos para financiar suas aposentadorias e menos jovens para comprar esses ativos, o que provavelmente leva a diminuição do preço dos ativos. O artigo em tela trata dessa hipótese.


          O item “a” parece ter evidência nos dados, conforme se pode ver nos seguintes dados onde claramente o preço dos ativos vem aumentando desde a década de 70 (período onde os Baby Boomers estavam começando a vida adulta).

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Essa série de gráficos mostra valorização em todas as classes de ativos: BOND (RF), Ações e mercado imobiliário.


                    O artigo sobre análise tenta capturar a influência positiva da demografia no mercado imobiliário residencial de 22 países desenvolvidos entre 1970 e 2009 e baseado nesses dados tenta estabelecer algumas relações estatísticas para fazer previsões sobre o efeito  da demografia nesses países nos próximos 40 anos.  O autor diz que a escolha por analisar o mercado imobiliário residencial de cada país foi feita para afastar o efeito de eventuais influxos de capital numa economia cada vez mais globalizada. Apesar de não serem imunes a fluxos estrangeiros, realmente o mercado residencial é algo mais restrito a investidores nacionais e a fluxos internos de dinheiro. Com isso, o artigo tenta de certa maneira “isolar” os países de possíveis contatos com outros países. O autor também deixa claro que utiliza as projeções feitas por demógrafos da ONU para os próximos 40 anos. Reconhece que essas previsões podem não se concretizar, mas que de certa maneira servem como um norte de como estará a demografia humana em 2050.


           Ao analisar os dados desses 22 países e ao aplicar diversos testes estatísticos técnicos, confesso que estão além da minha compreensão nessa matéria, o autor chegou as seguintes conclusões:

a)  1% de aumento na renda real per capta corresponde a 1% de aumento real do preço dos imóveis;
b) 1% aumento de população corresponde a 1% de aumento real dos imóveis;
c) 1% de aumento na métrica de razão de dependência corresponde a 0.65/0.7% de  desvalorização real dos imóveis.


                Coleciono três  gráficos interessantes do estudo sobre o preço real dos imóveis em 22 países e o efeito demográfico no crescimento/desvalorização real dos imóveis:
              

Gráfico do retorno real dos imóveis nos últimos 40 anos. Chama atenção que o efeito demográfico negativo foi bem visível na Alemanha e Japão (dois países onde a razão de dependência aumentou consideravelmente).

Entretanto tal efeito não foi visto com clareza em países onde a razão de dependência aumentou significativamente também como Itália e Coréia do Sul, o que apenas salienta que os efeitos demográficos na valorização real dos imóveis é uma variável, não é a única variável.
  
                  
 Dado consolidado de todos os países e o efeito positivo ou negativo da demografia no preço real dos imóveis.


               Tendo em vista os dados coletados e algumas análises estatísticas de regressão, o autor então estima o impacto que o aumento da razão de dependência, ou seja, envelhecimento, poderá ter no preço real dos imóveis nos próximos 40 anos nos 22 países estudados:



O retorno real negativo que o efeito da demografia deve exercer sobre países de língua inglesa nos próximos 40 anos. Observem que o efeito esperado não é tão grande em países como a Inglaterra e a Austrália e relativamente grande na Irlanda.


Na Europa, tendo em vista o maior envelhecimento os efeitos podem ser bem pesados, como se pode ver para os países Ibérios, Grécia e Itália e Dinamarca.
          É importante ressaltar que o autor não está dizendo que o preço real dos imóveis irá diminuir nos próximos 40 anos, pois o preço real dos imóveis também é influenciado por outras variáveis, como crescimento real per capta. O que os dados parecem sugerir, bem como a previsão baseada nesses dados, é que os preços de imóveis em economias mais desenvolvidas nos próximos 40 anos irão enfrentar muito mais dificuldades do que nos 40 anos precedentes, tendo em vista a pressão negativa do envelhecimento sobre o valor dos imóveis. Cito palavras do próprio autor: "In sum, the estimates suggest that real house prices will face substantial headwinds over the next forty years due to ageing. Though the results do not imply absolute real price declines, they   suggest   that   in   the   next   forty   years  house   prices   in   advanced   economies   will   face   a more difficult environment than in the past forty years."( Tradução Livre - "Em suma, as estimativas sugerem que o preço real de residências irá  enfrentar fortes dificuldades nos próximos 40 anos devido ao envelhecimento. Embora os resultados não impliquem declínios reais de preços, eles sugerem que nos próximos 40 anos preços de residências em economias desenvolvidas irão enfrentar um ambiente mais difícil do que os 40 anos passados".


          E o Brasil? Bom, aqui pode-se apenas imaginar alguns cenários. A nossa população é relativamente jovem com razão de dependência bem menor do que países desenvolvidos. Tal situação deverá se inverter a partir de 2035/2040, quando o Brasil começará a encerrar o período de transição demográfica. Logo, ao contrário de economias avançadas, o Brasil terá impactos positivos da demografia nas próximas décadas. Além do mais, o nosso pib per capta é ainda muito baixo, o que abre um caminho grande para valorizações reais por meio do crescimento da renda real per capta. Por isso, as perspectivas para os próximos 40 anos para os imóveis brasileiros parecem ser de razoáveis a boas.


          Ressalte-se novamente também que o estudo é feito com base em dados passados e análises estatísticas, e não pode ser considerado um previsor para o comportamento absoluto do preço real dos imóveis. Entretanto, em que pese as limitações e eventuais deficiências, o artigo traz à tona aspectos muito interessantes sobre demografia, envelhecimento e precificação de ativos que podem jogar um pouco de luz sobre o que talvez aguarde o Brasil nos próximos 40 anos. 

         Espero que tenham gostado. Um abraço a todos!
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